Cour d’appel de Grenoble, le 26 février 2026, n°24/03289
La Cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 26 février 2026, a été saisie d’un litige entre une société exploitant une résidence de tourisme et ses bailleurs. Ces derniers avaient acquis des lots au sein d’un ensemble immobilier et les avaient donnés à bail à la société pour une exploitation locative touristique. Suite à la pandémie de Covid-19, la société locataire a cessé de régler intégralement les loyers dus à compter du deuxième trimestre 2020. Elle a invoqué une clause des baux permettant de remettre en question le loyer garanti en cas de force majeure interrompant l’activité touristique. Les bailleurs ont alors délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers des premiers trimestres 2021. La société a assigné en annulation de ce commandement. Le Tribunal judiciaire de Grenoble, par un jugement du 24 avril 2023, a rejeté sa demande et constaté la résiliation des baux. La société a interjeté appel.
La Cour d’appel a confirmé la décision première. Elle a jugé que la société locataire « ne rapporte pas la preuve d’une interruption de l’activité touristique » et qu’elle « était ainsi mal fondée à se prévaloir de l’application de la clause contractuelle ». Elle a en conséquence estimé que le commandement était justifié et a constaté la résolution des baux. La question de droit principale est de savoir dans quelle mesure une crise sanitaire, avec les restrictions administratives qu’elle engendre, peut permettre à un preneur de bail commercial d’invoquer une clause contractuelle de force majeure pour s’exonérer du paiement du loyer. La Cour d’appel répond par la négative en l’espèce, exigeant une preuve d’interruption effective de l’activité.
La solution retenue s’inscrit dans une lecture restrictive des clauses exonératoires et une application rigoureuse des principes régissant la force majeure. Elle mérite une analyse attentive quant à ses fondements et à sa cohérence avec la jurisprudence récente.
**I. L’affirmation exigeante d’un critère d’interruption effective de l’activité**
La Cour procède à un examen minutieux des périodes litigieuses au regard des mesures sanitaires. Elle relève que le second confinement national est sans incidence car il coïncide avec la fermeture habituelle de la résidence. Pour le reste de la saison, elle constate l’absence de fermeture administrative de la résidence elle-même. La Cour souligne que « la clientèle avait accès à la résidence et à d’autres activités de sports d’hiver ». Elle en déduit que le preneur ne démontre pas une interruption de l’activité touristique. Cette approche fait prévaloir une interprétation stricte de la clause contractuelle.
Le raisonnement de la Cour repose sur une distinction entre difficulté d’exploitation et interruption. En exigeant la preuve d’une cessation effective, elle se conforme à la définition classique de la force majeure. La Cour de cassation rappelle que l’événement doit rendre l’exécution impossible et non simplement plus onéreuse. L’arrêt grenoblois applique ce principe au contexte spécifique des clauses contractuelles. Il refuse d’étendre la notion d’ »entrave administrative » à la fermeture des remontées mécaniques. Cette solution protège la sécurité des transactions et la force obligatoire du contrat.
**II. Une solution conforme à la jurisprudence mais révélatrice des tensions contractuelles en période de crise**
La décision s’aligne sur la position constante de la Cour de cassation concernant les loyers commerciaux durant la pandémie. Celle-ci a jugé que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales (…) ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers ». L’arrêt confirme cette orientation en la transposant à une clause spécifique. Il écarte l’idée que la fermeture d’un équipement essentiel comme les remontées mécaniques équivaut à une interruption de l’activité touristique globale. Cette rigueur jurisprudentielle vise à préserver l’équilibre des conventions.
Néanmoins, cette solution peut paraître sévère au regard des réalités économiques subies par le secteur touristique. Elle place sur le preneur une charge de preuve lourde pour démontrer l’interruption totale de son activité. L’arrêt illustre les limites des clauses de force majeure négociées pour faire face à des crises imprévisibles. Il soulève la question de l’adaptation des outils contractuels à des chocs systémiques. La portée de la décision est donc principalement confirmative. Elle rappelle avec fermeté que les aléas économiques, même majeurs, ne libèrent pas automatiquement de l’obligation de payer un loyer fixe.
La Cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 26 février 2026, a été saisie d’un litige entre une société exploitant une résidence de tourisme et ses bailleurs. Ces derniers avaient acquis des lots au sein d’un ensemble immobilier et les avaient donnés à bail à la société pour une exploitation locative touristique. Suite à la pandémie de Covid-19, la société locataire a cessé de régler intégralement les loyers dus à compter du deuxième trimestre 2020. Elle a invoqué une clause des baux permettant de remettre en question le loyer garanti en cas de force majeure interrompant l’activité touristique. Les bailleurs ont alors délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers des premiers trimestres 2021. La société a assigné en annulation de ce commandement. Le Tribunal judiciaire de Grenoble, par un jugement du 24 avril 2023, a rejeté sa demande et constaté la résiliation des baux. La société a interjeté appel.
La Cour d’appel a confirmé la décision première. Elle a jugé que la société locataire « ne rapporte pas la preuve d’une interruption de l’activité touristique » et qu’elle « était ainsi mal fondée à se prévaloir de l’application de la clause contractuelle ». Elle a en conséquence estimé que le commandement était justifié et a constaté la résolution des baux. La question de droit principale est de savoir dans quelle mesure une crise sanitaire, avec les restrictions administratives qu’elle engendre, peut permettre à un preneur de bail commercial d’invoquer une clause contractuelle de force majeure pour s’exonérer du paiement du loyer. La Cour d’appel répond par la négative en l’espèce, exigeant une preuve d’interruption effective de l’activité.
La solution retenue s’inscrit dans une lecture restrictive des clauses exonératoires et une application rigoureuse des principes régissant la force majeure. Elle mérite une analyse attentive quant à ses fondements et à sa cohérence avec la jurisprudence récente.
**I. L’affirmation exigeante d’un critère d’interruption effective de l’activité**
La Cour procède à un examen minutieux des périodes litigieuses au regard des mesures sanitaires. Elle relève que le second confinement national est sans incidence car il coïncide avec la fermeture habituelle de la résidence. Pour le reste de la saison, elle constate l’absence de fermeture administrative de la résidence elle-même. La Cour souligne que « la clientèle avait accès à la résidence et à d’autres activités de sports d’hiver ». Elle en déduit que le preneur ne démontre pas une interruption de l’activité touristique. Cette approche fait prévaloir une interprétation stricte de la clause contractuelle.
Le raisonnement de la Cour repose sur une distinction entre difficulté d’exploitation et interruption. En exigeant la preuve d’une cessation effective, elle se conforme à la définition classique de la force majeure. La Cour de cassation rappelle que l’événement doit rendre l’exécution impossible et non simplement plus onéreuse. L’arrêt grenoblois applique ce principe au contexte spécifique des clauses contractuelles. Il refuse d’étendre la notion d’ »entrave administrative » à la fermeture des remontées mécaniques. Cette solution protège la sécurité des transactions et la force obligatoire du contrat.
**II. Une solution conforme à la jurisprudence mais révélatrice des tensions contractuelles en période de crise**
La décision s’aligne sur la position constante de la Cour de cassation concernant les loyers commerciaux durant la pandémie. Celle-ci a jugé que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales (…) ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers ». L’arrêt confirme cette orientation en la transposant à une clause spécifique. Il écarte l’idée que la fermeture d’un équipement essentiel comme les remontées mécaniques équivaut à une interruption de l’activité touristique globale. Cette rigueur jurisprudentielle vise à préserver l’équilibre des conventions.
Néanmoins, cette solution peut paraître sévère au regard des réalités économiques subies par le secteur touristique. Elle place sur le preneur une charge de preuve lourde pour démontrer l’interruption totale de son activité. L’arrêt illustre les limites des clauses de force majeure négociées pour faire face à des crises imprévisibles. Il soulève la question de l’adaptation des outils contractuels à des chocs systémiques. La portée de la décision est donc principalement confirmative. Elle rappelle avec fermeté que les aléas économiques, même majeurs, ne libèrent pas automatiquement de l’obligation de payer un loyer fixe.