Un bail d’habitation a été conclu en 2006. La locataire a commis de nombreux manquements troublant la tranquillité du voisinage. Le bailleur a alors assigné la locataire devant le tribunal d’instance de Roanne. Il demandait la résiliation du bail, l’expulsion et des dommages-intérêts. Par jugement du 23 mars 2010, le tribunal a prononcé la résiliation et l’expulsion. Il a en revanche débouté le bailleur de sa demande en dommages-intérêts. La locataire a interjeté appel pour contester la résiliation. Le bailleur a également fait appel, mais uniquement sur le rejet de sa demande indemnitaire. La Cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 21 juin 2011, a confirmé la résiliation du bail et l’expulsion. Elle a cependant réformé le jugement sur les dommages-intérêts. Elle a alloué une indemnité au bailleur pour préjudice lié à la vacance d’autres logements. La question était de savoir si les manquements constatés justifiaient la résiliation. Il fallait aussi déterminer si un préjudice distinct résultant de ces troubles pouvait être réparé.
La Cour d’appel de Lyon retient une violation grave des obligations locatives. Elle en déduit la légitimité de la résiliation judiciaire du bail. Elle admet parallèlement l’indemnisation d’un préjudice distinct subi par le bailleur.
**La sanction d’une violation caractérisée des obligations du locataire**
La cour constate d’abord une accumulation de manquements objectifs. Elle relève « des tapages nocturnes et diurnes, causés notamment par les aboiements de ses chiens ». Elle note aussi « l’encombrement de cette cour par de nombreux objets ». Ces faits sont établis par un procès-verbal d’huissier et des mains courantes. Ils démontrent un trouble persistant à la tranquillité du voisinage. La locataire n’apporte aucun élément sérieux pour les contredire. Ces agissements violent directement l’obligation d’user paisiblement des lieux. Cette obligation est prévue à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989. Elle figure aussi à l’article 1728 du code civil et au contrat de bail.
La cour souligne ensuite l’inefficacité des mises en demeure répétées. Des courriers recommandés ont été adressés à la locataire à partir de janvier 2008. Ils « val[ai]ent mise en demeure pour la locataire d’avoir à respecter ses obligations contractuelles ». Le constat d’huissier de juillet 2009 prouve que les troubles ont perduré. La persistance des manquements après sommation révèle une mauvaise foi. Elle justifie pleinement la rupture du contrat pour inexécution fautive. La résiliation judiciaire et l’expulsion sont ainsi confirmées. La solution est classique et se fonde sur une appréciation souveraine des faits.
**La reconnaissance d’un préjudice distinct lié aux troubles causés**
L’arrêt opère une distinction entre la cause de la résiliation et un préjudice accessoire. La résiliation est prononcée pour violation de l’obligation de jouissance paisible. Le préjudice indemnisé est d’une nature différente. Il résulte de l’impossibilité de louer d’autres logements appartenant au même bailleur. La cour relève que « l’encombrement de la cour commune […] favorise les réponses négatives des visiteurs ». Elle établit un lien de causalité entre les troubles et la vacance prolongée. Ce préjudice économique est certain et direct. Il est indépendant de l’obligation principale violée.
La cour procède alors à une évaluation équitable de ce préjudice. Elle rejette la demande initiale de 4236 euros. Elle alloue une somme forfaitaire de 2000 euros. Cette évaluation relève du pouvoir souverain des juges du fond. L’arrêt montre ainsi que les troubles peuvent générer un préjudice patrimonial distinct. Ce préjudice est réparable même si la résiliation est déjà prononcée. La solution étend la protection du bailleur au-delà de la seule fin du contrat. Elle sanctionne les conséquences dommageables des agissements du locataire.
Un bail d’habitation a été conclu en 2006. La locataire a commis de nombreux manquements troublant la tranquillité du voisinage. Le bailleur a alors assigné la locataire devant le tribunal d’instance de Roanne. Il demandait la résiliation du bail, l’expulsion et des dommages-intérêts. Par jugement du 23 mars 2010, le tribunal a prononcé la résiliation et l’expulsion. Il a en revanche débouté le bailleur de sa demande en dommages-intérêts. La locataire a interjeté appel pour contester la résiliation. Le bailleur a également fait appel, mais uniquement sur le rejet de sa demande indemnitaire. La Cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 21 juin 2011, a confirmé la résiliation du bail et l’expulsion. Elle a cependant réformé le jugement sur les dommages-intérêts. Elle a alloué une indemnité au bailleur pour préjudice lié à la vacance d’autres logements. La question était de savoir si les manquements constatés justifiaient la résiliation. Il fallait aussi déterminer si un préjudice distinct résultant de ces troubles pouvait être réparé.
La Cour d’appel de Lyon retient une violation grave des obligations locatives. Elle en déduit la légitimité de la résiliation judiciaire du bail. Elle admet parallèlement l’indemnisation d’un préjudice distinct subi par le bailleur.
**La sanction d’une violation caractérisée des obligations du locataire**
La cour constate d’abord une accumulation de manquements objectifs. Elle relève « des tapages nocturnes et diurnes, causés notamment par les aboiements de ses chiens ». Elle note aussi « l’encombrement de cette cour par de nombreux objets ». Ces faits sont établis par un procès-verbal d’huissier et des mains courantes. Ils démontrent un trouble persistant à la tranquillité du voisinage. La locataire n’apporte aucun élément sérieux pour les contredire. Ces agissements violent directement l’obligation d’user paisiblement des lieux. Cette obligation est prévue à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989. Elle figure aussi à l’article 1728 du code civil et au contrat de bail.
La cour souligne ensuite l’inefficacité des mises en demeure répétées. Des courriers recommandés ont été adressés à la locataire à partir de janvier 2008. Ils « val[ai]ent mise en demeure pour la locataire d’avoir à respecter ses obligations contractuelles ». Le constat d’huissier de juillet 2009 prouve que les troubles ont perduré. La persistance des manquements après sommation révèle une mauvaise foi. Elle justifie pleinement la rupture du contrat pour inexécution fautive. La résiliation judiciaire et l’expulsion sont ainsi confirmées. La solution est classique et se fonde sur une appréciation souveraine des faits.
**La reconnaissance d’un préjudice distinct lié aux troubles causés**
L’arrêt opère une distinction entre la cause de la résiliation et un préjudice accessoire. La résiliation est prononcée pour violation de l’obligation de jouissance paisible. Le préjudice indemnisé est d’une nature différente. Il résulte de l’impossibilité de louer d’autres logements appartenant au même bailleur. La cour relève que « l’encombrement de la cour commune […] favorise les réponses négatives des visiteurs ». Elle établit un lien de causalité entre les troubles et la vacance prolongée. Ce préjudice économique est certain et direct. Il est indépendant de l’obligation principale violée.
La cour procède alors à une évaluation équitable de ce préjudice. Elle rejette la demande initiale de 4236 euros. Elle alloue une somme forfaitaire de 2000 euros. Cette évaluation relève du pouvoir souverain des juges du fond. L’arrêt montre ainsi que les troubles peuvent générer un préjudice patrimonial distinct. Ce préjudice est réparable même si la résiliation est déjà prononcée. La solution étend la protection du bailleur au-delà de la seule fin du contrat. Elle sanctionne les conséquences dommageables des agissements du locataire.