Cour d’appel de Paris, le 23 septembre 2010, n°07/10746
En 1984, plusieurs familles ont constitué une société civile d’attribution pour édifier un immeuble. Lors du partage de cette société en 1985, l’une des associées s’est vue attribuer un lot comprenant deux constructions et la jouissance exclusive d’un terrain. Les autres associés ont contesté cette attribution. Le tribunal de grande instance de Créteil, par un jugement du 17 mai 1989, a constaté le caractère commun du terrain et condamné l’associée attributaire à indemniser les autres. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 11 juillet 1991, a infirmé ce jugement et reconnu le droit de jouissance exclusive. Un arrêt ultérieur de la même cour, le 16 septembre 1999, a prononcé la nullité de l’attribution du lot pour absence de cause. La Cour de cassation a cassé cet arrêt le 22 octobre 2002, au visa de l’article L. 212-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle a reproché à la cour d’appel de n’avoir pas vérifié la lésion en considérant la totalité des biens attribués. L’affaire est revenue devant la Cour d’appel de Paris, qui statue par l’arrêt du 23 septembre 2010. La question est de savoir si l’attribution du lot contesté lors du partage d’une société d’attribution est entachée d’une lésion de plus du quart au sens de l’article L. 212-5. La cour rejette les demandes en nullité et indemnisation, estimant qu’une lésion n’est pas établie.
La décision confirme la primauté du régime spécial des sociétés d’attribution et opère un réexamen strict des conditions de la lésion.
**La consécration de l’exclusivité du régime spécial des sociétés d’attribution**
La cour écarte le recours au droit commun des contrats pour apprécier la validité du partage. Les demandeurs invoquaient la nullité pour absence de cause au sens de l’article 1131 du code civil. La cour rappelle que “les lois spéciales dérogeant aux lois générales, l’unique fondement permettant aux associés de la SCI […] de remettre en cause le partage intervenu en 1985 est l’article L. 212-5 du code de la construction et de l’habitation qui exclut l’application du droit commun des contrats”. Cette affirmation s’appuie sur l’arrêt de cassation de 2002, qui avait censuré l’annulation prononcée pour défaut de cause. La solution consacre une interprétation stricte du domaine de la loi spéciale. Elle limite les voies de recours contre les partages de sociétés d’attribution à celle expressément prévue par le texte. Cette approche garantit la sécurité juridique des opérations de partage. Elle prévient les actions fondées sur des vices généraux du consentement. La spécialité législative apparaît ainsi comme un principe d’interprétation rigoureux.
La cour fait également prévaloir l’autorité de la chose jugée sur une exception d’irrecevabilité. La défenderesse soulevait l’irrecevabilité de l’action pour absence de mise en cause de la société dissoute. La cour estime que cette exception “a été confirmée par arrêt irrévocable du 11 juillet 1991”. Elle en déduit que “l’autorité de la chose jugée attachée au rejet dudit moyen conduit à l’écarter”. Cette solution assure la stabilité procédurale de l’instance après renvoi. Elle évite la résurgence de moyens déjà tranchés. La cour privilégie la continuité de la procédure et la économie des moyens. Cette rigueur procédurale renforce la célérité de la justice.
**Le réexamen exigeant des conditions de preuve de la lésion**
La cour procède à une réévaluation autonome des expertises pour déterminer la valeur des lots. Elle constate que les rapports d’experts sont “inexploitables”. Les méthodes de valorisation sont jugées “divergentes” et “contradictoires”. Les experts ont adopté une “méthode hétérogène qui repose sur une distorsion de valorisation”. La cour décide donc de retenir une valeur uniforme au mètre carré pour tous les lots. Elle fixe cette valeur à 4 000 F, “valeur qui sera prise en compte de façon uniforme pour l’évaluation de tous les lots”. Cette démarche corrective manifeste le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Elle vise à rétablir une base d’évaluation cohérente et équitable. La cour refuse de considérer des plus-values hypothétiques pour le lot contesté. Elle estime que “la virtualité de rénovation servant de base à l’évaluation […] est fictive”. Ce raisonnement écarte toute spéculation sur des potentialités non réalisées.
Le calcul global de la lésion conduit à rejeter les demandes des associés. La cour compare la valeur totale des lots attribués à l’associée avec ses droits dans le capital. Elle constate que cette valeur “n’excédait ses droits dans le capital social […] qu’à concurrence de 2,77 %”. Elle en déduit qu’“il n’est pas démontré que [l’associée] aurait bénéficié […] de l’attribution de lots ayant une valeur d’ensemble supérieure au quart”. L’application stricte de l’article L. 212-5 est ainsi respectée. La lésion doit s’apprécier sur l’ensemble des biens reçus, et non lot par lot. La cour met en œuvre la directive de la Cour de cassation. Elle démontre que l’écart constaté est inférieur au seuil légal du quart. Le rejet des demandes en découle logiquement. Cette décision met un terme à un contentieux de très longue durée. Elle illustre la difficulté de prouver une lésion dans les partages complexes. La rigueur de l’examen préserve la stabilité des actes de partage intervenus.
En 1984, plusieurs familles ont constitué une société civile d’attribution pour édifier un immeuble. Lors du partage de cette société en 1985, l’une des associées s’est vue attribuer un lot comprenant deux constructions et la jouissance exclusive d’un terrain. Les autres associés ont contesté cette attribution. Le tribunal de grande instance de Créteil, par un jugement du 17 mai 1989, a constaté le caractère commun du terrain et condamné l’associée attributaire à indemniser les autres. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 11 juillet 1991, a infirmé ce jugement et reconnu le droit de jouissance exclusive. Un arrêt ultérieur de la même cour, le 16 septembre 1999, a prononcé la nullité de l’attribution du lot pour absence de cause. La Cour de cassation a cassé cet arrêt le 22 octobre 2002, au visa de l’article L. 212-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle a reproché à la cour d’appel de n’avoir pas vérifié la lésion en considérant la totalité des biens attribués. L’affaire est revenue devant la Cour d’appel de Paris, qui statue par l’arrêt du 23 septembre 2010. La question est de savoir si l’attribution du lot contesté lors du partage d’une société d’attribution est entachée d’une lésion de plus du quart au sens de l’article L. 212-5. La cour rejette les demandes en nullité et indemnisation, estimant qu’une lésion n’est pas établie.
La décision confirme la primauté du régime spécial des sociétés d’attribution et opère un réexamen strict des conditions de la lésion.
**La consécration de l’exclusivité du régime spécial des sociétés d’attribution**
La cour écarte le recours au droit commun des contrats pour apprécier la validité du partage. Les demandeurs invoquaient la nullité pour absence de cause au sens de l’article 1131 du code civil. La cour rappelle que “les lois spéciales dérogeant aux lois générales, l’unique fondement permettant aux associés de la SCI […] de remettre en cause le partage intervenu en 1985 est l’article L. 212-5 du code de la construction et de l’habitation qui exclut l’application du droit commun des contrats”. Cette affirmation s’appuie sur l’arrêt de cassation de 2002, qui avait censuré l’annulation prononcée pour défaut de cause. La solution consacre une interprétation stricte du domaine de la loi spéciale. Elle limite les voies de recours contre les partages de sociétés d’attribution à celle expressément prévue par le texte. Cette approche garantit la sécurité juridique des opérations de partage. Elle prévient les actions fondées sur des vices généraux du consentement. La spécialité législative apparaît ainsi comme un principe d’interprétation rigoureux.
La cour fait également prévaloir l’autorité de la chose jugée sur une exception d’irrecevabilité. La défenderesse soulevait l’irrecevabilité de l’action pour absence de mise en cause de la société dissoute. La cour estime que cette exception “a été confirmée par arrêt irrévocable du 11 juillet 1991”. Elle en déduit que “l’autorité de la chose jugée attachée au rejet dudit moyen conduit à l’écarter”. Cette solution assure la stabilité procédurale de l’instance après renvoi. Elle évite la résurgence de moyens déjà tranchés. La cour privilégie la continuité de la procédure et la économie des moyens. Cette rigueur procédurale renforce la célérité de la justice.
**Le réexamen exigeant des conditions de preuve de la lésion**
La cour procède à une réévaluation autonome des expertises pour déterminer la valeur des lots. Elle constate que les rapports d’experts sont “inexploitables”. Les méthodes de valorisation sont jugées “divergentes” et “contradictoires”. Les experts ont adopté une “méthode hétérogène qui repose sur une distorsion de valorisation”. La cour décide donc de retenir une valeur uniforme au mètre carré pour tous les lots. Elle fixe cette valeur à 4 000 F, “valeur qui sera prise en compte de façon uniforme pour l’évaluation de tous les lots”. Cette démarche corrective manifeste le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Elle vise à rétablir une base d’évaluation cohérente et équitable. La cour refuse de considérer des plus-values hypothétiques pour le lot contesté. Elle estime que “la virtualité de rénovation servant de base à l’évaluation […] est fictive”. Ce raisonnement écarte toute spéculation sur des potentialités non réalisées.
Le calcul global de la lésion conduit à rejeter les demandes des associés. La cour compare la valeur totale des lots attribués à l’associée avec ses droits dans le capital. Elle constate que cette valeur “n’excédait ses droits dans le capital social […] qu’à concurrence de 2,77 %”. Elle en déduit qu’“il n’est pas démontré que [l’associée] aurait bénéficié […] de l’attribution de lots ayant une valeur d’ensemble supérieure au quart”. L’application stricte de l’article L. 212-5 est ainsi respectée. La lésion doit s’apprécier sur l’ensemble des biens reçus, et non lot par lot. La cour met en œuvre la directive de la Cour de cassation. Elle démontre que l’écart constaté est inférieur au seuil légal du quart. Le rejet des demandes en découle logiquement. Cette décision met un terme à un contentieux de très longue durée. Elle illustre la difficulté de prouver une lésion dans les partages complexes. La rigueur de l’examen préserve la stabilité des actes de partage intervenus.