Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 26 février 2026, n°21/04135
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur un litige relatif au paiement de charges de copropriété. Une société civile immobilière, propriétaire d’un garage, conteste le montant réclamé par le syndicat. Elle invoque une répartition contraire au règlement de copropriété et réclame des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Le tribunal judiciaire avait condamné la société au paiement d’un arriéré. Par jugement du 17 février 2021, il avait aussi alloué des dommages-intérêts au syndicat. La société civile immobilière fait appel de cette décision. La juridiction d’appel doit déterminer si l’approbation des comptes annuels par l’assemblée générale interdit toute contestation ultérieure des comptes individuels. Elle examine aussi le bien-fondé des demandes indemnitaires respectives. La Cour confirme partiellement le premier jugement. Elle admet la contestation des comptes individuels malgré l’approbation des comptes syndicaux. Elle ordonne des régularisations et fixe la créance certaine à une somme inférieure.
La décision précise les effets de l’approbation des comptes syndicaux sur les contestations individuelles. La Cour rappelle que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges”. Elle souligne que “la décision d’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat”. L’absence de contestation dans le délai de deux mois rend la quote-part exigible. Mais elle ajoute que “l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires”. Cette distinction est essentielle. Elle permet à chaque copropriétaire de demander la rectification d’erreurs. Le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas. L’action personnelle en rectification se prescrit par cinq ans. La Cour valide ainsi le principe d’une contestation permanente des répartitions individuelles. Elle écarte l’argument du syndicat sur l’opposabilité du délai. Cette solution protège le copropriétaire contre les erreurs du syndic. Elle préserve aussi la sécurité des décisions collectives. L’approbation générale conserve son autorité sur la gestion syndicale. Seule la répartition individuelle reste ouverte à la discussion. La jurisprudence antérieure est constante sur ce point. L’arrêt s’inscrit dans cette ligne. Il rappelle utilement une distinction parfois méconnue en pratique.
L’arrêt opère ensuite une mise en balance des prétentions financières et indemnitaires des parties. La Cour examine méticuleusement les postes de charges contestés. Elle rejette la plupart des arguments de la société civile immobilière. Elle estime que les charges d’électricité communes sont dues. Le fait de disposer d’un compteur privé n’est pas exonératoire. De même, les charges d’eau froide et de nettoyage sont légitimes. La Cour relève pourtant deux irrégularités. D’une part, des charges de parlophone ont été indûment facturées. D’autre part, la répartition des charges d’entretien des canalisations est erronée. Le règlement prévoit une clé de 30/1000èmes pour le deuxième sous-sol. Le syndic avait appliqué une répartition proportionnelle aux tantièmes généraux. La Cour enjoint donc au syndicat de “porter au crédit du compte” les sommes indues. Elle précise que la créance certaine ne peut être établie que jusqu’à la dernière assemblée générale produite. Elle fixe le montant de l’arriéré à 44 687,54 euros. Concernant les demandes indemnitaires, la Cour déboute la société civile immobilière de sa demande pour trouble de jouissance. Les éléments produits ne permettent pas d’établir un lien de causalité. En revanche, elle confirme l’allocation de 500 euros de dommages-intérêts au syndicat. Elle retient la mauvaise foi du copropriétaire et un préjudice distinct du retard. La résistance prolongée a nui au fonctionnement de la copropriété. Cette condamnation symbolique rappelle l’obligation de loyauté dans les relations copropriétaires.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur un litige relatif au paiement de charges de copropriété. Une société civile immobilière, propriétaire d’un garage, conteste le montant réclamé par le syndicat. Elle invoque une répartition contraire au règlement de copropriété et réclame des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Le tribunal judiciaire avait condamné la société au paiement d’un arriéré. Par jugement du 17 février 2021, il avait aussi alloué des dommages-intérêts au syndicat. La société civile immobilière fait appel de cette décision. La juridiction d’appel doit déterminer si l’approbation des comptes annuels par l’assemblée générale interdit toute contestation ultérieure des comptes individuels. Elle examine aussi le bien-fondé des demandes indemnitaires respectives. La Cour confirme partiellement le premier jugement. Elle admet la contestation des comptes individuels malgré l’approbation des comptes syndicaux. Elle ordonne des régularisations et fixe la créance certaine à une somme inférieure.
La décision précise les effets de l’approbation des comptes syndicaux sur les contestations individuelles. La Cour rappelle que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges”. Elle souligne que “la décision d’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat”. L’absence de contestation dans le délai de deux mois rend la quote-part exigible. Mais elle ajoute que “l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires”. Cette distinction est essentielle. Elle permet à chaque copropriétaire de demander la rectification d’erreurs. Le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas. L’action personnelle en rectification se prescrit par cinq ans. La Cour valide ainsi le principe d’une contestation permanente des répartitions individuelles. Elle écarte l’argument du syndicat sur l’opposabilité du délai. Cette solution protège le copropriétaire contre les erreurs du syndic. Elle préserve aussi la sécurité des décisions collectives. L’approbation générale conserve son autorité sur la gestion syndicale. Seule la répartition individuelle reste ouverte à la discussion. La jurisprudence antérieure est constante sur ce point. L’arrêt s’inscrit dans cette ligne. Il rappelle utilement une distinction parfois méconnue en pratique.
L’arrêt opère ensuite une mise en balance des prétentions financières et indemnitaires des parties. La Cour examine méticuleusement les postes de charges contestés. Elle rejette la plupart des arguments de la société civile immobilière. Elle estime que les charges d’électricité communes sont dues. Le fait de disposer d’un compteur privé n’est pas exonératoire. De même, les charges d’eau froide et de nettoyage sont légitimes. La Cour relève pourtant deux irrégularités. D’une part, des charges de parlophone ont été indûment facturées. D’autre part, la répartition des charges d’entretien des canalisations est erronée. Le règlement prévoit une clé de 30/1000èmes pour le deuxième sous-sol. Le syndic avait appliqué une répartition proportionnelle aux tantièmes généraux. La Cour enjoint donc au syndicat de “porter au crédit du compte” les sommes indues. Elle précise que la créance certaine ne peut être établie que jusqu’à la dernière assemblée générale produite. Elle fixe le montant de l’arriéré à 44 687,54 euros. Concernant les demandes indemnitaires, la Cour déboute la société civile immobilière de sa demande pour trouble de jouissance. Les éléments produits ne permettent pas d’établir un lien de causalité. En revanche, elle confirme l’allocation de 500 euros de dommages-intérêts au syndicat. Elle retient la mauvaise foi du copropriétaire et un préjudice distinct du retard. La résistance prolongée a nui au fonctionnement de la copropriété. Cette condamnation symbolique rappelle l’obligation de loyauté dans les relations copropriétaires.