Cour d’appel de Douai, le 24 octobre 2012, n°11/06951
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 24 octobre 2012, a été saisie d’un litige entre une société mandataire et un promoteur immobilier. Le mandataire avait obtenu un mandat de commercialisation d’un terrain du bénéficiaire d’une promesse de vente. Le promoteur, après avoir signé une reconnaissance d’indication de foncier avec le mandataire, a finalement acquis le terrain directement auprès du vendeur initial, privant ainsi le mandataire de sa commission. Le Tribunal de commerce de Lille avait partiellement accueilli la demande du mandataire. La Cour d’appel, saisie par les deux parties, a réformé le jugement pour retenir la responsabilité délictuelle du promoteur. Elle l’a condamné à réparer le préjudice subi, incluant la perte de commission et la perte d’une chance de commercialisation. La solution écarte l’action contractuelle au profit d’une fondation délictuelle, offrant une protection à l’agent immobilier évincé.
La Cour écarte tout d’abord le fondement contractuel de la demande. La société mandataire invoquait la reconnaissance d’indication de foncier signée par le promoteur, s’engageant à ne traiter que par son intermédiaire. La Cour rappelle que “l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat”. Or, le mandat initial était caduc et émanait d’un bénéficiaire de promesse, non du propriétaire. Surtout, la Cour considère que la reconnaissance d’indication ne peut valoir mandat. Elle se réfère à la jurisprudence selon laquelle “l’engagement ultérieur pris par le visiteur d’un bien et souscrit dans un bon de visite ne saurait engager le visiteur, et créer une obligation de paiement”. Ce document, dépourvu de cause, ne peut fonder une obligation contractuelle. L’acquéreur est un tiers au mandat. L’action en réparation contre le mandant seul était prévue par le contrat. La Cour refuse ainsi toute requalification en mandat ou en promesse de porte-fort. Elle applique strictement les conditions de la loi Hoguet, protégeant l’acquéreur contre des engagements unilatéraux imprécis.
La Cour retient ensuite la responsabilité délictuelle du promoteur sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Elle constate un “comportement déloyal” patent. Le promoteur a utilisé les informations obtenues par l’intermédiaire du mandataire pour acquérir le bien en le court-circuitant. Il avait parfaitement connaissance du mandat et des profits escomptés par le mandataire. La Cour applique ici la solution de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008. Cette jurisprudence admet que l’acquéreur, dont le comportement fautif prive l’agent de sa commission, doit réparation sur le fondement délictuel. La faute est établie par la violation des engagements pris dans la reconnaissance d’indication. Le préjudice est certain : la perte de la commission convenue. La Cour en fixe le montant à 100 000 euros. Elle y ajoute la réparation d’une perte de chance de participer à la commercialisation, évaluée forfaitairement à 150 000 euros. Cette indemnisation distincte consacre l’étendue du préjudice économique subi. Elle dépasse la simple commission d’intermédiation. La Cour offre ainsi une protection efficace à l’activité du mandataire, fondée sur la loyauté des comportements.
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 24 octobre 2012, a été saisie d’un litige entre une société mandataire et un promoteur immobilier. Le mandataire avait obtenu un mandat de commercialisation d’un terrain du bénéficiaire d’une promesse de vente. Le promoteur, après avoir signé une reconnaissance d’indication de foncier avec le mandataire, a finalement acquis le terrain directement auprès du vendeur initial, privant ainsi le mandataire de sa commission. Le Tribunal de commerce de Lille avait partiellement accueilli la demande du mandataire. La Cour d’appel, saisie par les deux parties, a réformé le jugement pour retenir la responsabilité délictuelle du promoteur. Elle l’a condamné à réparer le préjudice subi, incluant la perte de commission et la perte d’une chance de commercialisation. La solution écarte l’action contractuelle au profit d’une fondation délictuelle, offrant une protection à l’agent immobilier évincé.
La Cour écarte tout d’abord le fondement contractuel de la demande. La société mandataire invoquait la reconnaissance d’indication de foncier signée par le promoteur, s’engageant à ne traiter que par son intermédiaire. La Cour rappelle que “l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat”. Or, le mandat initial était caduc et émanait d’un bénéficiaire de promesse, non du propriétaire. Surtout, la Cour considère que la reconnaissance d’indication ne peut valoir mandat. Elle se réfère à la jurisprudence selon laquelle “l’engagement ultérieur pris par le visiteur d’un bien et souscrit dans un bon de visite ne saurait engager le visiteur, et créer une obligation de paiement”. Ce document, dépourvu de cause, ne peut fonder une obligation contractuelle. L’acquéreur est un tiers au mandat. L’action en réparation contre le mandant seul était prévue par le contrat. La Cour refuse ainsi toute requalification en mandat ou en promesse de porte-fort. Elle applique strictement les conditions de la loi Hoguet, protégeant l’acquéreur contre des engagements unilatéraux imprécis.
La Cour retient ensuite la responsabilité délictuelle du promoteur sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Elle constate un “comportement déloyal” patent. Le promoteur a utilisé les informations obtenues par l’intermédiaire du mandataire pour acquérir le bien en le court-circuitant. Il avait parfaitement connaissance du mandat et des profits escomptés par le mandataire. La Cour applique ici la solution de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008. Cette jurisprudence admet que l’acquéreur, dont le comportement fautif prive l’agent de sa commission, doit réparation sur le fondement délictuel. La faute est établie par la violation des engagements pris dans la reconnaissance d’indication. Le préjudice est certain : la perte de la commission convenue. La Cour en fixe le montant à 100 000 euros. Elle y ajoute la réparation d’une perte de chance de participer à la commercialisation, évaluée forfaitairement à 150 000 euros. Cette indemnisation distincte consacre l’étendue du préjudice économique subi. Elle dépasse la simple commission d’intermédiation. La Cour offre ainsi une protection efficace à l’activité du mandataire, fondée sur la loyauté des comportements.