Cour d’appel de Douai, le 20 janvier 2011, n°09/07806
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 20 janvier 2011, confirme un jugement du Tribunal de grande instance d’Arras. Elle rejette la demande d’une locataire commerciale visant à obtenir une réduction de loyer et des dommages-intérêts. Cette dernière invoquait l’inexécution par la bailleuse des travaux de mise aux normes de sécurité, ayant entraîné la fermeture partielle de l’établissement. La juridiction d’appel estime que l’obligation de mise en conformité est distincte de l’obligation de délivrance. Elle relève également la part de responsabilité de la locataire dans le retard des travaux. La question se pose de savoir si l’inexécution par le bailleur de travaux de sécurité imposés par l’autorité administrative justifie une réduction du loyer commercial. La Cour répond par la négative, refusant de qualifier cette carence de défaut de délivrance et sanctionnant la passivité de la preneuse.
**L’exclusion du régime des vices de délivrance pour les travaux de sécurité**
La Cour écarte l’application des articles 1719 et 1720 du Code civil relatifs aux vices de délivrance. Elle opère une distinction entre l’obligation de délivrance et l’obligation d’effectuer des travaux. La prise de possession des lieux par la locataire, en connaissance des prescriptions administratives, réalise la délivrance. La Cour estime que « cette obligation est distincte de celle de délivrance, qui a été remplie lors de la prise de possession des lieux ». Le défaut d’exécution des travaux de sécurité n’affecterait donc pas la délivrance initiale. Cette analyse isole l’obligation de mise en conformité. Elle la soustrait au régime protecteur des vices affectant la jouissance paisible. La solution protège le bailleur des conséquences d’une inexécution pourtant établie. Elle semble restrictive au regard de la finalité des normes de sécurité. Celles-ci conditionnent l’usage même des locaux. Leur méconnaissance porte directement atteinte à la jouissance.
La décision s’inscrit dans une lecture stricte des obligations du bailleur. Elle rejoint une jurisprudence antérieure exigeant un trouble grave pour caractériser un défaut de délivrance. La fermeture administrative partielle n’est pas jugée suffisante. La Cour rappelle que la locataire « a pris les lieux en l’état ». Cette formulation suggère une acceptation des risques par la preneuse. Elle minimise l’impact de l’évolution des obligations légales de sécurité. La portée de l’arrêt est donc de limiter les recours de la locataire. Elle cantonne sa protection à l’action en exécution forcée ou en dommages-intérêts. La réduction du loyer, remède direct au trouble de jouissance, est écartée.
**La sanction de la carence du preneur dans l’exécution des travaux**
La Cour refuse la réduction de loyer en relevant la responsabilité de la locataire dans le retard. Elle s’appuie sur le rapport d’expertise qui « relève à plusieurs reprises l’inaction de l’une et l’autre des parties ». La locataire n’a désigné un architecte qu’en juillet 2010. La Cour souligne qu’elle « disposait avant mai 2004 des sommes déjà saisies ». Cette inertie est jugée constitutive d’une faute. Elle prive la preneuse de se prévaloir de l’inexécution du bailleur. La solution applique la théorie des fautes concourantes. Elle tempère la gravité de la carence du bailleur par le comportement de la locataire.
Cette analyse influence l’appréciation du lien de causalité. Le préjudice résultant de la fermeture partielle ne serait pas imputable uniquement au bailleur. La Cour avait déjà fixé, dans un arrêt antérieur du 28 juin 2004, l’étendue des travaux incombant à chacun. La locataire était tenue à sa charge personnelle. Son inaction a contribué à la situation d’illégalité. La décision rappelle utilement que la mise en conformité engage souvent les deux parties. Elle justifie un rejet équitable de la demande en réduction. La portée de l’arrêt est d’inciter les preneurs à la diligence. Ils ne peuvent rester passifs puis invoquer la seule faute du bailleur. La solution pourrait s’appliquer à d’autres contentieux sur les normes d’habitabilité ou d’accessibilité. Elle conditionne l’octroi de tout remède à une attitude proactive du locataire.
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 20 janvier 2011, confirme un jugement du Tribunal de grande instance d’Arras. Elle rejette la demande d’une locataire commerciale visant à obtenir une réduction de loyer et des dommages-intérêts. Cette dernière invoquait l’inexécution par la bailleuse des travaux de mise aux normes de sécurité, ayant entraîné la fermeture partielle de l’établissement. La juridiction d’appel estime que l’obligation de mise en conformité est distincte de l’obligation de délivrance. Elle relève également la part de responsabilité de la locataire dans le retard des travaux. La question se pose de savoir si l’inexécution par le bailleur de travaux de sécurité imposés par l’autorité administrative justifie une réduction du loyer commercial. La Cour répond par la négative, refusant de qualifier cette carence de défaut de délivrance et sanctionnant la passivité de la preneuse.
**L’exclusion du régime des vices de délivrance pour les travaux de sécurité**
La Cour écarte l’application des articles 1719 et 1720 du Code civil relatifs aux vices de délivrance. Elle opère une distinction entre l’obligation de délivrance et l’obligation d’effectuer des travaux. La prise de possession des lieux par la locataire, en connaissance des prescriptions administratives, réalise la délivrance. La Cour estime que « cette obligation est distincte de celle de délivrance, qui a été remplie lors de la prise de possession des lieux ». Le défaut d’exécution des travaux de sécurité n’affecterait donc pas la délivrance initiale. Cette analyse isole l’obligation de mise en conformité. Elle la soustrait au régime protecteur des vices affectant la jouissance paisible. La solution protège le bailleur des conséquences d’une inexécution pourtant établie. Elle semble restrictive au regard de la finalité des normes de sécurité. Celles-ci conditionnent l’usage même des locaux. Leur méconnaissance porte directement atteinte à la jouissance.
La décision s’inscrit dans une lecture stricte des obligations du bailleur. Elle rejoint une jurisprudence antérieure exigeant un trouble grave pour caractériser un défaut de délivrance. La fermeture administrative partielle n’est pas jugée suffisante. La Cour rappelle que la locataire « a pris les lieux en l’état ». Cette formulation suggère une acceptation des risques par la preneuse. Elle minimise l’impact de l’évolution des obligations légales de sécurité. La portée de l’arrêt est donc de limiter les recours de la locataire. Elle cantonne sa protection à l’action en exécution forcée ou en dommages-intérêts. La réduction du loyer, remède direct au trouble de jouissance, est écartée.
**La sanction de la carence du preneur dans l’exécution des travaux**
La Cour refuse la réduction de loyer en relevant la responsabilité de la locataire dans le retard. Elle s’appuie sur le rapport d’expertise qui « relève à plusieurs reprises l’inaction de l’une et l’autre des parties ». La locataire n’a désigné un architecte qu’en juillet 2010. La Cour souligne qu’elle « disposait avant mai 2004 des sommes déjà saisies ». Cette inertie est jugée constitutive d’une faute. Elle prive la preneuse de se prévaloir de l’inexécution du bailleur. La solution applique la théorie des fautes concourantes. Elle tempère la gravité de la carence du bailleur par le comportement de la locataire.
Cette analyse influence l’appréciation du lien de causalité. Le préjudice résultant de la fermeture partielle ne serait pas imputable uniquement au bailleur. La Cour avait déjà fixé, dans un arrêt antérieur du 28 juin 2004, l’étendue des travaux incombant à chacun. La locataire était tenue à sa charge personnelle. Son inaction a contribué à la situation d’illégalité. La décision rappelle utilement que la mise en conformité engage souvent les deux parties. Elle justifie un rejet équitable de la demande en réduction. La portée de l’arrêt est d’inciter les preneurs à la diligence. Ils ne peuvent rester passifs puis invoquer la seule faute du bailleur. La solution pourrait s’appliquer à d’autres contentieux sur les normes d’habitabilité ou d’accessibilité. Elle conditionne l’octroi de tout remède à une attitude proactive du locataire.