Cour d’appel de Lyon, le 22 février 2011, n°10/02187
Un bail d’habitation avait été consenti en 1992. Les locataires accumulèrent des impayés de loyer. Le bailleur signifia un commandement de payer invoquant une clause résolutoire. Le Tribunal d’instance de Villeurbanne, par jugement du 23 avril 2009, prononça la résiliation du bail et autorisa l’expulsion. Les locataires interjetèrent appel. Ils invoquèrent leur bonne foi et leurs efforts pour régulariser la situation. Ils sollicitèrent l’application de l’article 1244-1 du code civil et soutinrent que la clause résolutoire devait être réputée non jouée. Le bailleur demanda la confirmation du jugement, arguant de la persistance des impayés. La Cour d’appel de Lyon, par arrêt du 22 février 2011, réforma la décision. Elle constata la régularisation complète des loyers durant la procédure. Elle suspendit les effets de la clause résolutoire et maintint le bail. La question était de savoir si le règlement intégral des arriérés avant une décision définitive empêchait la résiliation du bail pour inexécution. La Cour admit cette extinction de la clause résolutoire par le paiement tardif.
La solution consacre une interprétation équitable de la clause résolutoire. Elle subordonne son effet au définitif de la décision judiciaire. La Cour retient que « durant la procédure les effets de la clause résolutoire se sont trouvés suspendus ». Elle ajoute que « cette clause de résiliation doit être réputée ne pas avoir joué ». Cette analyse tempère le formalisme contractuel. Elle donne priorité au maintien dans les lieux lorsque les loyers sont finalement payés. Le juge utilise son pouvoir d’appréciation pour moduler les conséquences de l’inexécution. Il recherche une conciliation entre les intérêts des parties. La bonne foi des locataires et leurs efforts sont des éléments décisifs. La régularisation ultime du compte locataire efface les manquements passés. Cette approche favorise la stabilité des situations locatives. Elle évite une expulsion pour des dettes finalement apurées. La solution s’inscrit dans une jurisprudence protectrice des occupants de bonne foi.
La portée de l’arrêt mérite une analyse nuancée. Il rappelle la nature accessoire de la clause résolutoire. Son effet reste subordonné à la volonté du créancier et au contrôle judiciaire. Le paiement avant jugement définitif anéantit la cause de la résolution. Cette solution est traditionnelle en matière de résolution pour inexécution. L’article 1229 du code civil prévoit que la clause résolutoire peut être invoquée. La jurisprudence en admet la purge par l’exécution tardive. L’arrêt applique ce principe au bail d’habitation. Il prend en compte la spécificité du logement familial. La présence de cinq enfants depuis 1992 a influencé la Cour. Cette considération humanise l’application du droit des contrats. Elle révèle une certaine judicialisation de la clause résolutoire. Le juge peut en suspendre les effets durant l’instance. Cette suspension permet aux locataires de se régulariser. Elle constitue une mesure d’équité procédurale.
La valeur de la décision peut être discutée. Elle semble concilier sécurité contractuelle et équité. Certains pourraient y voir une atteinte à la force obligatoire du contrat. Le bailleur avait pourtant légitimement invoqué la clause. L’arrêt réduit la portée de cet instrument conventionnel. Il introduit une incertitude sur son efficacité. Le créancier ne peut plus se fier à son invocation certaine. Le paiement in extremis permet d’en éviter les conséquences. Cette solution peut encourager les retardements de paiement. Elle affaiblit la discipline locative. Toutefois, la Cour exige une bonne foi et des efforts réels. Elle ne fait pas bénéficier de ce régime les mauvais payeurs de mauvaise foi. L’arrêt précise que les locataires ont su « profiter des délais et respecter leur engagement ». Cette condition limite les risques d’abus. La solution reste donc encadrée. Elle évite une application trop rigide de la clause résolutoire. Elle préserve le logement des familles en difficulté passagère. Cette orientation est conforme aux exigences sociales contemporaines. Elle témoigne d’une adaptation du droit commun des contrats au bail d’habitation.
Un bail d’habitation avait été consenti en 1992. Les locataires accumulèrent des impayés de loyer. Le bailleur signifia un commandement de payer invoquant une clause résolutoire. Le Tribunal d’instance de Villeurbanne, par jugement du 23 avril 2009, prononça la résiliation du bail et autorisa l’expulsion. Les locataires interjetèrent appel. Ils invoquèrent leur bonne foi et leurs efforts pour régulariser la situation. Ils sollicitèrent l’application de l’article 1244-1 du code civil et soutinrent que la clause résolutoire devait être réputée non jouée. Le bailleur demanda la confirmation du jugement, arguant de la persistance des impayés. La Cour d’appel de Lyon, par arrêt du 22 février 2011, réforma la décision. Elle constata la régularisation complète des loyers durant la procédure. Elle suspendit les effets de la clause résolutoire et maintint le bail. La question était de savoir si le règlement intégral des arriérés avant une décision définitive empêchait la résiliation du bail pour inexécution. La Cour admit cette extinction de la clause résolutoire par le paiement tardif.
La solution consacre une interprétation équitable de la clause résolutoire. Elle subordonne son effet au définitif de la décision judiciaire. La Cour retient que « durant la procédure les effets de la clause résolutoire se sont trouvés suspendus ». Elle ajoute que « cette clause de résiliation doit être réputée ne pas avoir joué ». Cette analyse tempère le formalisme contractuel. Elle donne priorité au maintien dans les lieux lorsque les loyers sont finalement payés. Le juge utilise son pouvoir d’appréciation pour moduler les conséquences de l’inexécution. Il recherche une conciliation entre les intérêts des parties. La bonne foi des locataires et leurs efforts sont des éléments décisifs. La régularisation ultime du compte locataire efface les manquements passés. Cette approche favorise la stabilité des situations locatives. Elle évite une expulsion pour des dettes finalement apurées. La solution s’inscrit dans une jurisprudence protectrice des occupants de bonne foi.
La portée de l’arrêt mérite une analyse nuancée. Il rappelle la nature accessoire de la clause résolutoire. Son effet reste subordonné à la volonté du créancier et au contrôle judiciaire. Le paiement avant jugement définitif anéantit la cause de la résolution. Cette solution est traditionnelle en matière de résolution pour inexécution. L’article 1229 du code civil prévoit que la clause résolutoire peut être invoquée. La jurisprudence en admet la purge par l’exécution tardive. L’arrêt applique ce principe au bail d’habitation. Il prend en compte la spécificité du logement familial. La présence de cinq enfants depuis 1992 a influencé la Cour. Cette considération humanise l’application du droit des contrats. Elle révèle une certaine judicialisation de la clause résolutoire. Le juge peut en suspendre les effets durant l’instance. Cette suspension permet aux locataires de se régulariser. Elle constitue une mesure d’équité procédurale.
La valeur de la décision peut être discutée. Elle semble concilier sécurité contractuelle et équité. Certains pourraient y voir une atteinte à la force obligatoire du contrat. Le bailleur avait pourtant légitimement invoqué la clause. L’arrêt réduit la portée de cet instrument conventionnel. Il introduit une incertitude sur son efficacité. Le créancier ne peut plus se fier à son invocation certaine. Le paiement in extremis permet d’en éviter les conséquences. Cette solution peut encourager les retardements de paiement. Elle affaiblit la discipline locative. Toutefois, la Cour exige une bonne foi et des efforts réels. Elle ne fait pas bénéficier de ce régime les mauvais payeurs de mauvaise foi. L’arrêt précise que les locataires ont su « profiter des délais et respecter leur engagement ». Cette condition limite les risques d’abus. La solution reste donc encadrée. Elle évite une application trop rigide de la clause résolutoire. Elle préserve le logement des familles en difficulté passagère. Cette orientation est conforme aux exigences sociales contemporaines. Elle témoigne d’une adaptation du droit commun des contrats au bail d’habitation.