La Cour d’appel de Lyon, première chambre civile B, dans un arrêt du 17 mai 2011, a confirmé un jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Étienne du 12 janvier 2010. L’affaire concernait la vente d’un lot dans un ensemble immobilier. L’acquéreur avait constaté une superficie inférieure à celle indiquée dans l’acte. Il demanda une diminution du prix et des dommages-intérêts. Le vendeur contesta l’application du statut de la copropriété et la réalité du préjudice. La juridiction d’appel a rejeté ces arguments. Elle a retenu l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Elle a accordé la diminution du prix mais rejeté l’indemnisation du préjudice complémentaire. La décision soulève la question de l’application impérative du statut de la copropriété. Elle interroge également sur la preuve du préjudice résultant d’une erreur de superficie.
La Cour d’appel a d’abord affirmé le caractère impératif de l’application du statut de la copropriété. Elle a ensuite strictement encadré la réparation du préjudice subi par l’acquéreur.
**I. L’affirmation du caractère impératif de l’application du statut de la copropriété**
La Cour a écarté la contestation du vendeur sur l’applicabilité du statut. Elle a rappelé les conditions légales d’application et constaté la volonté commune des parties.
La Cour a d’abord rappelé le principe d’application de plein droit du statut. Elle cite l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Le statut « régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots ». Elle en déduit que le statut « s’applique de plein droit dès que la propriété d’un immeuble bâti est répartie entre plusieurs personnes ». En l’espèce, un règlement avait été établi et publié. Les immeubles étaient bâtis, bien qu’en rénovation. Dès l’acte authentique, il existait deux propriétaires distincts. La condition légale était donc remplie.
La Cour a ensuite constaté la volonté expresse des parties de se soumettre à ce régime. Elle relève que le compromis et l’acte authentique « visent l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ». L’acte précise que « les biens et droits immobiliers sont soumis au statut de la copropriété ». Il mentionne aussi l’application de la loi sur les superficies. La Cour en conclut que la vente est « soumise, de par la volonté des parties » au statut. Elle refuse au vendeur, « à l’origine du choix de ce statut », de le contester ultérieurement. Cette analyse consacre la force obligatoire des engagements contractuels relatifs au statut.
**II. Le strict encadrement de la réparation du préjudice lié à l’erreur de superficie**
La Cour a appliqué le régime spécifique de la garantie des superficies. Elle a en revanche exigé une preuve certaine du préjudice complémentaire.
L’application de l’article 46 de la loi de 1965 a été automatique. La Cour constate une différence supérieure à un vingtième entre les surfaces. Elle rappelle que le texte prévoit que « le vendeur supporte une diminution du prix proportionnel à la moindre mesure ». Elle rejette l’argument du vendeur sur l’origine des travaux. Elle estime qu’il « lui appartenait de faire mesurer les locaux avant la signature de l’acte ». L’attestation de superficie produite est retenue sans expertise. La Cour calcule la diminution sur la base du prix au mètre carré global. Elle valide ainsi le mécanisme légal de réparation forfaitaire et objective.
La réparation d’un préjudice distinct est soumise à une exigence probatoire rigoureuse. L’acquéreur invoquait une dépréciation de son bien et des difficultés de revente. La Cour juge le courrier d’une agence immobilière « insuffisant à établir le préjudice financier ». Ce document « ne précise nullement à quel prix » le bien fut mis en vente. Elle estime également qu’un préjudice moral n’est « pas démontré ». Le rejet de cette demande limite la réparation au seul dispositif légal. Il rappelle que le préjudice économique doit être prouvé avec précision et certitude.
La Cour d’appel de Lyon, première chambre civile B, dans un arrêt du 17 mai 2011, a confirmé un jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Étienne du 12 janvier 2010. L’affaire concernait la vente d’un lot dans un ensemble immobilier. L’acquéreur avait constaté une superficie inférieure à celle indiquée dans l’acte. Il demanda une diminution du prix et des dommages-intérêts. Le vendeur contesta l’application du statut de la copropriété et la réalité du préjudice. La juridiction d’appel a rejeté ces arguments. Elle a retenu l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Elle a accordé la diminution du prix mais rejeté l’indemnisation du préjudice complémentaire. La décision soulève la question de l’application impérative du statut de la copropriété. Elle interroge également sur la preuve du préjudice résultant d’une erreur de superficie.
La Cour d’appel a d’abord affirmé le caractère impératif de l’application du statut de la copropriété. Elle a ensuite strictement encadré la réparation du préjudice subi par l’acquéreur.
**I. L’affirmation du caractère impératif de l’application du statut de la copropriété**
La Cour a écarté la contestation du vendeur sur l’applicabilité du statut. Elle a rappelé les conditions légales d’application et constaté la volonté commune des parties.
La Cour a d’abord rappelé le principe d’application de plein droit du statut. Elle cite l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Le statut « régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots ». Elle en déduit que le statut « s’applique de plein droit dès que la propriété d’un immeuble bâti est répartie entre plusieurs personnes ». En l’espèce, un règlement avait été établi et publié. Les immeubles étaient bâtis, bien qu’en rénovation. Dès l’acte authentique, il existait deux propriétaires distincts. La condition légale était donc remplie.
La Cour a ensuite constaté la volonté expresse des parties de se soumettre à ce régime. Elle relève que le compromis et l’acte authentique « visent l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ». L’acte précise que « les biens et droits immobiliers sont soumis au statut de la copropriété ». Il mentionne aussi l’application de la loi sur les superficies. La Cour en conclut que la vente est « soumise, de par la volonté des parties » au statut. Elle refuse au vendeur, « à l’origine du choix de ce statut », de le contester ultérieurement. Cette analyse consacre la force obligatoire des engagements contractuels relatifs au statut.
**II. Le strict encadrement de la réparation du préjudice lié à l’erreur de superficie**
La Cour a appliqué le régime spécifique de la garantie des superficies. Elle a en revanche exigé une preuve certaine du préjudice complémentaire.
L’application de l’article 46 de la loi de 1965 a été automatique. La Cour constate une différence supérieure à un vingtième entre les surfaces. Elle rappelle que le texte prévoit que « le vendeur supporte une diminution du prix proportionnel à la moindre mesure ». Elle rejette l’argument du vendeur sur l’origine des travaux. Elle estime qu’il « lui appartenait de faire mesurer les locaux avant la signature de l’acte ». L’attestation de superficie produite est retenue sans expertise. La Cour calcule la diminution sur la base du prix au mètre carré global. Elle valide ainsi le mécanisme légal de réparation forfaitaire et objective.
La réparation d’un préjudice distinct est soumise à une exigence probatoire rigoureuse. L’acquéreur invoquait une dépréciation de son bien et des difficultés de revente. La Cour juge le courrier d’une agence immobilière « insuffisant à établir le préjudice financier ». Ce document « ne précise nullement à quel prix » le bien fut mis en vente. Elle estime également qu’un préjudice moral n’est « pas démontré ». Le rejet de cette demande limite la réparation au seul dispositif légal. Il rappelle que le préjudice économique doit être prouvé avec précision et certitude.