Cour d’appel de Metz, le 26 février 2026, n°25/00172
La Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur l’appel d’une ordonnance de référé constatant l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés de loyer. Le bailleur avait engagé une procédure de résiliation. La locataire contestait le bien-fondé du commandement de payer et sollicitait des délais de paiement. Les juges du fond avaient ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement provisionnel d’un arriéré. Par déclaration du 29 janvier 2025, la locataire fait appel. Elle demande l’infirmation du jugement, un délai de grâce et la délivrance de quittances. Le bailleur sollicite la confirmation de l’ordonnance et la constatation de la résiliation. La question de droit est de savoir dans quelles conditions une clause résolutoire pour défaut de paiement produit ses effets et si le juge peut accorder des délais de paiement malgré la résiliation constatée. La cour infirme partiellement l’ordonnance. Elle réduit la provision due, constate la résiliation du bail mais accorde un délai de paiement de douze mois. Elle ordonne également la délivrance des quittances et décomptes de charges.
La décision opère une application rigoureuse des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire tout en aménageant ses conséquences au nom de l’équilibre contractuel. La cour rappelle que “ni la clause résolutoire insérée au contrat de bail ni les dispositions légales précitées n’imposent deux mois de loyers impayés pour la mise en oeuvre de la clause et de la procédure”. Cette affirmation consacre une interprétation littérale de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer est donc valable dès le premier loyer impayé. La cour constate que le loyer d’avril 2023 n’a pas été réglé dans le délai de deux mois suivant le commandement. Elle en déduit logiquement l’acquisition de la clause et, complétant l’ordonnance, constate la résiliation du bail à la date du 4 septembre 2023. Cette solution est conforme à une jurisprudence constante qui admet la résiliation de plein droit dès lors que le commandement est resté infructueux. Elle protège efficacement le créancier bailleur contre les impayés, même minimes. Toutefois, la cour procède à un réexamen précis du décompte. Elle admet la preuve apportée par la locataire d’un règlement postérieur et réduit en conséquence la provision due à la seule somme de 580 euros. Ce contrôle minutieux des sommes dues tempère la sévérité du principe et évite une condamnation excessive.
L’arrêt se distingue surtout par l’aménagement des effets de la résiliation grâce à l’octroi de délais de paiement. La cour applique l’article 24 V de la loi de 1989 issu de la loi du 27 juillet 2023. Elle relève que la locataire “s’acquitte tous les mois du loyer courant” et “justifie par ses relevés bancaires avoir un revenu mensuel”. Estimant les conditions légales remplies, elle lui accorde un délai de douze mois pour apurer l’arriéré. La suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai et la possibilité d’une “poursuite” du contrat en cas de paiement intégral constituent une innovation notable. Le dispositif crée une période de grâce durant laquelle la résiliation, bien que constatée, est mise en sommeil. Cette solution concilie la sanction du manquement contractuel et la préservation du logement du locataire. Elle donne une effectivité concrète au dispositif de traitement amiable des impayés. La portée de cette décision est significative. Elle illustre l’évolution de la jurisprudence vers une plus grande prise en compte de la situation personnelle du débiteur, même après la résiliation. L’arrêt fait prévaloir une finalité sociale en évitant une expulsion immédiate. Il précise les modalités pratiques de l’article 24 V, notamment les conséquences d’un défaut de paiement pendant le délai. Cette approche équilibrée pourrait inspirer les juridictions dans des litiges similaires. Elle témoigne d’une volonté de ne pas réduire la résiliation à une sanction automatique mais d’en moduler les effets au cas par cas.
La Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur l’appel d’une ordonnance de référé constatant l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés de loyer. Le bailleur avait engagé une procédure de résiliation. La locataire contestait le bien-fondé du commandement de payer et sollicitait des délais de paiement. Les juges du fond avaient ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement provisionnel d’un arriéré. Par déclaration du 29 janvier 2025, la locataire fait appel. Elle demande l’infirmation du jugement, un délai de grâce et la délivrance de quittances. Le bailleur sollicite la confirmation de l’ordonnance et la constatation de la résiliation. La question de droit est de savoir dans quelles conditions une clause résolutoire pour défaut de paiement produit ses effets et si le juge peut accorder des délais de paiement malgré la résiliation constatée. La cour infirme partiellement l’ordonnance. Elle réduit la provision due, constate la résiliation du bail mais accorde un délai de paiement de douze mois. Elle ordonne également la délivrance des quittances et décomptes de charges.
La décision opère une application rigoureuse des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire tout en aménageant ses conséquences au nom de l’équilibre contractuel. La cour rappelle que “ni la clause résolutoire insérée au contrat de bail ni les dispositions légales précitées n’imposent deux mois de loyers impayés pour la mise en oeuvre de la clause et de la procédure”. Cette affirmation consacre une interprétation littérale de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer est donc valable dès le premier loyer impayé. La cour constate que le loyer d’avril 2023 n’a pas été réglé dans le délai de deux mois suivant le commandement. Elle en déduit logiquement l’acquisition de la clause et, complétant l’ordonnance, constate la résiliation du bail à la date du 4 septembre 2023. Cette solution est conforme à une jurisprudence constante qui admet la résiliation de plein droit dès lors que le commandement est resté infructueux. Elle protège efficacement le créancier bailleur contre les impayés, même minimes. Toutefois, la cour procède à un réexamen précis du décompte. Elle admet la preuve apportée par la locataire d’un règlement postérieur et réduit en conséquence la provision due à la seule somme de 580 euros. Ce contrôle minutieux des sommes dues tempère la sévérité du principe et évite une condamnation excessive.
L’arrêt se distingue surtout par l’aménagement des effets de la résiliation grâce à l’octroi de délais de paiement. La cour applique l’article 24 V de la loi de 1989 issu de la loi du 27 juillet 2023. Elle relève que la locataire “s’acquitte tous les mois du loyer courant” et “justifie par ses relevés bancaires avoir un revenu mensuel”. Estimant les conditions légales remplies, elle lui accorde un délai de douze mois pour apurer l’arriéré. La suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai et la possibilité d’une “poursuite” du contrat en cas de paiement intégral constituent une innovation notable. Le dispositif crée une période de grâce durant laquelle la résiliation, bien que constatée, est mise en sommeil. Cette solution concilie la sanction du manquement contractuel et la préservation du logement du locataire. Elle donne une effectivité concrète au dispositif de traitement amiable des impayés. La portée de cette décision est significative. Elle illustre l’évolution de la jurisprudence vers une plus grande prise en compte de la situation personnelle du débiteur, même après la résiliation. L’arrêt fait prévaloir une finalité sociale en évitant une expulsion immédiate. Il précise les modalités pratiques de l’article 24 V, notamment les conséquences d’un défaut de paiement pendant le délai. Cette approche équilibrée pourrait inspirer les juridictions dans des litiges similaires. Elle témoigne d’une volonté de ne pas réduire la résiliation à une sanction automatique mais d’en moduler les effets au cas par cas.