Cour d’appel de Montpellier, le 26 février 2026, n°21/03834
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Montpellier, troisième chambre civile, le 26 février 2026, statue sur l’existence et le régime d’une servitude de passage conventionnelle. Un propriétaire foncier revendique un droit de passage sur le fonds voisin, s’appuyant sur un acte d’échange de 1952. Les propriétaires du fonds servant contestent cette servitude et réclament une indemnité. Le tribunal judiciaire avait reconnu la servitude. Les propriétaires du fonds servant font appel. La Cour d’appel confirme l’existence de la servitude conventionnelle. Elle rejette la demande d’indemnité des appelants et accorde des dommages-intérêts au propriétaire du fonds dominant pour préjudice moral. La décision tranche la question de l’opposabilité des servitudes conventionnelles et celle de leur régime indemnitaire. Elle affirme qu’une servitude de passage établie par titre et publiée est opposable aux acquéreurs ultérieurs. Elle précise aussi qu’une telle servitude conventionnelle n’ouvre pas droit à indemnité au profit du propriétaire du fonds servant.
La solution repose sur une application stricte des règles de publicité foncière et sur la distinction entre servitudes légales et conventionnelles. La Cour relève que “tant l’acte d’échange du 7 août 1952 que l’acte d’acquisition du 9 février 1982 ont fait l’objet d’une publication”. La servitude est donc opposable. Concernant l’indemnité, elle écarte la demande des appelants “puisqu’en l’espèce la servitude de passage est conventionnelle et non pas légale pour cause d’enclave”. La Cour consacre ainsi le principe selon lequel une servitude conventionnelle, régulièrement publiée, s’impose sans contrepartie financière automatique. Elle sanctionne parallèlement les entraves à son exercice par l’octroi de dommages-intérêts pour préjudice moral. Cette décision permet d’analyser le renforcement de la sécurité des transactions immobilières puis la consécration d’un équilibre contractuel préservé.
**I. La confirmation d’une sécurité transactionnelle fondée sur la publicité foncière**
La Cour d’appel rappelle les conditions d’opposabilité des servitudes conventionnelles. Elle en assure une application rigoureuse qui sécurise la situation du propriétaire du fonds dominant.
**A. L’exigence de publicité foncière comme condition d’opposabilité**
Le droit des servitudes distingue l’établissement de l’opposabilité. L’article 691 du code civil dispose que les servitudes discontinues “ne peuvent s’établir que par titre”. La Cour applique ce principe. Elle constate l’existence d’un titre, l’acte d’échange de 1952, mentionnant un droit de passage “avec bêtes et charrettes”. Ce titre a été repris dans un acte ultérieur de 1982. La Cour souligne que “la servitude de passage est attachée au bien immobilier et non à la personne”. Elle en déduit sa transmission automatique aux acquéreurs successifs du fonds dominant. Pour être opposable aux propriétaires du fonds servant, la servitude doit cependant avoir été publiée. La Cour vérifie cette condition. Elle note la transcription des actes de 1952 et 1982 au bureau des hypothèques. Elle en tire la conséquence logique : “Ladite servitude est donc opposable aux époux”. Cette motivation stricte protège les acquéreurs de bonne foi. Elle garantit la fiabilité du casier immobilier. La publicité foncière devient le pivot de l’opposabilité, conformément à la philosophie du livre des hypothèques.
**B. La consécration d’un droit acquis à l’abri de la prescription**
Les appelants invoquaient l’absence de possession paisible pour contester la servitude. La Cour écarte cet argument par la nature même de la servitude litigieuse. Une servitude discontinue ne peut se prescrire par possession. Elle nécessite un titre. La Cour identifie ce titre dans la convention de 1952. Elle écarte ainsi toute discussion sur un éventuel état d’enclave ou une possession. La solution renforce la force obligatoire des conventions. Elle stabilise les situations juridiques fondées sur un acte authentique. Le propriétaire du fonds dominant n’a pas à prouver un usage continu. Il lui suffit d’exhiber un titre régulier et publié. Cette approche limite les contentieux fondés sur la preuve de la possession. Elle privilégie la sécurité documentaire sur les aléas probatoires. La Cour rappelle ainsi la prééminence du titre pour les servitudes discontinues. Elle coupe court à toute tentative de remise en cause par la théorie de la possession. La servitude conventionnelle devient un droit clair et stable.
**II. La préservation de l’équilibre contractuel et la sanction des entraves**
Au-delà de la reconnaissance du droit, la Cour définit son régime indemnitaire. Elle protège l’équilibre des conventions et sanctionne les comportements abusifs.
**A. Le refus d’une indemnité compensatrice pour servitude conventionnelle**
Les propriétaires du fonds servant demandaient une indemnité de quinze mille euros. Ils invoquaient l’article 682 du code civil relatif à l’indemnité pour servitude légale d’enclave. La Cour opère une distinction essentielle. Elle rappelle que l’article 682 ne s’applique qu’aux servitudes légales. En l’espèce, la servitude est conventionnelle. Elle résulte d’un accord volontaire entre anciens propriétaires. La Cour estime donc qu’“aucune indemnité ne doit donc être supportée”. Ce raisonnement est classique. Il respecte la volonté des parties contractantes. Les propriétaires actuels du fonds servant sont tenus par les charges publiées affectant leur bien. Ils ne peuvent prétendre à une indemnité pour l’exécution d’une obligation préexistante. La solution prévient les revendications indemnitaires systématiques. Elle évite de grever le propriétaire du fonds dominant d’une charge financière imprévue. La Cour maintient le régime distinct des servitudes légales et conventionnelles. Elle protège ainsi la force obligatoire du contrat et la stabilité des situations juridiques.
**B. L’allocation de dommages-intérêts pour préjudice moral lié aux entraves**
Inversement, la Cour admet la demande en réparation du propriétaire du fonds dominant. Celui-ci invoquait un préjudice moral dû aux tracasseries judiciaires. La Cour reconnaît ce préjudice. Elle le qualifie d’“incontestable”. Elle motive son allocation par l’âge de l’intimé et la longueur de la procédure. La Cour infirme le premier jugement sur ce point. Elle alloue cinq mille euros à titre de dommages-intérêts. Cette décision est notable. Elle sanctionne les comportements abusifs des propriétaires du fonds servant. Ceux-ci ont contesté un droit établi par titre et publié. Ils ont imposé une procédure judiciaire longue. La Cour utilise l’article 1240 du code civil pour réparer ce préjudice moral. Elle rappelle ainsi que l’exercice du droit d’agir en justice ne doit pas dégénérer en harcèlement. Cette solution a une portée dissuasive. Elle incite les propriétaires à respecter les servitudes apparentes et publiées. Elle répare le trouble anormal subi par le propriétaire du fonds dominant. La Cour rétablit un équilibre en condamnant ceux qui ont perturbé la jouissance paisible d’un droit.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Montpellier, troisième chambre civile, le 26 février 2026, statue sur l’existence et le régime d’une servitude de passage conventionnelle. Un propriétaire foncier revendique un droit de passage sur le fonds voisin, s’appuyant sur un acte d’échange de 1952. Les propriétaires du fonds servant contestent cette servitude et réclament une indemnité. Le tribunal judiciaire avait reconnu la servitude. Les propriétaires du fonds servant font appel. La Cour d’appel confirme l’existence de la servitude conventionnelle. Elle rejette la demande d’indemnité des appelants et accorde des dommages-intérêts au propriétaire du fonds dominant pour préjudice moral. La décision tranche la question de l’opposabilité des servitudes conventionnelles et celle de leur régime indemnitaire. Elle affirme qu’une servitude de passage établie par titre et publiée est opposable aux acquéreurs ultérieurs. Elle précise aussi qu’une telle servitude conventionnelle n’ouvre pas droit à indemnité au profit du propriétaire du fonds servant.
La solution repose sur une application stricte des règles de publicité foncière et sur la distinction entre servitudes légales et conventionnelles. La Cour relève que “tant l’acte d’échange du 7 août 1952 que l’acte d’acquisition du 9 février 1982 ont fait l’objet d’une publication”. La servitude est donc opposable. Concernant l’indemnité, elle écarte la demande des appelants “puisqu’en l’espèce la servitude de passage est conventionnelle et non pas légale pour cause d’enclave”. La Cour consacre ainsi le principe selon lequel une servitude conventionnelle, régulièrement publiée, s’impose sans contrepartie financière automatique. Elle sanctionne parallèlement les entraves à son exercice par l’octroi de dommages-intérêts pour préjudice moral. Cette décision permet d’analyser le renforcement de la sécurité des transactions immobilières puis la consécration d’un équilibre contractuel préservé.
**I. La confirmation d’une sécurité transactionnelle fondée sur la publicité foncière**
La Cour d’appel rappelle les conditions d’opposabilité des servitudes conventionnelles. Elle en assure une application rigoureuse qui sécurise la situation du propriétaire du fonds dominant.
**A. L’exigence de publicité foncière comme condition d’opposabilité**
Le droit des servitudes distingue l’établissement de l’opposabilité. L’article 691 du code civil dispose que les servitudes discontinues “ne peuvent s’établir que par titre”. La Cour applique ce principe. Elle constate l’existence d’un titre, l’acte d’échange de 1952, mentionnant un droit de passage “avec bêtes et charrettes”. Ce titre a été repris dans un acte ultérieur de 1982. La Cour souligne que “la servitude de passage est attachée au bien immobilier et non à la personne”. Elle en déduit sa transmission automatique aux acquéreurs successifs du fonds dominant. Pour être opposable aux propriétaires du fonds servant, la servitude doit cependant avoir été publiée. La Cour vérifie cette condition. Elle note la transcription des actes de 1952 et 1982 au bureau des hypothèques. Elle en tire la conséquence logique : “Ladite servitude est donc opposable aux époux”. Cette motivation stricte protège les acquéreurs de bonne foi. Elle garantit la fiabilité du casier immobilier. La publicité foncière devient le pivot de l’opposabilité, conformément à la philosophie du livre des hypothèques.
**B. La consécration d’un droit acquis à l’abri de la prescription**
Les appelants invoquaient l’absence de possession paisible pour contester la servitude. La Cour écarte cet argument par la nature même de la servitude litigieuse. Une servitude discontinue ne peut se prescrire par possession. Elle nécessite un titre. La Cour identifie ce titre dans la convention de 1952. Elle écarte ainsi toute discussion sur un éventuel état d’enclave ou une possession. La solution renforce la force obligatoire des conventions. Elle stabilise les situations juridiques fondées sur un acte authentique. Le propriétaire du fonds dominant n’a pas à prouver un usage continu. Il lui suffit d’exhiber un titre régulier et publié. Cette approche limite les contentieux fondés sur la preuve de la possession. Elle privilégie la sécurité documentaire sur les aléas probatoires. La Cour rappelle ainsi la prééminence du titre pour les servitudes discontinues. Elle coupe court à toute tentative de remise en cause par la théorie de la possession. La servitude conventionnelle devient un droit clair et stable.
**II. La préservation de l’équilibre contractuel et la sanction des entraves**
Au-delà de la reconnaissance du droit, la Cour définit son régime indemnitaire. Elle protège l’équilibre des conventions et sanctionne les comportements abusifs.
**A. Le refus d’une indemnité compensatrice pour servitude conventionnelle**
Les propriétaires du fonds servant demandaient une indemnité de quinze mille euros. Ils invoquaient l’article 682 du code civil relatif à l’indemnité pour servitude légale d’enclave. La Cour opère une distinction essentielle. Elle rappelle que l’article 682 ne s’applique qu’aux servitudes légales. En l’espèce, la servitude est conventionnelle. Elle résulte d’un accord volontaire entre anciens propriétaires. La Cour estime donc qu’“aucune indemnité ne doit donc être supportée”. Ce raisonnement est classique. Il respecte la volonté des parties contractantes. Les propriétaires actuels du fonds servant sont tenus par les charges publiées affectant leur bien. Ils ne peuvent prétendre à une indemnité pour l’exécution d’une obligation préexistante. La solution prévient les revendications indemnitaires systématiques. Elle évite de grever le propriétaire du fonds dominant d’une charge financière imprévue. La Cour maintient le régime distinct des servitudes légales et conventionnelles. Elle protège ainsi la force obligatoire du contrat et la stabilité des situations juridiques.
**B. L’allocation de dommages-intérêts pour préjudice moral lié aux entraves**
Inversement, la Cour admet la demande en réparation du propriétaire du fonds dominant. Celui-ci invoquait un préjudice moral dû aux tracasseries judiciaires. La Cour reconnaît ce préjudice. Elle le qualifie d’“incontestable”. Elle motive son allocation par l’âge de l’intimé et la longueur de la procédure. La Cour infirme le premier jugement sur ce point. Elle alloue cinq mille euros à titre de dommages-intérêts. Cette décision est notable. Elle sanctionne les comportements abusifs des propriétaires du fonds servant. Ceux-ci ont contesté un droit établi par titre et publié. Ils ont imposé une procédure judiciaire longue. La Cour utilise l’article 1240 du code civil pour réparer ce préjudice moral. Elle rappelle ainsi que l’exercice du droit d’agir en justice ne doit pas dégénérer en harcèlement. Cette solution a une portée dissuasive. Elle incite les propriétaires à respecter les servitudes apparentes et publiées. Elle répare le trouble anormal subi par le propriétaire du fonds dominant. La Cour rétablit un équilibre en condamnant ceux qui ont perturbé la jouissance paisible d’un droit.