Un bail d’habitation de trois ans est conclu le 31 août 2007. Les locataires, liés par une clause de solidarité, ne règlent pas intégralement les loyers. Un commandement de payer est signifié le 23 juillet 2009. Le bailleur assigne ensuite les locataires et les cautions en référé. Par une ordonnance du 22 janvier 2010, le Tribunal d’instance de Lyon prononce la résiliation du bail, ordonne l’expulsion et condamne solidairement les locataires et une caution au paiement de diverses sommes. Un locataire forme appel. La Cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 7 juin 2011, est saisie de plusieurs moyens. Elle doit déterminer si la solidarité contractuelle survit à la résiliation du bail pour les indemnités d’occupation. Elle doit aussi statuer sur la demande de délais de paiement d’un locataire et sur la validité d’un engagement de caution. La cour confirme l’ordonnance déférée. Elle rejette la demande de délais de paiement. Elle juge que la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation post-résiliation. Elle valide l’engagement de la caution. L’arrêt précise ainsi le régime de la solidarité locative après résiliation et rappelle les conditions d’octroi des délais de paiement.
L’arrêt consacre une interprétation stricte de la solidarité contractuelle en matière locative. La cour affirme que « l’engagement solidaire souscrit par les copreneurs ne survit pas sauf stipulation expresse contraire à la résiliation du bail ». Cette solution s’appuie sur l’article 1202 du code civil. Le principe selon lequel « la solidarité ne se présume pas et doit être expresse » est ainsi rigoureusement appliqué. La solidarité, créée par la clause du bail, est une modalité de l’obligation contractuelle. La résiliation met fin au contrat principal. Les obligations qui en découlent disparaissent, sauf celles destinées à en régler les conséquences. L’indemnité d’occupation est une créance extra-contractuelle née après la résiliation. Elle ne peut donc être couverte par une solidarité contractuelle, à défaut de stipulation expresse. Cette analyse est conforme à une jurisprudence constante. Elle protège le codébiteur qui a exécuté son obligation en quittant les lieux. Elle évite de l’exposer indéfiniment aux conséquences du maintien d’un autre locataire. La solution assure une sécurité juridique certaine. Elle impose cependant au bailleur de prévoir des clauses très précises s’il souhaite étendre la solidarité.
L’arrêt rappelle avec fermeté les conditions d’octroi des délais de paiement et le contrôle de l’engagement de caution. Le locataire demandait des délais en invoquant sa bonne foi et des difficultés financières. La cour relève qu’il « a délibérément cessé de payer tout loyer et tout arriéré ». Elle confirme le refus du premier juge, fondé sur « l’état de sa totale impécuniosité ». L’article 1244-1 du code civil subordonne l’octroi de délais à la solvabilité du débiteur. La cessation volontaire des paiements démontre l’absence de capacité de remboursement. La cour ne peut accorder des délais qui seraient illusoires. Concernant la caution, les époux invoquaient la disproportion de l’engagement. La cour écarte l’application de l’article L. 341-4 du code de la consommation. Elle note que le bailleur est « un non professionnel de l’immobilier ». Le régime protecteur du code de la consommation est réservé aux cautions fournies à un créancier professionnel. La cour procède ensuite à un contrôle de proportionnalité. Elle constate que les cautions « ne disent rien de l’état de leur patrimoine ». Le défaut de réponse aux conclusions les prive de pouvoir établir la disproportion. Cette approche est pragmatique. Elle place la charge de la preuve sur la caution qui invoque l’excès de son engagement. La décision protège le créancier non professionnel. Elle maintient une sécurité pour le recours à la caution dans les rapports privés.
Un bail d’habitation de trois ans est conclu le 31 août 2007. Les locataires, liés par une clause de solidarité, ne règlent pas intégralement les loyers. Un commandement de payer est signifié le 23 juillet 2009. Le bailleur assigne ensuite les locataires et les cautions en référé. Par une ordonnance du 22 janvier 2010, le Tribunal d’instance de Lyon prononce la résiliation du bail, ordonne l’expulsion et condamne solidairement les locataires et une caution au paiement de diverses sommes. Un locataire forme appel. La Cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 7 juin 2011, est saisie de plusieurs moyens. Elle doit déterminer si la solidarité contractuelle survit à la résiliation du bail pour les indemnités d’occupation. Elle doit aussi statuer sur la demande de délais de paiement d’un locataire et sur la validité d’un engagement de caution. La cour confirme l’ordonnance déférée. Elle rejette la demande de délais de paiement. Elle juge que la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation post-résiliation. Elle valide l’engagement de la caution. L’arrêt précise ainsi le régime de la solidarité locative après résiliation et rappelle les conditions d’octroi des délais de paiement.
L’arrêt consacre une interprétation stricte de la solidarité contractuelle en matière locative. La cour affirme que « l’engagement solidaire souscrit par les copreneurs ne survit pas sauf stipulation expresse contraire à la résiliation du bail ». Cette solution s’appuie sur l’article 1202 du code civil. Le principe selon lequel « la solidarité ne se présume pas et doit être expresse » est ainsi rigoureusement appliqué. La solidarité, créée par la clause du bail, est une modalité de l’obligation contractuelle. La résiliation met fin au contrat principal. Les obligations qui en découlent disparaissent, sauf celles destinées à en régler les conséquences. L’indemnité d’occupation est une créance extra-contractuelle née après la résiliation. Elle ne peut donc être couverte par une solidarité contractuelle, à défaut de stipulation expresse. Cette analyse est conforme à une jurisprudence constante. Elle protège le codébiteur qui a exécuté son obligation en quittant les lieux. Elle évite de l’exposer indéfiniment aux conséquences du maintien d’un autre locataire. La solution assure une sécurité juridique certaine. Elle impose cependant au bailleur de prévoir des clauses très précises s’il souhaite étendre la solidarité.
L’arrêt rappelle avec fermeté les conditions d’octroi des délais de paiement et le contrôle de l’engagement de caution. Le locataire demandait des délais en invoquant sa bonne foi et des difficultés financières. La cour relève qu’il « a délibérément cessé de payer tout loyer et tout arriéré ». Elle confirme le refus du premier juge, fondé sur « l’état de sa totale impécuniosité ». L’article 1244-1 du code civil subordonne l’octroi de délais à la solvabilité du débiteur. La cessation volontaire des paiements démontre l’absence de capacité de remboursement. La cour ne peut accorder des délais qui seraient illusoires. Concernant la caution, les époux invoquaient la disproportion de l’engagement. La cour écarte l’application de l’article L. 341-4 du code de la consommation. Elle note que le bailleur est « un non professionnel de l’immobilier ». Le régime protecteur du code de la consommation est réservé aux cautions fournies à un créancier professionnel. La cour procède ensuite à un contrôle de proportionnalité. Elle constate que les cautions « ne disent rien de l’état de leur patrimoine ». Le défaut de réponse aux conclusions les prive de pouvoir établir la disproportion. Cette approche est pragmatique. Elle place la charge de la preuve sur la caution qui invoque l’excès de son engagement. La décision protège le créancier non professionnel. Elle maintient une sécurité pour le recours à la caution dans les rapports privés.