Cour d’appel de Paris, le 10 mars 2011, n°08/00185
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 mars 2011, statue sur la fixation de l’indemnité d’expropriation. Elle se prononce sur la date de référence et la qualification des terrains. L’arrêt infirme le jugement de première instance et augmente sensiblement l’indemnité allouée.
Les propriétaires sont expropriés de deux parcelles agricoles. L’expropriant est un établissement public d’aménagement. Le juge de l’expropriation avait fixé la date de référence au 18 mars 2002. Il avait octroyé une indemnité de 1 172 455,30 euros. Les propriétaires font appel. Ils demandent une date de référence plus récente et une indemnité majorée. L’expropriant et le commissaire du gouvernement forment appel incident. Ils soutiennent la solution première.
La question principale est celle de la date de référence. Elle conditionne le régime juridique applicable et la valeur des biens. L’arrêt doit déterminer si la délibération instaurant un droit de préemption urbain reste valide après l’approbation d’un PLU. Il doit aussi qualifier la nature des terrains expropriés. La Cour d’appel fixe la date de référence au 24 septembre 2007. Elle distingue les terrains à bâtir des terrains en valeur d’usage. Elle alloue une indemnité totale de 2 213 283 euros.
**La détermination de la date de référence par la survie du droit de préemption**
La Cour écarte la date retenue en première instance. Le juge avait fixé la date au 18 mars 2002. Cette date correspondait à une révision du POS. La solution reposait sur la caducité de la délibération de préemption. L’approbation du PLU rendait caduque l’ancienne délibération. La Cour rejette ce raisonnement. Elle constate l’absence de texte prévoyant une caducité automatique. La délibération de 1987 « n’a pas été révoquée ». Elle n’est pas « devenue caduque au passage du POS au PLU ». L’arrêt applique donc l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme. La date de référence est « la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes ». Il s’agit du 24 septembre 2007, date d’approbation du PLU.
Cette solution assure une protection renforcée de l’exproprié. Elle lui permet de bénéficier d’une valorisation plus récente du terrain. La Cour adopte une interprétation stricte des textes. Elle refuse de créer une caducité implicite. La sécurité juridique est ainsi préservée. La position de la Cour est cependant critiquable. Elle méconnaît la logique d’adaptation du droit de préemption. Ce droit est lié à un document d’urbanisme précis. Son remplacement devrait normalement entraîner un nouvel examen. La solution risque de figer des situations. Elle pourrait inciter les communes à révoquer expressément les anciennes délibérations.
**La qualification des terrains et la fixation de l’indemnité**
La Cour opère une analyse détaillée du PLU et des équipements. Elle distingue les parties des parcelles. Les terrains sont classés en zones UX, AUA et NB. La constructibilité dépend de la desserte par les réseaux. La Cour applique l’article L. 13-15 II du code de l’expropriation. La dimension des réseaux est appréciée « au regard de l’ensemble de la zone ». Elle retient que 14 564 m² d’une parcelle et 11 862 m² de l’autre sont des terrains à bâtir. Les autres surfaces sont en valeur d’usage. Cette distinction est essentielle pour la valorisation.
Pour la fixation des prix, la Cour rejette les termes de comparaison anciens. Elle estime les valeurs proposées en première instance « manifestement sous évaluées ». Elle utilise les ventes citées par les propriétaires. Elle leur applique une « réfaction importante » car elles concernent des terrains aménagés. La Cour retient finalement une valeur de 27 euros le m² pour les terrains à bâtir. Elle fixe une valeur de 15 euros le m² pour les terrains en valeur d’usage. L’indemnité principale est ainsi considérablement rehaussée. La Cour valide aussi le principe d’une indemnité pour prise de possession anticipée. Elle en précise le mode de calcul.
La méthode d’évaluation est pragmatique. Elle cherche une valeur moyenne à partir d’éléments disparates. La Cour use de son pouvoir souverain d’appréciation. Elle réalise une forme d’équité en l’absence de marché parfaitement comparable. La solution peut sembler généreuse pour l’exproprié. Elle traduit une volonté de compensation intégrale du préjudice. La logique indemnitaire de l’expropriation est pleinement respectée.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 mars 2011, statue sur la fixation de l’indemnité d’expropriation. Elle se prononce sur la date de référence et la qualification des terrains. L’arrêt infirme le jugement de première instance et augmente sensiblement l’indemnité allouée.
Les propriétaires sont expropriés de deux parcelles agricoles. L’expropriant est un établissement public d’aménagement. Le juge de l’expropriation avait fixé la date de référence au 18 mars 2002. Il avait octroyé une indemnité de 1 172 455,30 euros. Les propriétaires font appel. Ils demandent une date de référence plus récente et une indemnité majorée. L’expropriant et le commissaire du gouvernement forment appel incident. Ils soutiennent la solution première.
La question principale est celle de la date de référence. Elle conditionne le régime juridique applicable et la valeur des biens. L’arrêt doit déterminer si la délibération instaurant un droit de préemption urbain reste valide après l’approbation d’un PLU. Il doit aussi qualifier la nature des terrains expropriés. La Cour d’appel fixe la date de référence au 24 septembre 2007. Elle distingue les terrains à bâtir des terrains en valeur d’usage. Elle alloue une indemnité totale de 2 213 283 euros.
**La détermination de la date de référence par la survie du droit de préemption**
La Cour écarte la date retenue en première instance. Le juge avait fixé la date au 18 mars 2002. Cette date correspondait à une révision du POS. La solution reposait sur la caducité de la délibération de préemption. L’approbation du PLU rendait caduque l’ancienne délibération. La Cour rejette ce raisonnement. Elle constate l’absence de texte prévoyant une caducité automatique. La délibération de 1987 « n’a pas été révoquée ». Elle n’est pas « devenue caduque au passage du POS au PLU ». L’arrêt applique donc l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme. La date de référence est « la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes ». Il s’agit du 24 septembre 2007, date d’approbation du PLU.
Cette solution assure une protection renforcée de l’exproprié. Elle lui permet de bénéficier d’une valorisation plus récente du terrain. La Cour adopte une interprétation stricte des textes. Elle refuse de créer une caducité implicite. La sécurité juridique est ainsi préservée. La position de la Cour est cependant critiquable. Elle méconnaît la logique d’adaptation du droit de préemption. Ce droit est lié à un document d’urbanisme précis. Son remplacement devrait normalement entraîner un nouvel examen. La solution risque de figer des situations. Elle pourrait inciter les communes à révoquer expressément les anciennes délibérations.
**La qualification des terrains et la fixation de l’indemnité**
La Cour opère une analyse détaillée du PLU et des équipements. Elle distingue les parties des parcelles. Les terrains sont classés en zones UX, AUA et NB. La constructibilité dépend de la desserte par les réseaux. La Cour applique l’article L. 13-15 II du code de l’expropriation. La dimension des réseaux est appréciée « au regard de l’ensemble de la zone ». Elle retient que 14 564 m² d’une parcelle et 11 862 m² de l’autre sont des terrains à bâtir. Les autres surfaces sont en valeur d’usage. Cette distinction est essentielle pour la valorisation.
Pour la fixation des prix, la Cour rejette les termes de comparaison anciens. Elle estime les valeurs proposées en première instance « manifestement sous évaluées ». Elle utilise les ventes citées par les propriétaires. Elle leur applique une « réfaction importante » car elles concernent des terrains aménagés. La Cour retient finalement une valeur de 27 euros le m² pour les terrains à bâtir. Elle fixe une valeur de 15 euros le m² pour les terrains en valeur d’usage. L’indemnité principale est ainsi considérablement rehaussée. La Cour valide aussi le principe d’une indemnité pour prise de possession anticipée. Elle en précise le mode de calcul.
La méthode d’évaluation est pragmatique. Elle cherche une valeur moyenne à partir d’éléments disparates. La Cour use de son pouvoir souverain d’appréciation. Elle réalise une forme d’équité en l’absence de marché parfaitement comparable. La solution peut sembler généreuse pour l’exproprié. Elle traduit une volonté de compensation intégrale du préjudice. La logique indemnitaire de l’expropriation est pleinement respectée.