Tribunal de commerce de Nanterre, le 7 février 2025, n°2024F02315
Le Tribunal des activités économiques de Nanterre, par jugement du 7 février 2025, a statué sur une demande en constatation de résolution d’un bail et en expulsion. Un bail dérogatoire avait été consenti en novembre 2022. Le locataire ayant accumulé des impayés, le bailleur a procédé à une mise en demeure puis à un commandement de payer visant la clause résolutoire. Une ordonnance de référé du 3 juillet 2024 avait déjà constaté l’acquisition de cette clause. Saisi au fond, le tribunal a dû se prononcer sur les suites à donner à cette résolution, le locataire étant défaillant. La juridiction a fait droit aux principales demandes du bailleur, tout en en rejetant certaines. Cette décision illustre le régime probatoire et les conséquences attachées à la résolution d’un bail pour inexécution, dans le cadre spécifique d’un bail dérogatoire non commercial.
**La constatation judiciaire d’une résolution contractuelle acquise**
Le tribunal a d’abord validé la mise en œuvre conventionnelle de la clause résolutoire. Il a rappelé que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution n’interdit pas un examen du fond. Le juge vérifie le bien-fondé de la demande. En l’espèce, la créance était établie comme « certaine, liquide et exigible » par la production du bail, de la mise en demeure et d’un état comptable. Le tribunal a ainsi pu constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date stipulée, un mois après le commandement de payer. Cette solution applique strictement le principe selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Elle confirme que le juge, saisi d’une demande en constatation, exerce un contrôle sur la régularité de la procédure mise en œuvre par le créancier. La résolution n’est pas automatique ; elle requiert la démonstration d’une inexécution suffisante.
La décision précise ensuite les effets patrimoniaux de cette résolution. Le bailleur est fondé à réclamer le paiement des loyers impayés jusqu’à la date de résolution, majorés des pénalités contractuelles. Le tribunal a accueilli cette demande, y compris la clause de majoration de 10%. Il a également retenu la conservation du dépôt de garantie, conformément à une clause du bail. Ces condamnations traduisent une approche favorable au respect des stipulations contractuelles, dès lors qu’elles ne sont pas manifestement abusives. Le juge opère ici un bilan des obligations nées du contrat jusqu’à sa disparition. Il assure la réparation intégrale du préjudice subi par le créancier du fait de l’inexécution, dans les limites du cadre conventionnel.
**Les conséquences extra-patrimoniales de la résolution et les limites du pouvoir du juge**
Le jugement ordonne ensuite l’expulsion du locataire et la séquestration des meubles. Il relève que le bail dérogatoire « n’ayant pas les caractéristiques d’un bail commercial », le locataire résolu ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux. Cette qualification est décisive. Elle permet d’éviter l’application du régime protecteur des baux commerciaux. L’expulsion est donc prononcée, assortie d’un délai de huit jours. Toutefois, le tribunal refuse d’ordonner le recours à la force publique, estimant que cela « n’entr[e] pas dans ses attributions ». Cette autolimitation mérite attention. Elle semble distinguer l’ordre d’expulsion, qui est une mesure de droit privé, de son exécution matérielle, qui relèverait de l’autorité publique. Cette position restreint l’effectivité pratique de la décision, laissant le bailleur assumer les difficultés d’une expulsion non consentie.
Le traitement de l’occupation post-résolution et des demandes accessoires complète ce tableau. Le tribunal condamne le locataire à une indemnité forfaitaire égale au double du dernier loyer annuel, conformément à une clause du bail. Cette indemnité, distincte des loyers impayés, vise à réparer l’occupation sans titre. Sa fixation forfaitaire est validée, ce qui peut présenter un avantage pour le bailleur en évitant une expertise. En revanche, le juge rejette la demande d’astreinte, la jugeant non justifiée « compte tenu de l’indemnité d’occupation ». Ce raisonnement établit une forme de proportionnalité entre les sanctions. Il évite une accumulation excessive de mesures coercitives contre le débiteur défaillant, montrant le contrôle du juge sur les demandes accessoires. Enfin, l’allocation de frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile vient compenser partiellement les frais exposés par le bailleur pour faire valoir ses droits.
Le Tribunal des activités économiques de Nanterre, par jugement du 7 février 2025, a statué sur une demande en constatation de résolution d’un bail et en expulsion. Un bail dérogatoire avait été consenti en novembre 2022. Le locataire ayant accumulé des impayés, le bailleur a procédé à une mise en demeure puis à un commandement de payer visant la clause résolutoire. Une ordonnance de référé du 3 juillet 2024 avait déjà constaté l’acquisition de cette clause. Saisi au fond, le tribunal a dû se prononcer sur les suites à donner à cette résolution, le locataire étant défaillant. La juridiction a fait droit aux principales demandes du bailleur, tout en en rejetant certaines. Cette décision illustre le régime probatoire et les conséquences attachées à la résolution d’un bail pour inexécution, dans le cadre spécifique d’un bail dérogatoire non commercial.
**La constatation judiciaire d’une résolution contractuelle acquise**
Le tribunal a d’abord validé la mise en œuvre conventionnelle de la clause résolutoire. Il a rappelé que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution n’interdit pas un examen du fond. Le juge vérifie le bien-fondé de la demande. En l’espèce, la créance était établie comme « certaine, liquide et exigible » par la production du bail, de la mise en demeure et d’un état comptable. Le tribunal a ainsi pu constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date stipulée, un mois après le commandement de payer. Cette solution applique strictement le principe selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Elle confirme que le juge, saisi d’une demande en constatation, exerce un contrôle sur la régularité de la procédure mise en œuvre par le créancier. La résolution n’est pas automatique ; elle requiert la démonstration d’une inexécution suffisante.
La décision précise ensuite les effets patrimoniaux de cette résolution. Le bailleur est fondé à réclamer le paiement des loyers impayés jusqu’à la date de résolution, majorés des pénalités contractuelles. Le tribunal a accueilli cette demande, y compris la clause de majoration de 10%. Il a également retenu la conservation du dépôt de garantie, conformément à une clause du bail. Ces condamnations traduisent une approche favorable au respect des stipulations contractuelles, dès lors qu’elles ne sont pas manifestement abusives. Le juge opère ici un bilan des obligations nées du contrat jusqu’à sa disparition. Il assure la réparation intégrale du préjudice subi par le créancier du fait de l’inexécution, dans les limites du cadre conventionnel.
**Les conséquences extra-patrimoniales de la résolution et les limites du pouvoir du juge**
Le jugement ordonne ensuite l’expulsion du locataire et la séquestration des meubles. Il relève que le bail dérogatoire « n’ayant pas les caractéristiques d’un bail commercial », le locataire résolu ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux. Cette qualification est décisive. Elle permet d’éviter l’application du régime protecteur des baux commerciaux. L’expulsion est donc prononcée, assortie d’un délai de huit jours. Toutefois, le tribunal refuse d’ordonner le recours à la force publique, estimant que cela « n’entr[e] pas dans ses attributions ». Cette autolimitation mérite attention. Elle semble distinguer l’ordre d’expulsion, qui est une mesure de droit privé, de son exécution matérielle, qui relèverait de l’autorité publique. Cette position restreint l’effectivité pratique de la décision, laissant le bailleur assumer les difficultés d’une expulsion non consentie.
Le traitement de l’occupation post-résolution et des demandes accessoires complète ce tableau. Le tribunal condamne le locataire à une indemnité forfaitaire égale au double du dernier loyer annuel, conformément à une clause du bail. Cette indemnité, distincte des loyers impayés, vise à réparer l’occupation sans titre. Sa fixation forfaitaire est validée, ce qui peut présenter un avantage pour le bailleur en évitant une expertise. En revanche, le juge rejette la demande d’astreinte, la jugeant non justifiée « compte tenu de l’indemnité d’occupation ». Ce raisonnement établit une forme de proportionnalité entre les sanctions. Il évite une accumulation excessive de mesures coercitives contre le débiteur défaillant, montrant le contrôle du juge sur les demandes accessoires. Enfin, l’allocation de frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile vient compenser partiellement les frais exposés par le bailleur pour faire valoir ses droits.