Cour d’appel de Lyon, le 21 avril 2011, n°10/00943
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 21 avril 2011, statue sur un litige immobilier complexe opposant deux propriétaires de parcelles contiguës. Les premiers, propriétaires de la parcelle AL 490, revendiquent la propriété exclusive d’un passage et d’une cour. Le second, propriétaire de la parcelle AL 491, conteste cette prétention et invoque l’existence d’une servitude de passage à son profit sur ce même couloir. Le tribunal de grande instance de Montbrison, par un jugement du 28 août 2009, avait débouté les premiers de leur demande en propriété et avait également rejeté la demande en servitude du second. Les deux parties font appel. La Cour d’appel confirme le rejet de la revendication en propriété exclusive mais réforme le jugement pour reconnaître l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds AL 491. Elle déboute les parties de leurs demandes indemnitaires respectives, hormis une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La question de droit principale est de savoir si des propriétaires riverains d’un passage ancien peuvent en revendiquer la propriété exclusive ou si, au contraire, ce passage doit être qualifié de commun, générant des droits de servitude au profit des fonds desservis. La Cour d’appel, après un examen approfondi des titres et de la possession, écarte la propriété exclusive au profit d’une qualification en passage commun indivis, source d’une servitude. Cette solution mérite une analyse attentive quant à sa justification et à ses implications.
**I. Le rejet de la propriété exclusive : une application rigoureuse des conditions d’acquisition**
La Cour commence par écarter les prétentions des deux parties à la propriété exclusive du passage et de la cour. Elle applique avec rigueur les règles gouvernant l’acquisition de la propriété, qu’elle soit par titre ou par prescription.
**A. L’absence de titre translatif de propriété exclusive**
La Cour constate que les titres produits par les parties ne décrivent pas une propriété exclusive. Pour les propriétaires de la parcelle AL 490, « leur titre de propriété et ceux de leurs auteurs ne décrivent pas cette cour et ce passage ». L’acte de 1946 mentionne seulement un « droit de passage dans un couloir ». Pour le propriétaire de la parcelle AL 491, « les titres produits au débat ne décrivent pas une propriété exclusive, pleine et entière ». L’analyse des actes anciens, notamment celui du 29 août 1870, révèle que « le couloir et la courette sont communs aux deux parcelles contiguës ». La Cour rappelle ainsi le principe selon lequel le cadastre « est un élément de possession et qui ne vaut pas titre ». Elle refuse donc de suivre l’interprétation de l’expert, soulignant que « l’interprétation des titres, qui appartient au seul domaine du juge ». Cette analyse littérale et historique des conventions démontre l’absence de volonté claire des auteurs d’attribuer la pleine propriété du sol à l’une des parties.
**B. L’impossibilité d’une acquisition par prescription**
La Cour examine ensuite l’éventualité d’une acquisition par prescription trentenaire. Elle relève que les attestations et le cadastre n’attestent pas « avec évidence, d’une possession paisible de cette cour et de ce couloir, à titre de propriétaire ». Elle précise que la possession nécessaire doit être « à titre de propriétaire exclusif ». Or, en l’espèce, « le passage était visible, effectif, et exercé par les propriétaires et occupants des fonds contigus ». L’usage partagé du passage démontre l’absence d’animus domini exclusif chez l’une ou l’autre partie. La Cour en déduit que ni les uns ni l’autre « n’ont possédé, à titre de propriétaire exclusif ». Cette absence de possession caractérisée interdit toute acquisition par la prescription. Le rejet de la propriété exclusive s’impose donc, ouvrant la voie à une autre qualification juridique des lieux.
**II. La reconnaissance d’une servitude de passage : la consécration d’un état de fait immémorial**
Faute de propriétaire exclusif, la Cour qualifie le passage de commun et en déduit l’existence d’une servitude. Cette solution pragmatique vise à préserver la destination des lieux et la situation acquise.
**A. La qualification en passage commun source de servitude**
La Cour opère une qualification originale en considérant que le passage est « commun aux fonds desservis ». Elle constate que ce passage « est l’unique accès pour les deux appartements » du fonds AL 491 et qu’il « dessert aussi un troisième fonds ». Cet état de fait, combiné à l’absence de titre de propriété exclusive, conduit à la qualification de passage commun. La Cour en déduit logiquement que « les fonds qui sont contigus à la ruelle […] bénéficiaient d’un droit de passage ». Elle fonde cette servitude non sur un titre formel de servitude, mais sur la réunion d’éléments historiques et factuels. Elle estime que les actes anciens, comme celui de 1870, « témoignent que les parcelles riveraines au passage commun bénéficiaient d’un passage » et que « les termes employés […] qu’il ne s’agit pas d’une tolérance, mais d’un droit qui est consacré et reconnu ». La servitude est ainsi présentée comme accessoire à la qualification de commun du passage.
**B. Une solution justifiée par l’équité et l’utilité**
La Cour appuie sa décision sur des considérations pratiques et équitables. Elle relève que « la suppression de ce droit obligerait [le propriétaire du fonds dominant] à réaménager son immeuble […] en déboursant un coût excessif ». La solution retenue préserve ainsi l’utilité du fonds sans imposer de travaux disproportionnés. Elle permet de sécuriser une situation de fait ancienne, « depuis des temps immémoriaux comme le démontrent les actes notariés ». En déclarant que les propriétaires du fonds AL 490 « n’ont aucun droit à empêcher […] d’utiliser le passage commun », la Cour sanctionne un abus de droit. Elle évite l’émergence d’une enclave et garantit la continuité d’un usage établi. Cette approche finaliste, visant à maintenir la destination et l’accessibilité des lieux, prime sur une recherche stérile d’un titre formel de propriété.
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 21 avril 2011, statue sur un litige immobilier complexe opposant deux propriétaires de parcelles contiguës. Les premiers, propriétaires de la parcelle AL 490, revendiquent la propriété exclusive d’un passage et d’une cour. Le second, propriétaire de la parcelle AL 491, conteste cette prétention et invoque l’existence d’une servitude de passage à son profit sur ce même couloir. Le tribunal de grande instance de Montbrison, par un jugement du 28 août 2009, avait débouté les premiers de leur demande en propriété et avait également rejeté la demande en servitude du second. Les deux parties font appel. La Cour d’appel confirme le rejet de la revendication en propriété exclusive mais réforme le jugement pour reconnaître l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds AL 491. Elle déboute les parties de leurs demandes indemnitaires respectives, hormis une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La question de droit principale est de savoir si des propriétaires riverains d’un passage ancien peuvent en revendiquer la propriété exclusive ou si, au contraire, ce passage doit être qualifié de commun, générant des droits de servitude au profit des fonds desservis. La Cour d’appel, après un examen approfondi des titres et de la possession, écarte la propriété exclusive au profit d’une qualification en passage commun indivis, source d’une servitude. Cette solution mérite une analyse attentive quant à sa justification et à ses implications.
**I. Le rejet de la propriété exclusive : une application rigoureuse des conditions d’acquisition**
La Cour commence par écarter les prétentions des deux parties à la propriété exclusive du passage et de la cour. Elle applique avec rigueur les règles gouvernant l’acquisition de la propriété, qu’elle soit par titre ou par prescription.
**A. L’absence de titre translatif de propriété exclusive**
La Cour constate que les titres produits par les parties ne décrivent pas une propriété exclusive. Pour les propriétaires de la parcelle AL 490, « leur titre de propriété et ceux de leurs auteurs ne décrivent pas cette cour et ce passage ». L’acte de 1946 mentionne seulement un « droit de passage dans un couloir ». Pour le propriétaire de la parcelle AL 491, « les titres produits au débat ne décrivent pas une propriété exclusive, pleine et entière ». L’analyse des actes anciens, notamment celui du 29 août 1870, révèle que « le couloir et la courette sont communs aux deux parcelles contiguës ». La Cour rappelle ainsi le principe selon lequel le cadastre « est un élément de possession et qui ne vaut pas titre ». Elle refuse donc de suivre l’interprétation de l’expert, soulignant que « l’interprétation des titres, qui appartient au seul domaine du juge ». Cette analyse littérale et historique des conventions démontre l’absence de volonté claire des auteurs d’attribuer la pleine propriété du sol à l’une des parties.
**B. L’impossibilité d’une acquisition par prescription**
La Cour examine ensuite l’éventualité d’une acquisition par prescription trentenaire. Elle relève que les attestations et le cadastre n’attestent pas « avec évidence, d’une possession paisible de cette cour et de ce couloir, à titre de propriétaire ». Elle précise que la possession nécessaire doit être « à titre de propriétaire exclusif ». Or, en l’espèce, « le passage était visible, effectif, et exercé par les propriétaires et occupants des fonds contigus ». L’usage partagé du passage démontre l’absence d’animus domini exclusif chez l’une ou l’autre partie. La Cour en déduit que ni les uns ni l’autre « n’ont possédé, à titre de propriétaire exclusif ». Cette absence de possession caractérisée interdit toute acquisition par la prescription. Le rejet de la propriété exclusive s’impose donc, ouvrant la voie à une autre qualification juridique des lieux.
**II. La reconnaissance d’une servitude de passage : la consécration d’un état de fait immémorial**
Faute de propriétaire exclusif, la Cour qualifie le passage de commun et en déduit l’existence d’une servitude. Cette solution pragmatique vise à préserver la destination des lieux et la situation acquise.
**A. La qualification en passage commun source de servitude**
La Cour opère une qualification originale en considérant que le passage est « commun aux fonds desservis ». Elle constate que ce passage « est l’unique accès pour les deux appartements » du fonds AL 491 et qu’il « dessert aussi un troisième fonds ». Cet état de fait, combiné à l’absence de titre de propriété exclusive, conduit à la qualification de passage commun. La Cour en déduit logiquement que « les fonds qui sont contigus à la ruelle […] bénéficiaient d’un droit de passage ». Elle fonde cette servitude non sur un titre formel de servitude, mais sur la réunion d’éléments historiques et factuels. Elle estime que les actes anciens, comme celui de 1870, « témoignent que les parcelles riveraines au passage commun bénéficiaient d’un passage » et que « les termes employés […] qu’il ne s’agit pas d’une tolérance, mais d’un droit qui est consacré et reconnu ». La servitude est ainsi présentée comme accessoire à la qualification de commun du passage.
**B. Une solution justifiée par l’équité et l’utilité**
La Cour appuie sa décision sur des considérations pratiques et équitables. Elle relève que « la suppression de ce droit obligerait [le propriétaire du fonds dominant] à réaménager son immeuble […] en déboursant un coût excessif ». La solution retenue préserve ainsi l’utilité du fonds sans imposer de travaux disproportionnés. Elle permet de sécuriser une situation de fait ancienne, « depuis des temps immémoriaux comme le démontrent les actes notariés ». En déclarant que les propriétaires du fonds AL 490 « n’ont aucun droit à empêcher […] d’utiliser le passage commun », la Cour sanctionne un abus de droit. Elle évite l’émergence d’une enclave et garantit la continuité d’un usage établi. Cette approche finaliste, visant à maintenir la destination et l’accessibilité des lieux, prime sur une recherche stérile d’un titre formel de propriété.