Cour d’appel de Limoges, le 26 février 2026, n°24/00787
La Cour d’appel de Limoges, le 26 février 2026, a confirmé un jugement rejetant une demande en reconnaissance d’une servitude de surplomb. L’appelante, propriétaire d’un bâtiment, souhaitait isoler son mur extérieur. Ce projet nécessitait un droit de surplomb sur le fonds voisin. Les propriétaires de ce fonds s’y sont opposés. En première instance, la demande fut rejetée. L’appelante invoquait alors une servitude acquise par prescription trentenaire. Elle se prévalait subsidiairement du droit spécial de surplomb pour l’isolation extérieure. Elle formulait également une demande nouvelle en appel visant la destruction d’un mur. La cour d’appel a rejeté l’ensemble des prétentions. Elle a jugé la demande nouvelle irrecevable. La décision soulève la question de l’articulation entre les conditions de preuve de la prescription acquisitive et le formalisme strict du droit de surplomb dérogatoire.
La cour écarte d’abord la prescription acquisitive de la servitude. L’article 690 du code civil s’applique aux servitudes continues et apparentes. Le demandeur doit prouver une possession trentenaire. La cour relève que l’autorisation de 1962 produite « ne fait pas la preuve de la pose d’une isolation par l’extérieur créant un surplomb ». Le plan de division de 1974 ne montre pas non plus cet ouvrage. La cour estime donc que « Mme [K] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ». Cette exigence probatoire stricte est classique en matière de prescription. Elle rappelle que la possession doit être caractérisée comme celle d’un propriétaire. La matérialité du surplomb allégué n’était pas établie. La solution est conforme à la jurisprudence exigeante sur la preuve des servitudes.
Le rejet de la demande subsidiaire illustre un formalisme rigoureux. L’article L. 113-5-1 du code de la construction institue un droit dérogatoire. Il permet un surplomb pour l’isolation extérieure sous conditions. La notification au voisin est une formalité substantielle. La cour rappelle que la lettre recommandée du 8 mars 2022 était défectueuse. Elle « ne vise à aucun moment l’article L. 113-5-1 ». Elle n’est accompagnée d’aucun descriptif des travaux ni d’une proposition d’indemnisation. La notification ne satisfaisait pas aux exigences de l’article R. 113-19. Le droit spécial est ainsi subordonné à un strict respect procédural. La cour refuse de suppléer cette carence par une expertise. Elle considère que l’expertise « ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie ». Cette sévérité garantit la sécurité juridique du voisin.
La portée de l’arrêt est significative pour le droit de la construction. Il consacre une interprétation stricte du dispositif dérogatoire de l’article L. 113-5-1. Le législateur a créé une exception au principe de l’accord du voisin. Cette exception est encadrée par des garanties procédurales impératives. La cour en fait des conditions de fond de l’exercice du droit. Toute omission rend la demande irrecevable. Cette rigueur peut sembler excessive. Elle protège cependant le propriétaire du fonds servant d’initiatives unilatérales. L’équilibre entre rénovation énergétique et droit de propriété est ainsi préservé. La solution pourrait inciter à une grande précision dans les notifications.
La valeur de la décision réside dans son rappel des principes procéduraux. La cour déclare irrecevable la demande nouvelle en destruction de mur. Elle applique l’article 566 du code de procédure civile. La demande ne constitue ni « l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément » de la demande initiale. Elle est fondée sur un fait antérieur à l’assignation. Elle ne résulte donc pas d’une évolution du litige. Cette rigueur procédurale assure la loyauté des débats. Elle évite les changements de cap en cours d’instance. La décision maintient une frontière claire entre les demandes. Elle rappelle que l’appel n’est pas une seconde première instance. La sécurité juridique des parties en est renforcée.
La Cour d’appel de Limoges, le 26 février 2026, a confirmé un jugement rejetant une demande en reconnaissance d’une servitude de surplomb. L’appelante, propriétaire d’un bâtiment, souhaitait isoler son mur extérieur. Ce projet nécessitait un droit de surplomb sur le fonds voisin. Les propriétaires de ce fonds s’y sont opposés. En première instance, la demande fut rejetée. L’appelante invoquait alors une servitude acquise par prescription trentenaire. Elle se prévalait subsidiairement du droit spécial de surplomb pour l’isolation extérieure. Elle formulait également une demande nouvelle en appel visant la destruction d’un mur. La cour d’appel a rejeté l’ensemble des prétentions. Elle a jugé la demande nouvelle irrecevable. La décision soulève la question de l’articulation entre les conditions de preuve de la prescription acquisitive et le formalisme strict du droit de surplomb dérogatoire.
La cour écarte d’abord la prescription acquisitive de la servitude. L’article 690 du code civil s’applique aux servitudes continues et apparentes. Le demandeur doit prouver une possession trentenaire. La cour relève que l’autorisation de 1962 produite « ne fait pas la preuve de la pose d’une isolation par l’extérieur créant un surplomb ». Le plan de division de 1974 ne montre pas non plus cet ouvrage. La cour estime donc que « Mme [K] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ». Cette exigence probatoire stricte est classique en matière de prescription. Elle rappelle que la possession doit être caractérisée comme celle d’un propriétaire. La matérialité du surplomb allégué n’était pas établie. La solution est conforme à la jurisprudence exigeante sur la preuve des servitudes.
Le rejet de la demande subsidiaire illustre un formalisme rigoureux. L’article L. 113-5-1 du code de la construction institue un droit dérogatoire. Il permet un surplomb pour l’isolation extérieure sous conditions. La notification au voisin est une formalité substantielle. La cour rappelle que la lettre recommandée du 8 mars 2022 était défectueuse. Elle « ne vise à aucun moment l’article L. 113-5-1 ». Elle n’est accompagnée d’aucun descriptif des travaux ni d’une proposition d’indemnisation. La notification ne satisfaisait pas aux exigences de l’article R. 113-19. Le droit spécial est ainsi subordonné à un strict respect procédural. La cour refuse de suppléer cette carence par une expertise. Elle considère que l’expertise « ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie ». Cette sévérité garantit la sécurité juridique du voisin.
La portée de l’arrêt est significative pour le droit de la construction. Il consacre une interprétation stricte du dispositif dérogatoire de l’article L. 113-5-1. Le législateur a créé une exception au principe de l’accord du voisin. Cette exception est encadrée par des garanties procédurales impératives. La cour en fait des conditions de fond de l’exercice du droit. Toute omission rend la demande irrecevable. Cette rigueur peut sembler excessive. Elle protège cependant le propriétaire du fonds servant d’initiatives unilatérales. L’équilibre entre rénovation énergétique et droit de propriété est ainsi préservé. La solution pourrait inciter à une grande précision dans les notifications.
La valeur de la décision réside dans son rappel des principes procéduraux. La cour déclare irrecevable la demande nouvelle en destruction de mur. Elle applique l’article 566 du code de procédure civile. La demande ne constitue ni « l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément » de la demande initiale. Elle est fondée sur un fait antérieur à l’assignation. Elle ne résulte donc pas d’une évolution du litige. Cette rigueur procédurale assure la loyauté des débats. Elle évite les changements de cap en cours d’instance. La décision maintient une frontière claire entre les demandes. Elle rappelle que l’appel n’est pas une seconde première instance. La sécurité juridique des parties en est renforcée.