La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 mai 2010, a été saisie d’un litige locatif commercial. Un bailleur demandait la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges. Le preneur invoquait des difficultés d’exploitation et sollicitait des délais. Le Tribunal de grande instance de Créteil avait suspendu les effets de la clause résolutoire. Le bailleur a interjeté appel de cette décision. La question posée était de savoir si le juge pouvait suspendre l’effet d’une clause résolutoire en dépit du défaut de paiement. La Cour d’appel a confirmé la suspension et a débouté le bailleur de ses demandes. Elle a ainsi consacré le pouvoir d’aménagement du juge face aux clauses résolutoires.
**Le pouvoir d’aménagement du juge face aux clauses résolutoires**
La décision rappelle avec force le pouvoir modérateur du juge en matière de clauses résolutoires. L’article L. 145-41 du code de commerce fonde ce pouvoir. Il prévoit que les juges peuvent “accorder des délais et de suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation”. La Cour d’appel de Paris valide l’application de ce texte par les premiers juges. Elle estime qu’ils ont agi “à juste titre” en tenant compte des difficultés du preneur. Ces difficultés provenaient notamment de travaux de voirie affectant l’exploitation. Le preneur avait aussi formulé des “offres sérieuses de règlement”. La Cour souligne que l’exercice du droit de cession du bail, protégé par l’article L. 145-16, ne caractérise pas une mauvaise foi. Le juge dispose donc d’une marge d’appréciation pour apprécier la situation. Il peut retarder l’exigibilité des loyers et neutraliser la clause. Cette interprétation favorise la préservation du fonds de commerce. Elle limite les effets parfois excessifs des clauses automatiques.
**La confirmation d’une garantie limitée du bailleur contre les troubles de jouissance**
L’arrêt précise également l’étendue de l’obligation de garantie du bailleur. Le preneur demandait réparation pour un préjudice commercial. Il invoquait la désertification du centre commercial et des troubles liés à des travaux publics. La Cour écarte cette demande. Elle relève d’abord que le bail “ne contient aucune disposition particulière” garantissant un environnement favorable. Elle constate ensuite que la “désertification du centre n’est pas démontrée”. Enfin, elle applique l’article 1725 du code civil. Ce texte dispose que le bailleur n’est pas tenu des troubles causés par un tiers sans droit sur la chose. Les travaux de la RATP étaient imputables à un tel tiers. La Cour en déduit que le bailleur “n’est pas tenue de garantir” le preneur de ce trouble. Cette solution rappelle le principe de la relativité des conventions. L’obligation de jouissance paisible ne couvre pas les nuisances extérieures indépendantes. Elle protège le bailleur contre des demandes indemnitaires trop extensives. La garantie reste circonscrite aux vices propres au local loué.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 mai 2010, a été saisie d’un litige locatif commercial. Un bailleur demandait la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges. Le preneur invoquait des difficultés d’exploitation et sollicitait des délais. Le Tribunal de grande instance de Créteil avait suspendu les effets de la clause résolutoire. Le bailleur a interjeté appel de cette décision. La question posée était de savoir si le juge pouvait suspendre l’effet d’une clause résolutoire en dépit du défaut de paiement. La Cour d’appel a confirmé la suspension et a débouté le bailleur de ses demandes. Elle a ainsi consacré le pouvoir d’aménagement du juge face aux clauses résolutoires.
**Le pouvoir d’aménagement du juge face aux clauses résolutoires**
La décision rappelle avec force le pouvoir modérateur du juge en matière de clauses résolutoires. L’article L. 145-41 du code de commerce fonde ce pouvoir. Il prévoit que les juges peuvent “accorder des délais et de suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation”. La Cour d’appel de Paris valide l’application de ce texte par les premiers juges. Elle estime qu’ils ont agi “à juste titre” en tenant compte des difficultés du preneur. Ces difficultés provenaient notamment de travaux de voirie affectant l’exploitation. Le preneur avait aussi formulé des “offres sérieuses de règlement”. La Cour souligne que l’exercice du droit de cession du bail, protégé par l’article L. 145-16, ne caractérise pas une mauvaise foi. Le juge dispose donc d’une marge d’appréciation pour apprécier la situation. Il peut retarder l’exigibilité des loyers et neutraliser la clause. Cette interprétation favorise la préservation du fonds de commerce. Elle limite les effets parfois excessifs des clauses automatiques.
**La confirmation d’une garantie limitée du bailleur contre les troubles de jouissance**
L’arrêt précise également l’étendue de l’obligation de garantie du bailleur. Le preneur demandait réparation pour un préjudice commercial. Il invoquait la désertification du centre commercial et des troubles liés à des travaux publics. La Cour écarte cette demande. Elle relève d’abord que le bail “ne contient aucune disposition particulière” garantissant un environnement favorable. Elle constate ensuite que la “désertification du centre n’est pas démontrée”. Enfin, elle applique l’article 1725 du code civil. Ce texte dispose que le bailleur n’est pas tenu des troubles causés par un tiers sans droit sur la chose. Les travaux de la RATP étaient imputables à un tel tiers. La Cour en déduit que le bailleur “n’est pas tenue de garantir” le preneur de ce trouble. Cette solution rappelle le principe de la relativité des conventions. L’obligation de jouissance paisible ne couvre pas les nuisances extérieures indépendantes. Elle protège le bailleur contre des demandes indemnitaires trop extensives. La garantie reste circonscrite aux vices propres au local loué.