Cour d’appel de Paris, le 26 février 2026, n°23/17399
La Cour d’appel de Paris, le 26 février 2026, statue sur l’appel d’un jugement ayant ordonné l’expulsion d’un ancien salarié d’un établissement public hospitalier. L’occupant, retraité depuis 2011, contestait la qualification du contrat liant les parties et sollicitait des délais ainsi qu’une réduction de l’indemnité d’occupation. La cour confirme la résiliation du bail et le caractère sans titre de l’occupation. Elle réforme partiellement le jugement en accordant un délai de cinq mois pour quitter les lieux et en réduisant temporairement l’indemnité d’occupation. La décision illustre le régime de l’occupation sans droit ni titre et les pouvoirs du juge en matière d’expulsion.
**I. La confirmation d’une occupation sans droit ni titre et ses conséquences**
La cour écarte d’emblée toute discussion sur la nature du contrat et la régularité de l’expulsion. L’appelant avait demandé l’infirmation générale du jugement sans formuler de prétentions explicites de rejet sur ces chefs. La Cour d’appel de Paris rappelle une jurisprudence constante selon laquelle « en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie ». Une simple demande d’infirmation ne vaut pas prétention. Cette rigueur procédurale conduit à confirmer les constats de résiliation du bail et d’occupation sans titre. Le maintien dans les lieux après la cessation des fonctions est ainsi sanctionné sans examen au fond de la convention. La solution protège le propriétaire contre un occupant qui ne contesterait pas frontalement son éviction. Elle souligne l’importance des règles de procédure dans l’économie du procès.
Sur le plan contractuel, la cour rejette la demande en indemnisation pour dégât des eaux. Elle estime que le bail étant résilié depuis 2011, « aucune obligation contractuelle de l’APHP, tenant à ses obligations de délivrance et d’entretien » ne peut plus être invoquée. L’occupant sans titre ne peut se prévaloir des garanties du bail. Cette analyse est sévère mais logique. Elle prive l’occupant de tout recours contractuel pour des désordres survenus durant son maintien illicite. La faute délictuelle n’étant pas établie, la demande est écartée. La décision trace une frontière nette entre les régimes contractuel et délictuel. Elle isole juridiquement l’occupant sans titre, renforçant la dissuasion.
**II. L’aménagement judiciaire des effets de l’occupation illicite**
La cour opère un rééquilibrage en aménageant le montant de l’indemnité d’occupation. Elle rappelle que cette indemnité « a une double nature, compensatoire et indemnitaire ». Elle doit réparer l’entier préjudice du propriétaire privé de son bien. Son calcul se fonde normalement sur la valeur locative. Toutefois, la Cour d’appel de Paris admet une réduction de 30% entre avril 2021 et mars 2022 en raison d’un dégât des eaux. Elle reconnaît ainsi que la privation subie par le propriétaire peut être atténuée si le logement est dégradé. Cette modulation est remarquable. Elle tempère le principe de réparation intégrale par une appréciation concrète de la contrepartie. La cour évite un enrichissement sans cause du propriétaire. Elle fait prévaloir l’équité sur une logique purement punitive.
Enfin, la cour use de son pouvoir d’appréciation pour accorder des délais. Elle applique les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Elle prend en compte « l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune » de l’occupant. Le bénéfice d’une décision DALO et des démarches de relogement est retenu. Un délai de cinq mois est fixé, inférieur à la demande de douze mois. La cour pondère ainsi la protection du propriétaire et les difficultés sociales de l’expulsé. Elle réalise une conciliation in concreto des intérêts en présence. Cette approche humanise la procédure d’expulsion. Elle rappelle que l’exécution forcée doit composer avec le droit au logement.
La Cour d’appel de Paris, le 26 février 2026, statue sur l’appel d’un jugement ayant ordonné l’expulsion d’un ancien salarié d’un établissement public hospitalier. L’occupant, retraité depuis 2011, contestait la qualification du contrat liant les parties et sollicitait des délais ainsi qu’une réduction de l’indemnité d’occupation. La cour confirme la résiliation du bail et le caractère sans titre de l’occupation. Elle réforme partiellement le jugement en accordant un délai de cinq mois pour quitter les lieux et en réduisant temporairement l’indemnité d’occupation. La décision illustre le régime de l’occupation sans droit ni titre et les pouvoirs du juge en matière d’expulsion.
**I. La confirmation d’une occupation sans droit ni titre et ses conséquences**
La cour écarte d’emblée toute discussion sur la nature du contrat et la régularité de l’expulsion. L’appelant avait demandé l’infirmation générale du jugement sans formuler de prétentions explicites de rejet sur ces chefs. La Cour d’appel de Paris rappelle une jurisprudence constante selon laquelle « en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie ». Une simple demande d’infirmation ne vaut pas prétention. Cette rigueur procédurale conduit à confirmer les constats de résiliation du bail et d’occupation sans titre. Le maintien dans les lieux après la cessation des fonctions est ainsi sanctionné sans examen au fond de la convention. La solution protège le propriétaire contre un occupant qui ne contesterait pas frontalement son éviction. Elle souligne l’importance des règles de procédure dans l’économie du procès.
Sur le plan contractuel, la cour rejette la demande en indemnisation pour dégât des eaux. Elle estime que le bail étant résilié depuis 2011, « aucune obligation contractuelle de l’APHP, tenant à ses obligations de délivrance et d’entretien » ne peut plus être invoquée. L’occupant sans titre ne peut se prévaloir des garanties du bail. Cette analyse est sévère mais logique. Elle prive l’occupant de tout recours contractuel pour des désordres survenus durant son maintien illicite. La faute délictuelle n’étant pas établie, la demande est écartée. La décision trace une frontière nette entre les régimes contractuel et délictuel. Elle isole juridiquement l’occupant sans titre, renforçant la dissuasion.
**II. L’aménagement judiciaire des effets de l’occupation illicite**
La cour opère un rééquilibrage en aménageant le montant de l’indemnité d’occupation. Elle rappelle que cette indemnité « a une double nature, compensatoire et indemnitaire ». Elle doit réparer l’entier préjudice du propriétaire privé de son bien. Son calcul se fonde normalement sur la valeur locative. Toutefois, la Cour d’appel de Paris admet une réduction de 30% entre avril 2021 et mars 2022 en raison d’un dégât des eaux. Elle reconnaît ainsi que la privation subie par le propriétaire peut être atténuée si le logement est dégradé. Cette modulation est remarquable. Elle tempère le principe de réparation intégrale par une appréciation concrète de la contrepartie. La cour évite un enrichissement sans cause du propriétaire. Elle fait prévaloir l’équité sur une logique purement punitive.
Enfin, la cour use de son pouvoir d’appréciation pour accorder des délais. Elle applique les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Elle prend en compte « l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune » de l’occupant. Le bénéfice d’une décision DALO et des démarches de relogement est retenu. Un délai de cinq mois est fixé, inférieur à la demande de douze mois. La cour pondère ainsi la protection du propriétaire et les difficultés sociales de l’expulsé. Elle réalise une conciliation in concreto des intérêts en présence. Cette approche humanise la procédure d’expulsion. Elle rappelle que l’exécution forcée doit composer avec le droit au logement.