Cour d’appel de Bastia, le 6 avril 2011, n°09/00303
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 6 avril 2011, a été saisie d’un litige complexe né de la vente d’un bien indivis. Un indivisaire avait signé une promesse synallagmatique de vente portant sur deux lots sans mandat exprès de ses coindivisaires. Le bénéficiaire d’un pacte de préférence inscrit dans un acte de partage antérieur contestait cette vente. Le Tribunal de grande instance d’Ajaccio, par un jugement du 23 février 2009, avait déclaré le compromis inopposable aux autres indivisaires et avait accordé des dommages-intérêts à divers protagonistes. L’arrêt infirmatif de la Cour d’appel retient la validité de la vente et en ordonne la réitération forcée. La décision tranche ainsi la question de l’opposabilité aux coindivisaires d’un acte de disposition conclu par un seul d’entre eux et celle des effets du pacte de préférence. Elle écarte la nullité de la vente et condamne le vendeur et le notaire à réparer le préjudice de l’acquéreur. L’analyse de cette solution révèle une application rigoureuse de la théorie du mandat apparent (I), doublée d’une appréciation restrictive des conditions d’exercice du pacte de préférence (II).
La Cour consacre la validité de la promesse de vente en retenant l’existence d’un mandat apparent. Elle rappelle le principe posé par l’article 815-3 du code civil selon lequel les actes de disposition requièrent l’accord unanime des indivisaires. Elle constate l’absence de mandat exprès des coindivisaires au profit de leur frère. La Cour estime pourtant que les circonstances ont légitimement trompé l’acquéreur sur l’étendue des pouvoirs du mandataire. Elle relève que “la publication de l’offre de vente dans le journal la FNAIM sous les références d’une agence immobilière” a créé une première apparence. Cette croyance a été confortée par “la vente de l’un des lots à vendre à d’autres acquéreurs avec l’accord des indivisaires”. L’intervention du notaire et les liens de parenté ont achevé de fonder cette erreur commune. La Cour en déduit que “lorsque l’acquéreur a traité avec celui qu’une erreur commune et légitime leur a imposé de considérer comme habilité à vendre”, l’acte est valable. Cette solution assure la sécurité des transactions. Elle protège le tiers de bonne foi qui a été induit en erreur par des apparences créées par les indivisaires eux-mêmes. Elle évite une nullité qui serait préjudiciable à la stabilité des contrats. L’application du mandat apparent en matière d’indivision est ainsi étendue.
La responsabilité du vendeur et du notaire est néanmoins engagée pour les conséquences de cette situation. La Cour retient la faute de l’indivisaire signataire qui n’a pas recueilli l’accord express. Elle relève aussi la négligence du notaire qui n’a pas vérifié l’existence d’un mandat. Ces fautes sont à l’origine d’un préjudice pour l’acquéreur, constitué par “les multiples tracas et retards pour bénéficier du bien”. La Cour condamne solidairement les deux auteurs à payer des dommages-intérêts. Elle opère un partage équitable de la responsabilité entre eux. Cette double condamnation est cohérente. Elle distingue la validité de l’acte, fondée sur l’apparence, de la réparation des conséquences dommageables de sa genèse défectueuse. Le notaire voit sa responsabilité professionnelle engagée pour manquement à son devoir de conseil et de vérification. La solution préserve les intérêts de l’acquéreur de bonne foi tout en sanctionnant les comportements fautifs.
La Cour adopte une interprétation restrictive des conditions de succès d’une action en nullité fondée sur un pacte de préférence. Elle reconnaît la validité et l’opposabilité du pacte inséré dans l’acte de partage. Elle rappelle que son bénéficiaire peut demander l’annulation du contrat passé avec un tiers et sa substitution. La Cour pose cependant une condition double. Elle exige que le tiers ait eu connaissance du pacte et de “l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir”. En l’espèce, elle estime que la connaissance du pacte par l’acquéreur “n’est pas établie s’agissant d’un acte non soumis à publicité obligatoire”. Elle ajoute que “la publication du pacte ne saurait suffire en lui-même à prouver la mauvaise foi du tiers puisqu’il ne dit rien sur la volonté de s’en prévaloir”. Cette exigence d’une double connaissance renforce la position du tiers acquéreur. Elle rend plus difficile l’exercice du droit de préférence. Cette sévérité peut sembler protectrice de la sécurité des transactions. Elle s’inscrit dans une jurisprudence exigeante sur la preuve de la mauvaise foi.
Les demandes du bénéficiaire du pacte sont en définitive rejetées. La Cour déclare irrecevable sa demande nouvelle en réitération du compromis signé à son profit. Elle estime que cette demande “n’est pas virtuellement comprise dans le demande d’annulation”. Sur le fond, elle rejette l’action en nullité de la première vente au motif de l’absence de preuve de la mauvaise foi de l’acquéreur. Elle écarte aussi la demande en dommages-intérêts. La Cour motive ce rejet par l’absence de préjudice démontré. Elle relève que le requérant “n’avait pas les moyens financiers d’acheter ni d’ailleurs la volonté bien affirmée de le faire”. Le préjudice lié à la privation de la possibilité d’acquérir n’est donc pas établi. Cette analyse est sévère mais logique. Elle subordonne la réparation à la démonstration d’une volonté et d’une capacité réelles d’acquisition. Elle évite ainsi une indemnisation purement spéculative. La portée de l’arrêt est significative. Il précise les conditions de preuve pesant sur le bénéficiaire d’un pacte de préférence. Il contribue à un équilibre entre la force obligatoire de ce pacte et la protection des tiers.
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 6 avril 2011, a été saisie d’un litige complexe né de la vente d’un bien indivis. Un indivisaire avait signé une promesse synallagmatique de vente portant sur deux lots sans mandat exprès de ses coindivisaires. Le bénéficiaire d’un pacte de préférence inscrit dans un acte de partage antérieur contestait cette vente. Le Tribunal de grande instance d’Ajaccio, par un jugement du 23 février 2009, avait déclaré le compromis inopposable aux autres indivisaires et avait accordé des dommages-intérêts à divers protagonistes. L’arrêt infirmatif de la Cour d’appel retient la validité de la vente et en ordonne la réitération forcée. La décision tranche ainsi la question de l’opposabilité aux coindivisaires d’un acte de disposition conclu par un seul d’entre eux et celle des effets du pacte de préférence. Elle écarte la nullité de la vente et condamne le vendeur et le notaire à réparer le préjudice de l’acquéreur. L’analyse de cette solution révèle une application rigoureuse de la théorie du mandat apparent (I), doublée d’une appréciation restrictive des conditions d’exercice du pacte de préférence (II).
La Cour consacre la validité de la promesse de vente en retenant l’existence d’un mandat apparent. Elle rappelle le principe posé par l’article 815-3 du code civil selon lequel les actes de disposition requièrent l’accord unanime des indivisaires. Elle constate l’absence de mandat exprès des coindivisaires au profit de leur frère. La Cour estime pourtant que les circonstances ont légitimement trompé l’acquéreur sur l’étendue des pouvoirs du mandataire. Elle relève que “la publication de l’offre de vente dans le journal la FNAIM sous les références d’une agence immobilière” a créé une première apparence. Cette croyance a été confortée par “la vente de l’un des lots à vendre à d’autres acquéreurs avec l’accord des indivisaires”. L’intervention du notaire et les liens de parenté ont achevé de fonder cette erreur commune. La Cour en déduit que “lorsque l’acquéreur a traité avec celui qu’une erreur commune et légitime leur a imposé de considérer comme habilité à vendre”, l’acte est valable. Cette solution assure la sécurité des transactions. Elle protège le tiers de bonne foi qui a été induit en erreur par des apparences créées par les indivisaires eux-mêmes. Elle évite une nullité qui serait préjudiciable à la stabilité des contrats. L’application du mandat apparent en matière d’indivision est ainsi étendue.
La responsabilité du vendeur et du notaire est néanmoins engagée pour les conséquences de cette situation. La Cour retient la faute de l’indivisaire signataire qui n’a pas recueilli l’accord express. Elle relève aussi la négligence du notaire qui n’a pas vérifié l’existence d’un mandat. Ces fautes sont à l’origine d’un préjudice pour l’acquéreur, constitué par “les multiples tracas et retards pour bénéficier du bien”. La Cour condamne solidairement les deux auteurs à payer des dommages-intérêts. Elle opère un partage équitable de la responsabilité entre eux. Cette double condamnation est cohérente. Elle distingue la validité de l’acte, fondée sur l’apparence, de la réparation des conséquences dommageables de sa genèse défectueuse. Le notaire voit sa responsabilité professionnelle engagée pour manquement à son devoir de conseil et de vérification. La solution préserve les intérêts de l’acquéreur de bonne foi tout en sanctionnant les comportements fautifs.
La Cour adopte une interprétation restrictive des conditions de succès d’une action en nullité fondée sur un pacte de préférence. Elle reconnaît la validité et l’opposabilité du pacte inséré dans l’acte de partage. Elle rappelle que son bénéficiaire peut demander l’annulation du contrat passé avec un tiers et sa substitution. La Cour pose cependant une condition double. Elle exige que le tiers ait eu connaissance du pacte et de “l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir”. En l’espèce, elle estime que la connaissance du pacte par l’acquéreur “n’est pas établie s’agissant d’un acte non soumis à publicité obligatoire”. Elle ajoute que “la publication du pacte ne saurait suffire en lui-même à prouver la mauvaise foi du tiers puisqu’il ne dit rien sur la volonté de s’en prévaloir”. Cette exigence d’une double connaissance renforce la position du tiers acquéreur. Elle rend plus difficile l’exercice du droit de préférence. Cette sévérité peut sembler protectrice de la sécurité des transactions. Elle s’inscrit dans une jurisprudence exigeante sur la preuve de la mauvaise foi.
Les demandes du bénéficiaire du pacte sont en définitive rejetées. La Cour déclare irrecevable sa demande nouvelle en réitération du compromis signé à son profit. Elle estime que cette demande “n’est pas virtuellement comprise dans le demande d’annulation”. Sur le fond, elle rejette l’action en nullité de la première vente au motif de l’absence de preuve de la mauvaise foi de l’acquéreur. Elle écarte aussi la demande en dommages-intérêts. La Cour motive ce rejet par l’absence de préjudice démontré. Elle relève que le requérant “n’avait pas les moyens financiers d’acheter ni d’ailleurs la volonté bien affirmée de le faire”. Le préjudice lié à la privation de la possibilité d’acquérir n’est donc pas établi. Cette analyse est sévère mais logique. Elle subordonne la réparation à la démonstration d’une volonté et d’une capacité réelles d’acquisition. Elle évite ainsi une indemnisation purement spéculative. La portée de l’arrêt est significative. Il précise les conditions de preuve pesant sur le bénéficiaire d’un pacte de préférence. Il contribue à un équilibre entre la force obligatoire de ce pacte et la protection des tiers.