Cour d’appel de Caen, le 26 février 2026, n°25/00736
La Cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 26 février 2026, a été saisie d’un litige relatif au paiement de loyers commerciaux impayés. Un bail commercial avait été consenti en 2015. L’occupant initial a quitté les lieux en 2018. Le bailleur a ensuite accepté l’installation d’un nouvel occupant pour la même activité. Aucun écrit formalisant cette reprise n’a été établi. Le bailleur a engagé une action en paiement des loyers contre le nouvel occupant. Le tribunal judiciaire a débouté le bailleur, considérant l’absence de cession de bail écrite. Le bailleur a interjeté appel. La question se posait de savoir si l’absence d’écrit constatant la cession de bail faisait obstacle à l’exigibilité des loyers. La Cour d’appel a infirmé le jugement et condamné l’occupant au paiement des sommes réclamées.
La solution retenue consacre une interprétation pragmatique de l’exigence d’écrit en matière de cession de bail. Elle admet la preuve du contrat par tout moyen lorsque la volonté des parties est établie.
**L’assouplissement de l’exigence probatoire de l’écrit en matière de cession de bail**
La Cour d’appel écarte une application formaliste de l’article 1216 du code civil. Ce texte dispose que « la cession doit être constatée par écrit ». Le tribunal avait strictement appliqué cette règle. Il avait débouté le bailleur au motif qu’il « ne justifiait pas d’une cession de bail constatée par écrit ». La Cour opère un revirement en considérant que l’écrit n’est pas une condition de validité de la cession. Elle recherche plutôt une manifestation de volonté concordante. Elle relève « qu'[il] a manifestement été présenté et accepté par le bailleur ». Elle constate également que l’occupant « avait joint à ce mail le courrier du 27 avril 2018 sur l’autorisation de reprise de bail ». Ces éléments démontrent un accord sur les éléments essentiels du contrat.
Cette analyse s’appuie sur une distinction entre validité et preuve. L’écrit exigé par l’article 1216 est un mode de preuve. La Cour rappelle le principe de l’article 1353 du code civil. « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Elle admet ici la preuve par tout moyen de l’existence de l’obligation. La production d’un courrier, d’un mail et d’un extrait de registre du commerce suffit. Ces pièces établissent « qu'[il] a, sinon repris le bail commercial, à tout le moins accepté de prendre à bail les locaux ». La solution limite la portée de l’exigence d’écrit à un simple mode de preuve privilégié.
**La consécration d’une obligation de payer fondée sur l’occupation des lieux**
En condamnant l’occupant, la Cour valide la création d’un lien contractuel par le comportement des parties. Elle écarte l’idée d’une simple occupation précaire. Les échanges démontrent une volonté de succéder au bail initial. L’occupant a sollicité un bail écrit et a occupé le local pour son commerce. La Cour en déduit l’existence d’un bail. Elle estime que l’occupant « ne peut s’affranchir du paiement des loyers ». Ce raisonnement évite une injustice. Il empêche un commerçant de bénéficier des locaux sans contrepartie financière.
La décision préserve également les droits du bailleur. Elle lui permet de recouvrer les loyers dus malgré l’absence de formalisme. La Cour précise le montant dû trimestre par trimestre. Elle ordonne le paiement « avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2019 ». Cette condamnation repose sur une exécution de bonne foi. Elle sanctionne celui qui a occupé les lieux en connaissance des conditions financières. La solution s’inscrit dans une recherche d’équilibre contractuel. Elle empêche l’occupant de se prévaloir de son propre manquement à réclamer un écrit.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique des baux commerciaux. Il rappelle que l’écrit n’est pas une fin en soi. La preuve de l’accord des volontés reste primordiale. Cette souplesse est nécessaire à la sécurité des transactions commerciales. Elle pourrait inciter à une plus grande diligence dans la formalisation des accords. Les parties éviteront ainsi les contentieux coûteux sur la preuve. La solution aligne la jurisprudence sur les réalités des négociations commerciales. Elle tempère le formalisme légal par les exigences de l’équité.
La Cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 26 février 2026, a été saisie d’un litige relatif au paiement de loyers commerciaux impayés. Un bail commercial avait été consenti en 2015. L’occupant initial a quitté les lieux en 2018. Le bailleur a ensuite accepté l’installation d’un nouvel occupant pour la même activité. Aucun écrit formalisant cette reprise n’a été établi. Le bailleur a engagé une action en paiement des loyers contre le nouvel occupant. Le tribunal judiciaire a débouté le bailleur, considérant l’absence de cession de bail écrite. Le bailleur a interjeté appel. La question se posait de savoir si l’absence d’écrit constatant la cession de bail faisait obstacle à l’exigibilité des loyers. La Cour d’appel a infirmé le jugement et condamné l’occupant au paiement des sommes réclamées.
La solution retenue consacre une interprétation pragmatique de l’exigence d’écrit en matière de cession de bail. Elle admet la preuve du contrat par tout moyen lorsque la volonté des parties est établie.
**L’assouplissement de l’exigence probatoire de l’écrit en matière de cession de bail**
La Cour d’appel écarte une application formaliste de l’article 1216 du code civil. Ce texte dispose que « la cession doit être constatée par écrit ». Le tribunal avait strictement appliqué cette règle. Il avait débouté le bailleur au motif qu’il « ne justifiait pas d’une cession de bail constatée par écrit ». La Cour opère un revirement en considérant que l’écrit n’est pas une condition de validité de la cession. Elle recherche plutôt une manifestation de volonté concordante. Elle relève « qu'[il] a manifestement été présenté et accepté par le bailleur ». Elle constate également que l’occupant « avait joint à ce mail le courrier du 27 avril 2018 sur l’autorisation de reprise de bail ». Ces éléments démontrent un accord sur les éléments essentiels du contrat.
Cette analyse s’appuie sur une distinction entre validité et preuve. L’écrit exigé par l’article 1216 est un mode de preuve. La Cour rappelle le principe de l’article 1353 du code civil. « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Elle admet ici la preuve par tout moyen de l’existence de l’obligation. La production d’un courrier, d’un mail et d’un extrait de registre du commerce suffit. Ces pièces établissent « qu'[il] a, sinon repris le bail commercial, à tout le moins accepté de prendre à bail les locaux ». La solution limite la portée de l’exigence d’écrit à un simple mode de preuve privilégié.
**La consécration d’une obligation de payer fondée sur l’occupation des lieux**
En condamnant l’occupant, la Cour valide la création d’un lien contractuel par le comportement des parties. Elle écarte l’idée d’une simple occupation précaire. Les échanges démontrent une volonté de succéder au bail initial. L’occupant a sollicité un bail écrit et a occupé le local pour son commerce. La Cour en déduit l’existence d’un bail. Elle estime que l’occupant « ne peut s’affranchir du paiement des loyers ». Ce raisonnement évite une injustice. Il empêche un commerçant de bénéficier des locaux sans contrepartie financière.
La décision préserve également les droits du bailleur. Elle lui permet de recouvrer les loyers dus malgré l’absence de formalisme. La Cour précise le montant dû trimestre par trimestre. Elle ordonne le paiement « avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2019 ». Cette condamnation repose sur une exécution de bonne foi. Elle sanctionne celui qui a occupé les lieux en connaissance des conditions financières. La solution s’inscrit dans une recherche d’équilibre contractuel. Elle empêche l’occupant de se prévaloir de son propre manquement à réclamer un écrit.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique des baux commerciaux. Il rappelle que l’écrit n’est pas une fin en soi. La preuve de l’accord des volontés reste primordiale. Cette souplesse est nécessaire à la sécurité des transactions commerciales. Elle pourrait inciter à une plus grande diligence dans la formalisation des accords. Les parties éviteront ainsi les contentieux coûteux sur la preuve. La solution aligne la jurisprudence sur les réalités des négociations commerciales. Elle tempère le formalisme légal par les exigences de l’équité.