La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 mai 2011, a confirmé un jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 16 février 2009. La décision rejette la demande d’une société locataire visant à fixer judiciairement le loyer d’un bail commercial renouvelé. Le bail en cause prévoyait un loyer binaire, composé d’une partie fixe et d’un complément indexé sur le chiffre d’affaires. La société soutenait que cette clause était inapplicable et que le loyer devait être fixé à la valeur locative. La Cour d’appel a jugé que la clause de loyer binaire, claire et précise, faisait loi entre les parties. Elle a ainsi écarté l’intervention du juge pour la fixation du loyer du bail renouvelé. L’arrêt affirme le principe selon lequel un tel loyer, librement convenu, échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux. Il tranche une difficulté relative à l’opposition entre autonomie contractuelle et règles impératives de fixation des loyers.
**L’affirmation de la force obligatoire du loyer binaire conventionnel**
La Cour d’appel de Paris reconnaît d’abord la pleine efficacité de la clause contractuelle. Elle estime que les dispositions de l’avenant de renouvellement du 28 mai 1997 “sont claires et précises”. Elle ajoute qu’“elles font la loi des parties et ne donnent pas prise à l’interprétation”. La cour écarte ainsi l’argumentation du preneur fondée sur la recherche de l’intention commune. Elle juge “vain de se référer aux dispositions du bail antérieur modifiées par l’accord des parties”. La volonté expresse des contractants, matérialisée par la substitution d’un loyer fixe par un loyer binaire, prévaut. La cour rejette ensuite l’exception d’inapplicabilité de la clause d’intéressement. Le preneur invoquait l’impossibilité d’isoler le chiffre d’affaires propre aux locaux loués. La cour constate que les parties sont “à même d’appréhender le chiffre d’affaires à prendre en compte”. Elle relève l’individualisation des chambres et l’enregistrement de la clientèle. Elle en déduit qu’“il n’y a pas lieu de réputer non écrite la clause recette librement convenue”. La validité intrinsèque de la clause est ainsi préservée.
**La consécration de l’exclusion du contrôle judiciaire du loyer**
L’arrêt déduit de la validité de la clause une conséquence majeure sur le plan du droit des baux commerciaux. La cour énonce que “les deux composantes du loyer, partie fixe et partie variable, forment un tout contractuellement indivisible”. Elle souligne qu’“il importe peu que le chiffre d’affaires réalisé n’ait pas permis le versement de la partie variable”. Cette indivisibilité conduit à soustraire le loyer dans son ensemble au contrôle du juge. La cour pose alors un principe général en affirmant qu’“un tel loyer, dont la fixation ressort de l’autonomie contractuelle, échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux régissant la fixation des loyers”. Cette solution consacre la primauté de la convention des parties sur le dispositif légal de plafonnement. Elle confirme la jurisprudence antérieure admettant la validité des loyers mixtes. L’arrêt limite ainsi strictement le champ d’application des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce. Le juge ne peut intervenir que lorsque le loyer n’a pas été librement déterminé par les parties. La décision renforce la sécurité juridique des contrats de bail établis sur une longue durée.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 mai 2011, a confirmé un jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 16 février 2009. La décision rejette la demande d’une société locataire visant à fixer judiciairement le loyer d’un bail commercial renouvelé. Le bail en cause prévoyait un loyer binaire, composé d’une partie fixe et d’un complément indexé sur le chiffre d’affaires. La société soutenait que cette clause était inapplicable et que le loyer devait être fixé à la valeur locative. La Cour d’appel a jugé que la clause de loyer binaire, claire et précise, faisait loi entre les parties. Elle a ainsi écarté l’intervention du juge pour la fixation du loyer du bail renouvelé. L’arrêt affirme le principe selon lequel un tel loyer, librement convenu, échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux. Il tranche une difficulté relative à l’opposition entre autonomie contractuelle et règles impératives de fixation des loyers.
**L’affirmation de la force obligatoire du loyer binaire conventionnel**
La Cour d’appel de Paris reconnaît d’abord la pleine efficacité de la clause contractuelle. Elle estime que les dispositions de l’avenant de renouvellement du 28 mai 1997 “sont claires et précises”. Elle ajoute qu’“elles font la loi des parties et ne donnent pas prise à l’interprétation”. La cour écarte ainsi l’argumentation du preneur fondée sur la recherche de l’intention commune. Elle juge “vain de se référer aux dispositions du bail antérieur modifiées par l’accord des parties”. La volonté expresse des contractants, matérialisée par la substitution d’un loyer fixe par un loyer binaire, prévaut. La cour rejette ensuite l’exception d’inapplicabilité de la clause d’intéressement. Le preneur invoquait l’impossibilité d’isoler le chiffre d’affaires propre aux locaux loués. La cour constate que les parties sont “à même d’appréhender le chiffre d’affaires à prendre en compte”. Elle relève l’individualisation des chambres et l’enregistrement de la clientèle. Elle en déduit qu’“il n’y a pas lieu de réputer non écrite la clause recette librement convenue”. La validité intrinsèque de la clause est ainsi préservée.
**La consécration de l’exclusion du contrôle judiciaire du loyer**
L’arrêt déduit de la validité de la clause une conséquence majeure sur le plan du droit des baux commerciaux. La cour énonce que “les deux composantes du loyer, partie fixe et partie variable, forment un tout contractuellement indivisible”. Elle souligne qu’“il importe peu que le chiffre d’affaires réalisé n’ait pas permis le versement de la partie variable”. Cette indivisibilité conduit à soustraire le loyer dans son ensemble au contrôle du juge. La cour pose alors un principe général en affirmant qu’“un tel loyer, dont la fixation ressort de l’autonomie contractuelle, échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux régissant la fixation des loyers”. Cette solution consacre la primauté de la convention des parties sur le dispositif légal de plafonnement. Elle confirme la jurisprudence antérieure admettant la validité des loyers mixtes. L’arrêt limite ainsi strictement le champ d’application des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce. Le juge ne peut intervenir que lorsque le loyer n’a pas été librement déterminé par les parties. La décision renforce la sécurité juridique des contrats de bail établis sur une longue durée.