Cour d’appel de Paris, le 20 octobre 2010, n°08/23996
Un bail commercial est conclu pour l’exploitation de locaux dédiés à l’enseignement. Plusieurs dégâts des eaux surviennent en 2004, le dernier sinistre datant du 16 novembre. Le preneur notifie un congé pour le 31 décembre 2005. Il assigne son bailleur en résiliation de plein droit du bail au titre de l’article 1722 du Code civil, estimant les locaux totalement détruits. Le Tribunal de grande instance de Paris, par un jugement du 4 novembre 2008, déboute le preneur de sa demande en résiliation et le condamne au paiement des loyers et charges. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 20 octobre 2010, est saisie de l’appel du locataire. La question est de savoir si les désordres constatés permettent d’invoquer la résiliation de plein droit du bail ou justifient seulement une indemnisation pour trouble de jouissance. La Cour rejette la demande en résiliation mais admet une indemnisation par réfaction du loyer.
**La résiliation de plein droit écartée au profit d’une indemnisation pour trouble de jouissance**
L’arrêt écarte l’application de l’article 1722 du Code civil. Il retient que la preuve de l’impossibilité totale de jouissance n’est pas rapportée. La Cour relève que “l’expert a conclu dans son rapport que seules les salles 2 et 3 présentaient des désordres qui les rendaient inutilisables, contrairement aux autres qui étaient utilisables”. La destruction totale exigée par le texte n’est donc pas caractérisée. Cette solution est conforme à la jurisprudence traditionnelle qui interprète strictement la condition de perte totale. L’arrêt rappelle utilement que l’obligation de preuve pèse sur le locataire. Le bail demeure ainsi en vigueur jusqu’au terme du congé régulier donné pour le 31 décembre 2005. Le locataire reste tenu au paiement des loyers contractuels jusqu’à cette date.
Le rejet de la résiliation de plein droit n’exclut pas toute sanction pour le bailleur. La Cour reconnaît l’existence d’un trouble de jouissance important. Elle constate que les salles 2 et 3, “deux principales salles de cours”, sont devenues impropres à leur usage. Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible. L’indemnisation prend la forme d’une réfaction du loyer. La Cour estime “parfaitement justifiée” la demande du preneur “tendant à titre d’indemnisation à être exonéré de la moitié des loyers et charges à compter du 16 novembre 2004”. Cette solution équilibre les intérêts des parties. Elle évite une rupture brutale du lien contractuel tout en réparant le préjudice subi.
**La répartition des obligations de réparation et le rôle limité de l’assureur**
L’arrêt opère un partage précis des travaux de remise en état. Il distingue les dégradations liées aux sinistres des réparations locatives normales. La Cour note que le constat “ne permet pas de distinguer ce qui relève du mauvais entretien de ce qui relève des réparations des dégâts des eaux” dans les locaux sinistrés. Elle en déduit que le preneur ne peut être tenu de l’intégralité des travaux. Seuls les travaux dans les locaux non affectés lui sont imputables. Le calcul détaillé aboutit à une somme de 16 071,83 euros. Cette approche est pragmatique. Elle tient compte de la faute du bailleur dans la survenance des sinistres. La Cour rappelle que le bailleur “dispose d’une action contre la copropriété dont les éléments d’équipement sont à l’origine des dommages”. La responsabilité est ainsi reportée vers le véritable responsable.
Le rôle de la compagnie d’assurance est strictement délimité par le contrat. La Cour écarte la garantie pour les réparations locatives. Elle souligne que “les termes du contrat liant [l’assureur] à son assuré ne prévoient pas la mise en oeuvre de la garantie pour ce qui concerne les réparations locatives”. En revanche, la garantie couvre expressément les frais de recherche de fuite. L’assureur est donc condamné à payer les 668,30 euros correspondants. Cette solution est classique. Elle affirme le principe de l’effet relatif des contrats et l’absence d’action directe en dehors des cas légaux. L’assureur n’est pas le garant universel des obligations du preneur. Sa responsabilité est strictement cantonnée aux clauses de la police souscrite.
Un bail commercial est conclu pour l’exploitation de locaux dédiés à l’enseignement. Plusieurs dégâts des eaux surviennent en 2004, le dernier sinistre datant du 16 novembre. Le preneur notifie un congé pour le 31 décembre 2005. Il assigne son bailleur en résiliation de plein droit du bail au titre de l’article 1722 du Code civil, estimant les locaux totalement détruits. Le Tribunal de grande instance de Paris, par un jugement du 4 novembre 2008, déboute le preneur de sa demande en résiliation et le condamne au paiement des loyers et charges. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 20 octobre 2010, est saisie de l’appel du locataire. La question est de savoir si les désordres constatés permettent d’invoquer la résiliation de plein droit du bail ou justifient seulement une indemnisation pour trouble de jouissance. La Cour rejette la demande en résiliation mais admet une indemnisation par réfaction du loyer.
**La résiliation de plein droit écartée au profit d’une indemnisation pour trouble de jouissance**
L’arrêt écarte l’application de l’article 1722 du Code civil. Il retient que la preuve de l’impossibilité totale de jouissance n’est pas rapportée. La Cour relève que “l’expert a conclu dans son rapport que seules les salles 2 et 3 présentaient des désordres qui les rendaient inutilisables, contrairement aux autres qui étaient utilisables”. La destruction totale exigée par le texte n’est donc pas caractérisée. Cette solution est conforme à la jurisprudence traditionnelle qui interprète strictement la condition de perte totale. L’arrêt rappelle utilement que l’obligation de preuve pèse sur le locataire. Le bail demeure ainsi en vigueur jusqu’au terme du congé régulier donné pour le 31 décembre 2005. Le locataire reste tenu au paiement des loyers contractuels jusqu’à cette date.
Le rejet de la résiliation de plein droit n’exclut pas toute sanction pour le bailleur. La Cour reconnaît l’existence d’un trouble de jouissance important. Elle constate que les salles 2 et 3, “deux principales salles de cours”, sont devenues impropres à leur usage. Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible. L’indemnisation prend la forme d’une réfaction du loyer. La Cour estime “parfaitement justifiée” la demande du preneur “tendant à titre d’indemnisation à être exonéré de la moitié des loyers et charges à compter du 16 novembre 2004”. Cette solution équilibre les intérêts des parties. Elle évite une rupture brutale du lien contractuel tout en réparant le préjudice subi.
**La répartition des obligations de réparation et le rôle limité de l’assureur**
L’arrêt opère un partage précis des travaux de remise en état. Il distingue les dégradations liées aux sinistres des réparations locatives normales. La Cour note que le constat “ne permet pas de distinguer ce qui relève du mauvais entretien de ce qui relève des réparations des dégâts des eaux” dans les locaux sinistrés. Elle en déduit que le preneur ne peut être tenu de l’intégralité des travaux. Seuls les travaux dans les locaux non affectés lui sont imputables. Le calcul détaillé aboutit à une somme de 16 071,83 euros. Cette approche est pragmatique. Elle tient compte de la faute du bailleur dans la survenance des sinistres. La Cour rappelle que le bailleur “dispose d’une action contre la copropriété dont les éléments d’équipement sont à l’origine des dommages”. La responsabilité est ainsi reportée vers le véritable responsable.
Le rôle de la compagnie d’assurance est strictement délimité par le contrat. La Cour écarte la garantie pour les réparations locatives. Elle souligne que “les termes du contrat liant [l’assureur] à son assuré ne prévoient pas la mise en oeuvre de la garantie pour ce qui concerne les réparations locatives”. En revanche, la garantie couvre expressément les frais de recherche de fuite. L’assureur est donc condamné à payer les 668,30 euros correspondants. Cette solution est classique. Elle affirme le principe de l’effet relatif des contrats et l’absence d’action directe en dehors des cas légaux. L’assureur n’est pas le garant universel des obligations du preneur. Sa responsabilité est strictement cantonnée aux clauses de la police souscrite.