Cour d’appel de Paris, le 26 février 2026, n°23/16738
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 février 2026, a été saisie d’un pourvoi formé contre un jugement du 6 juillet 2023. Ce jugement avait débouté un bailleur de sa demande en résiliation judiciaire d’un bail d’habitation. Le bailleur invoquait un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible. Il reprochait au locataire l’envoi répété de courriels insultants et menaçants à l’égard de ses préposés. Le tribunal avait estimé ces faits insuffisamment graves pour justifier la résiliation. La cour d’appel a infirmé cette décision. Elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion du locataire. Elle a en revanche rejeté les demandes de suppression du délai légal d’expulsion, de majoration de l’indemnité d’occupation et d’allocation de dommages-intérêts. L’arrêt précise les conditions d’une résiliation pour manquement grave. Il en délimite également les conséquences indemnitaires.
**I. L’affirmation d’un manquement contractuel suffisamment grave justifiant la résiliation**
L’arrêt opère une qualification juridique des comportements litigieux. Il les rattache à une obligation contractuelle essentielle. La cour retient ensuite la gravité de ces manquements au regard des circonstances de l’espèce.
**A. La qualification des injures réitérées en manquement à l’obligation de jouissance paisible**
La cour rappelle le fondement légal de l’obligation. Elle cite les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit user raisonnablement des lieux. Il ne doit pas causer de troubles. La décision étend la portée de cette obligation. Elle intègre les relations entre le locataire et le bailleur lui-même. La cour affirme que « des injures écrites réitérées adressées à l’occasion d’un litige locatif peuvent aussi constituer, à elles seules, un manquement à l’obligation de jouissance paisible ». Elle reprend ainsi une solution de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les propos hostiles deviennent une violation du contrat de bail. Ils ne relèvent plus seulement du droit pénal ou de la responsabilité délictuelle. Cette analyse consacre une obligation générale de loyauté dans l’exécution du contrat. Elle s’appuie sur l’article 1104 du code civil relatif à la bonne foi.
**B. L’appréciation in concreto de la gravité justifiant la résiliation**
Le pouvoir du juge est rappelé par référence à l’article 1228 du code civil. La résiliation n’est pas automatique. Elle suppose une inexécution suffisamment grave. La cour procède à une appréciation concrète et complète des faits. Elle relève la « répétition et la violence verbale » des messages sur une période prolongée. Elle note leur caractère « vexatoire » et « commiatoire ». Le contexte est pris en compte mais écarté comme justification. La cour reconnaît que le locataire subissait un défaut d’entretien de son logement. Elle estime pourtant que les excès de langage « excèdent ce qui est tolérable ». La persistance des faits après la première instance est un élément décisif. Elle démontre l’absence de cessation du trouble. La cour constate que les messages « se sont poursuivis (…) jusqu’à récemment, soit le 13 octobre 2025 ». Le manquement est donc actuel et caractérisé. Il justifie la rupture du lien contractuel pour l’avenir.
**II. La délimitation stricte des conséquences indemnitaires de la résiliation**
L’arrêt opère une distinction nette entre les différentes demandes indemnitaires. Il accepte le principe d’une indemnité d’occupation. Il en refuse toutefois la majoration. Il rejette également l’allocation de dommages-intérêts distincts.
**A. Le refus d’une indemnité d’occupation punitive et la consécration de son caractère strictement compensatoire**
La cour rappelle le fondement délictuel de l’indemnité d’occupation. Elle cite l’article 1240 du code civil. Son objet est de réparer intégralement le préjudice du propriétaire privé de son bien. La décision affirme son caractère « compensatoire et indemnitaire ». Elle vise à « rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage ». La cour en déduit le quantum de cette indemnité. Elle doit correspondre au loyer et charges qui seraient dus si le bail courait encore. La demande de majoration de 30% est rejetée. La cour estime que cette majoration « ne peut être fondée sur l’importance des manquements du locataire ». La gravité de la faute contractuelle est donc dissociée du calcul de l’indemnité compensatrice. Ce raisonnement isole la fonction réparatrice de l’indemnité. Il écarte toute idée de sanction pécuniaire accessoire. La résiliation et l’expulsion constituent déjà la sanction principale du manquement.
**B. Le rejet de la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral faute de preuve**
La cour examine séparément la demande de 5 000 euros pour préjudice moral. Elle rappelle les conditions classiques de la réparation. Le préjudice doit être « personnel, direct et certain ». Le lien de causalité doit être démontré. La cour adopte les motifs du premier juge. Elle estime que le préjudice moral de la société bailleur n’est pas établi. Elle ajoute un motif propre. « Nul ne plaide par procureur ». La souffrance alléguée des salariés ne peut être invoquée directement par leur employeur. La cour relève aussi l’absence de preuve d’un préjudice d’image. Cette analyse est rigoureuse. Elle exige une démonstration concrète du préjudice subi par la personne morale elle-même. Elle évite une compensation qui deviendrait disproportionnée. Elle prévient la cumulation d’indemnités pour un même fait générateur. La faute contractuelle justifie la résiliation. Elle ne génère pas automatiquement un droit à dommages-intérêts distincts pour le bailleur.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 février 2026, a été saisie d’un pourvoi formé contre un jugement du 6 juillet 2023. Ce jugement avait débouté un bailleur de sa demande en résiliation judiciaire d’un bail d’habitation. Le bailleur invoquait un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible. Il reprochait au locataire l’envoi répété de courriels insultants et menaçants à l’égard de ses préposés. Le tribunal avait estimé ces faits insuffisamment graves pour justifier la résiliation. La cour d’appel a infirmé cette décision. Elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion du locataire. Elle a en revanche rejeté les demandes de suppression du délai légal d’expulsion, de majoration de l’indemnité d’occupation et d’allocation de dommages-intérêts. L’arrêt précise les conditions d’une résiliation pour manquement grave. Il en délimite également les conséquences indemnitaires.
**I. L’affirmation d’un manquement contractuel suffisamment grave justifiant la résiliation**
L’arrêt opère une qualification juridique des comportements litigieux. Il les rattache à une obligation contractuelle essentielle. La cour retient ensuite la gravité de ces manquements au regard des circonstances de l’espèce.
**A. La qualification des injures réitérées en manquement à l’obligation de jouissance paisible**
La cour rappelle le fondement légal de l’obligation. Elle cite les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit user raisonnablement des lieux. Il ne doit pas causer de troubles. La décision étend la portée de cette obligation. Elle intègre les relations entre le locataire et le bailleur lui-même. La cour affirme que « des injures écrites réitérées adressées à l’occasion d’un litige locatif peuvent aussi constituer, à elles seules, un manquement à l’obligation de jouissance paisible ». Elle reprend ainsi une solution de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les propos hostiles deviennent une violation du contrat de bail. Ils ne relèvent plus seulement du droit pénal ou de la responsabilité délictuelle. Cette analyse consacre une obligation générale de loyauté dans l’exécution du contrat. Elle s’appuie sur l’article 1104 du code civil relatif à la bonne foi.
**B. L’appréciation in concreto de la gravité justifiant la résiliation**
Le pouvoir du juge est rappelé par référence à l’article 1228 du code civil. La résiliation n’est pas automatique. Elle suppose une inexécution suffisamment grave. La cour procède à une appréciation concrète et complète des faits. Elle relève la « répétition et la violence verbale » des messages sur une période prolongée. Elle note leur caractère « vexatoire » et « commiatoire ». Le contexte est pris en compte mais écarté comme justification. La cour reconnaît que le locataire subissait un défaut d’entretien de son logement. Elle estime pourtant que les excès de langage « excèdent ce qui est tolérable ». La persistance des faits après la première instance est un élément décisif. Elle démontre l’absence de cessation du trouble. La cour constate que les messages « se sont poursuivis (…) jusqu’à récemment, soit le 13 octobre 2025 ». Le manquement est donc actuel et caractérisé. Il justifie la rupture du lien contractuel pour l’avenir.
**II. La délimitation stricte des conséquences indemnitaires de la résiliation**
L’arrêt opère une distinction nette entre les différentes demandes indemnitaires. Il accepte le principe d’une indemnité d’occupation. Il en refuse toutefois la majoration. Il rejette également l’allocation de dommages-intérêts distincts.
**A. Le refus d’une indemnité d’occupation punitive et la consécration de son caractère strictement compensatoire**
La cour rappelle le fondement délictuel de l’indemnité d’occupation. Elle cite l’article 1240 du code civil. Son objet est de réparer intégralement le préjudice du propriétaire privé de son bien. La décision affirme son caractère « compensatoire et indemnitaire ». Elle vise à « rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage ». La cour en déduit le quantum de cette indemnité. Elle doit correspondre au loyer et charges qui seraient dus si le bail courait encore. La demande de majoration de 30% est rejetée. La cour estime que cette majoration « ne peut être fondée sur l’importance des manquements du locataire ». La gravité de la faute contractuelle est donc dissociée du calcul de l’indemnité compensatrice. Ce raisonnement isole la fonction réparatrice de l’indemnité. Il écarte toute idée de sanction pécuniaire accessoire. La résiliation et l’expulsion constituent déjà la sanction principale du manquement.
**B. Le rejet de la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral faute de preuve**
La cour examine séparément la demande de 5 000 euros pour préjudice moral. Elle rappelle les conditions classiques de la réparation. Le préjudice doit être « personnel, direct et certain ». Le lien de causalité doit être démontré. La cour adopte les motifs du premier juge. Elle estime que le préjudice moral de la société bailleur n’est pas établi. Elle ajoute un motif propre. « Nul ne plaide par procureur ». La souffrance alléguée des salariés ne peut être invoquée directement par leur employeur. La cour relève aussi l’absence de preuve d’un préjudice d’image. Cette analyse est rigoureuse. Elle exige une démonstration concrète du préjudice subi par la personne morale elle-même. Elle évite une compensation qui deviendrait disproportionnée. Elle prévient la cumulation d’indemnités pour un même fait générateur. La faute contractuelle justifie la résiliation. Elle ne génère pas automatiquement un droit à dommages-intérêts distincts pour le bailleur.