Cour d’appel de Bordeaux, le 27 février 2026, n°24/01311
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 27 février 2026, a été saisie d’un litige locatif portant sur la validité d’un congé pour reprise. Un bailleur avait donné congé à ses locataires. Ces derniers avaient antérieurement signalé de nombreux désordres affectant le logement. Le tribunal judiciaire avait annulé le congé et ordonné une expertise. Le bailleur faisait appel de cette décision. La cour d’appel devait donc se prononcer sur le caractère frauduleux du congé et sur la régularité des mesures d’instruction ordonnées. Elle confirme le jugement déféré, estimant que le congé est frauduleux et que l’expertise était justifiée. Cette décision rappelle avec fermeté les obligations du bailleur et protège le locataire face à un logement indécent.
**I. La sanction d’un congé frauduleux fondé sur une intention de reprise non sérieuse**
La cour procède à un contrôle rigoureux des conditions de fond du congé pour reprise. Elle rappelle qu’il appartient au juge de vérifier « la réalité du motif du congé » et « la bonne foi du bailleur ». En l’espèce, le motif invoqué était un rapprochement géographique pour assister un parent. La cour constate que ce rapprochement n’est pas significatif. Elle relève que le logement objet de la reprise n’est situé qu’à « 750 mètres » de la résidence de la mère, contre 1100 mètres pour le domicile actuel du bailleur. Elle en déduit que ce motif « ne justifiait pas à lui seul du caractère légitime et sérieux du congé ». Ce contrôle strict de la réalité du projet s’impose pour prévenir les abus.
La fraude est établie par la concomitance entre la délivrance du congé et l’existence de désordres non réparés. Les locataires avaient dénoncé de nombreux problèmes. Un rapport du service SLIME 33 avait relevé une « mauvaise qualité de l’air » et des « fuites dans des canalisations ». L’expert judiciaire a confirmé une « VMC défectueuse » et des moisissures. La cour note que le bailleur a refusé de réaliser les travaux, les jugeant « trop onéreux ». Ce refus est intervenu peu avant le congé. La cour souligne surtout que le bailleur ne justifie d’ »aucunes mesures qu’il entend prendre pour rendre le logement habitable s’il devait le reprendre ». Le congé apparaît ainsi comme un moyen de se soustraire aux obligations de réparation. La cour en conclut que le congé est « frauduleux et doit donc être annulé ». Cette solution protège efficacement le locataire contre les congés abusifs.
**II. La confirmation de mesures d’instruction justifiées par la présomption d’indécence du logement**
La cour valide la décision du premier juge d’ordonner une expertise judiciaire. Elle estime que les éléments produits par les locataires justifiaient cette mesure. Elle cite le rapport du SLIME 33 relevant de « fortes consommations énergétiques » liées à l’absence d’isolation. Elle mentionne aussi un courrier de la mairie confirmant la persistance de l’humidité. Face à ces indices sérieux, le juge devait disposer d’une analyse technique. La cour approuve cette démarche. Elle considère que l’expertise visait à disposer de « tout élément utile » pour statuer sur une éventuelle diminution de loyer. La mesure est donc proportionnée au besoin de preuve.
La cour approuve également l’ordonnance de consignation des loyers. Le bailleur contestait cette mesure au motif que l’indécence n’était pas prouvée. La cour rejette cet argument. Elle estime que les locataires justifiaient d’éléments suffisants pour suspecter l’indécence. La consignation permet de préserver les droits du bailleur tout en suspendant le paiement direct. La cour relève que les locataires ont exécuté cette obligation. Elle souligne que cette mesure ne prive pas le bailleur de ses droits. Le juge pourra ultérieurement attribuer les sommes consignées. Cette solution réaliste équilibre les intérêts en présence pendant l’instruction. Elle évite au locataire de supporter seul le coût d’un logement potentiellement indécent.
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 27 février 2026, a été saisie d’un litige locatif portant sur la validité d’un congé pour reprise. Un bailleur avait donné congé à ses locataires. Ces derniers avaient antérieurement signalé de nombreux désordres affectant le logement. Le tribunal judiciaire avait annulé le congé et ordonné une expertise. Le bailleur faisait appel de cette décision. La cour d’appel devait donc se prononcer sur le caractère frauduleux du congé et sur la régularité des mesures d’instruction ordonnées. Elle confirme le jugement déféré, estimant que le congé est frauduleux et que l’expertise était justifiée. Cette décision rappelle avec fermeté les obligations du bailleur et protège le locataire face à un logement indécent.
**I. La sanction d’un congé frauduleux fondé sur une intention de reprise non sérieuse**
La cour procède à un contrôle rigoureux des conditions de fond du congé pour reprise. Elle rappelle qu’il appartient au juge de vérifier « la réalité du motif du congé » et « la bonne foi du bailleur ». En l’espèce, le motif invoqué était un rapprochement géographique pour assister un parent. La cour constate que ce rapprochement n’est pas significatif. Elle relève que le logement objet de la reprise n’est situé qu’à « 750 mètres » de la résidence de la mère, contre 1100 mètres pour le domicile actuel du bailleur. Elle en déduit que ce motif « ne justifiait pas à lui seul du caractère légitime et sérieux du congé ». Ce contrôle strict de la réalité du projet s’impose pour prévenir les abus.
La fraude est établie par la concomitance entre la délivrance du congé et l’existence de désordres non réparés. Les locataires avaient dénoncé de nombreux problèmes. Un rapport du service SLIME 33 avait relevé une « mauvaise qualité de l’air » et des « fuites dans des canalisations ». L’expert judiciaire a confirmé une « VMC défectueuse » et des moisissures. La cour note que le bailleur a refusé de réaliser les travaux, les jugeant « trop onéreux ». Ce refus est intervenu peu avant le congé. La cour souligne surtout que le bailleur ne justifie d’ »aucunes mesures qu’il entend prendre pour rendre le logement habitable s’il devait le reprendre ». Le congé apparaît ainsi comme un moyen de se soustraire aux obligations de réparation. La cour en conclut que le congé est « frauduleux et doit donc être annulé ». Cette solution protège efficacement le locataire contre les congés abusifs.
**II. La confirmation de mesures d’instruction justifiées par la présomption d’indécence du logement**
La cour valide la décision du premier juge d’ordonner une expertise judiciaire. Elle estime que les éléments produits par les locataires justifiaient cette mesure. Elle cite le rapport du SLIME 33 relevant de « fortes consommations énergétiques » liées à l’absence d’isolation. Elle mentionne aussi un courrier de la mairie confirmant la persistance de l’humidité. Face à ces indices sérieux, le juge devait disposer d’une analyse technique. La cour approuve cette démarche. Elle considère que l’expertise visait à disposer de « tout élément utile » pour statuer sur une éventuelle diminution de loyer. La mesure est donc proportionnée au besoin de preuve.
La cour approuve également l’ordonnance de consignation des loyers. Le bailleur contestait cette mesure au motif que l’indécence n’était pas prouvée. La cour rejette cet argument. Elle estime que les locataires justifiaient d’éléments suffisants pour suspecter l’indécence. La consignation permet de préserver les droits du bailleur tout en suspendant le paiement direct. La cour relève que les locataires ont exécuté cette obligation. Elle souligne que cette mesure ne prive pas le bailleur de ses droits. Le juge pourra ultérieurement attribuer les sommes consignées. Cette solution réaliste équilibre les intérêts en présence pendant l’instruction. Elle évite au locataire de supporter seul le coût d’un logement potentiellement indécent.