Cour d’appel de Fort de France, le 16 avril 2010, n°09/00273
Un copropriétaire a réalisé des travaux de fermeture de sa loggia. Ces travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires a engagé une action en référé. Il a demandé la remise en état des lieux et la condamnation du copropriétaire. Le président du tribunal de grande instance a fait droit à cette demande par une ordonnance du 24 avril 2009. Le copropriétaire a interjeté appel de cette décision. La Cour d’appel de Fort-de-France, par un arrêt du 16 avril 2010, a confirmé l’ordonnance de première instance. Elle a rejeté l’exception de procédure soulevée par l’appelant. Elle a également jugé que les travaux constituaient un trouble manifestement illicite. La question de droit est de savoir si le syndic peut agir en référé sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il s’agit aussi de déterminer si des travaux modifiant la façade sans autorisation créent un trouble justifiant une mesure de remise en état. La cour répond positivement à ces deux questions. Elle confirme ainsi une application stricte des règles de la copropriété et des pouvoirs du juge des référés.
**La confirmation des pouvoirs du syndic en matière d’action en référé**
La cour écarte d’abord une exception de procédure. Le copropriétaire contestait l’habilitation du syndic à agir. Il invoquait l’absence d’autorisation expresse de l’assemblée générale. La cour rappelle le texte applicable. Elle cite l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Cet article dispose que l’autorisation « n’est pas nécessaire lorsque la demande relève du pouvoir du juge des référés ». La cour constate simplement que « tel est le cas en l’espèce ». Elle rejette donc l’exception sans autre examen. Cette solution est classique. Elle assure l’efficacité de la gestion syndicale. Le syndic doit pouvoir réagir rapidement pour défendre l’immeuble. Le recours au référé est par nature urgent. Attendre une assemblée générale rendrait la procédure vaine. La cour applique ici une jurisprudence bien établie. Elle protège l’intérêt collectif de la copropriété.
La décision précise ensuite le régime des travaux affectant l’aspect extérieur. La cour se fonde sur l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle que l’autorisation requise doit être adoptée « à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Cette règle est impérative. Les travaux en cause ont consisté en la « fermeture de la loggia, par des fenêtres et jalousies ». Ils ont eu pour effet de « modifier l’aspect extérieur de l’immeuble ». Le défaut d’autorisation n’était pas contesté. La cour en déduit nécessairement l’existence d’une irrégularité. Cette analyse est rigoureuse. Elle souligne le caractère collectif de la décision. L’unanimité n’est pas requise mais la majorité de l’article 25 est protectrice. Elle garantit que les modifications de l’apparence de l’immeuble répondent à une volonté commune. La cour écarte l’argument tiré de travaux similaires réalisés par d’autres. Elle les qualifie de « toute autre nature ». Cette appréciation souveraine des faits renforce sa solution.
**La caractérisation d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état**
La cour applique ensuite les conditions du référé. L’article 809 du code de procédure civile permet au juge de prescrire des mesures « pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La cour doit vérifier ces conditions cumulatives. Elle constate d’abord le caractère illicite du trouble. Celui-ci découle directement de la violation des règles de la copropriété. Les travaux ont été exécutés « sans autorisation de l’assemblée générale ». Aucune régularisation n’est intervenue « quatre années après leur réalisation ». L’illicéité est donc patente. Elle résulte de la méconnaissance d’une règle de fond. La cour ne retient pas l’argument de la nécessité des travaux. Elle note qu’il « n’est pas établi qu’ils ont été rendus nécessaires ». Le trouble est ainsi caractérisé de manière objective. Cette approche est sévère mais logique. Elle préserve l’autorité du règlement de copropriété et de la loi.
La cour apprécie ensuite le caractère manifeste du trouble. Elle relève que les travaux « modifient notablement l’aspect extérieur de l’immeuble ». Cette modification affecte l’harmonie architecturale. Elle porte atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires. Le trouble n’est donc pas minime ou discutable. Il est visible et certain. La cour écarte à nouveau la défense fondée sur d’autres travaux. Elle réaffirme que ces derniers sont différents. Cette solution insiste sur l’appréciation in concreto du juge. Le caractère manifeste s’apprécie au regard des circonstances de l’espèce. La durée de l’irrégularité est ici un élément pertinent. L’absence de régularisation depuis quatre ans aggrave le trouble. Elle démontre une volonté de contourner les règles collectives. La cour valide ainsi pleinement l’intervention du juge des référés. Elle confirme que ce dernier peut ordonner une remise en état sous astreinte. Cette mesure est proportionnée à la gravité de l’infraction aux règles de copropriété.
Un copropriétaire a réalisé des travaux de fermeture de sa loggia. Ces travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires a engagé une action en référé. Il a demandé la remise en état des lieux et la condamnation du copropriétaire. Le président du tribunal de grande instance a fait droit à cette demande par une ordonnance du 24 avril 2009. Le copropriétaire a interjeté appel de cette décision. La Cour d’appel de Fort-de-France, par un arrêt du 16 avril 2010, a confirmé l’ordonnance de première instance. Elle a rejeté l’exception de procédure soulevée par l’appelant. Elle a également jugé que les travaux constituaient un trouble manifestement illicite. La question de droit est de savoir si le syndic peut agir en référé sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il s’agit aussi de déterminer si des travaux modifiant la façade sans autorisation créent un trouble justifiant une mesure de remise en état. La cour répond positivement à ces deux questions. Elle confirme ainsi une application stricte des règles de la copropriété et des pouvoirs du juge des référés.
**La confirmation des pouvoirs du syndic en matière d’action en référé**
La cour écarte d’abord une exception de procédure. Le copropriétaire contestait l’habilitation du syndic à agir. Il invoquait l’absence d’autorisation expresse de l’assemblée générale. La cour rappelle le texte applicable. Elle cite l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Cet article dispose que l’autorisation « n’est pas nécessaire lorsque la demande relève du pouvoir du juge des référés ». La cour constate simplement que « tel est le cas en l’espèce ». Elle rejette donc l’exception sans autre examen. Cette solution est classique. Elle assure l’efficacité de la gestion syndicale. Le syndic doit pouvoir réagir rapidement pour défendre l’immeuble. Le recours au référé est par nature urgent. Attendre une assemblée générale rendrait la procédure vaine. La cour applique ici une jurisprudence bien établie. Elle protège l’intérêt collectif de la copropriété.
La décision précise ensuite le régime des travaux affectant l’aspect extérieur. La cour se fonde sur l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle que l’autorisation requise doit être adoptée « à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Cette règle est impérative. Les travaux en cause ont consisté en la « fermeture de la loggia, par des fenêtres et jalousies ». Ils ont eu pour effet de « modifier l’aspect extérieur de l’immeuble ». Le défaut d’autorisation n’était pas contesté. La cour en déduit nécessairement l’existence d’une irrégularité. Cette analyse est rigoureuse. Elle souligne le caractère collectif de la décision. L’unanimité n’est pas requise mais la majorité de l’article 25 est protectrice. Elle garantit que les modifications de l’apparence de l’immeuble répondent à une volonté commune. La cour écarte l’argument tiré de travaux similaires réalisés par d’autres. Elle les qualifie de « toute autre nature ». Cette appréciation souveraine des faits renforce sa solution.
**La caractérisation d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état**
La cour applique ensuite les conditions du référé. L’article 809 du code de procédure civile permet au juge de prescrire des mesures « pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La cour doit vérifier ces conditions cumulatives. Elle constate d’abord le caractère illicite du trouble. Celui-ci découle directement de la violation des règles de la copropriété. Les travaux ont été exécutés « sans autorisation de l’assemblée générale ». Aucune régularisation n’est intervenue « quatre années après leur réalisation ». L’illicéité est donc patente. Elle résulte de la méconnaissance d’une règle de fond. La cour ne retient pas l’argument de la nécessité des travaux. Elle note qu’il « n’est pas établi qu’ils ont été rendus nécessaires ». Le trouble est ainsi caractérisé de manière objective. Cette approche est sévère mais logique. Elle préserve l’autorité du règlement de copropriété et de la loi.
La cour apprécie ensuite le caractère manifeste du trouble. Elle relève que les travaux « modifient notablement l’aspect extérieur de l’immeuble ». Cette modification affecte l’harmonie architecturale. Elle porte atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires. Le trouble n’est donc pas minime ou discutable. Il est visible et certain. La cour écarte à nouveau la défense fondée sur d’autres travaux. Elle réaffirme que ces derniers sont différents. Cette solution insiste sur l’appréciation in concreto du juge. Le caractère manifeste s’apprécie au regard des circonstances de l’espèce. La durée de l’irrégularité est ici un élément pertinent. L’absence de régularisation depuis quatre ans aggrave le trouble. Elle démontre une volonté de contourner les règles collectives. La cour valide ainsi pleinement l’intervention du juge des référés. Elle confirme que ce dernier peut ordonner une remise en état sous astreinte. Cette mesure est proportionnée à la gravité de l’infraction aux règles de copropriété.