Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 26 février 2026, n°25/04767
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, a été saisie d’un appel contre une ordonnance de référé. Le bailleur, une société civile immobilière, sollicitait diverses injonctions sous astreinte à l’encontre de son locataire, une société exploitant un fonds de commerce de restauration. Ces demandes, fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, avaient été rejetées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan le 19 février 2025. La cour d’appel devait statuer sur la recevabilité et le bien-fondé de ces demandes en référé. La question principale était de savoir si les faits allégués par le bailleur caractérisaient, avec l’évidence requise en la matière, un trouble manifestement illicite justifiant des mesures d’urgence. La cour a confirmé le rejet des demandes au fond, tout en infirmant partiellement l’ordonnance sur l’allocation de frais. Cette décision illustre les limites du référé en présence de contestations sérieuses et précise les conditions d’exercice de l’action d’un copropriétaire devenu unique.
La cour écarte d’abord une fin de non-recevoir tirée de l’absence d’appel en cause du syndicat des copropriétaires. Elle constate que seule une des parcelles litigieuses était régie par un règlement de copropriété. Or, depuis son acquisition par le bailleur, “la réunion de tous les lots entre les mains de cette dernière a entraîné de plein droit la disparition de la copropriété”. La cour en déduit que le syndicat n’a plus d’existence et que la fin de non-recevoir doit être rejetée. Cette analyse applique strictement l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle utilement que la dissolution du syndicat est automatique et ne nécessite aucun acte formel. La solution protège le propriétaire unique d’une procédure devenue sans objet. Elle évite aussi des complications inutiles dans la gestion de son bien.
La cour examine ensuite le fond des demandes en référé. Le bailleur invoquait des encombrements, des stationnements et un défaut d’entretien constituant un trouble manifestement illicite. La cour relève que certaines demandes concernaient des parcelles appartenant à des tiers, ce qui privait le demandeur de qualité pour agir. Pour les autres griefs, elle estime que les éléments produits, notamment des constats d’huissier, “ne sont pas de nature à démontrer, avec l’évidence requise en référé, qu’ils occupent un espace qui ne serait pas compris dans le bail”. Elle note aussi que les attestations d’entretien ont été fournies et que le lien entre les dégradations alléguées et la responsabilité du locataire n’est pas établi. La cour conclut à l’existence de “contestations sérieuses” au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Elle refuse donc d’ordonner les mesures sollicitées. Cette application stricte du régime du référé commercial est classique. Le juge des référés ne peut trancher des questions complexes sur l’étendue des droits d’usage lorsque les preuves sont incertaines. La décision renvoie efficacement les parties à une instance au fond.
La portée de l’arrêt est double. D’une part, il rappelle avec clarté les effets de la réunion de tous les lots par un seul propriétaire. Cette solution sécurise les acquéreurs et simplifie la gestion des immeubles. D’autre part, la décision réaffirme la frontière entre le référé et le fond. En exigeant une démonstration évidente du trouble, la cour préserve la nature exceptionnelle de la procédure d’urgence. Elle évite ainsi que le référé ne devienne un procès anticipé sur le mérite. Cette jurisprudence est conforme à la volonté du législateur. Elle garantit un équilibre entre la nécessité d’agir vite et le droit à un procès équitable. Les praticiens retiendront la nécessité de réunir des preuves incontestables avant de saisir le juge des référés.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, a été saisie d’un appel contre une ordonnance de référé. Le bailleur, une société civile immobilière, sollicitait diverses injonctions sous astreinte à l’encontre de son locataire, une société exploitant un fonds de commerce de restauration. Ces demandes, fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, avaient été rejetées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan le 19 février 2025. La cour d’appel devait statuer sur la recevabilité et le bien-fondé de ces demandes en référé. La question principale était de savoir si les faits allégués par le bailleur caractérisaient, avec l’évidence requise en la matière, un trouble manifestement illicite justifiant des mesures d’urgence. La cour a confirmé le rejet des demandes au fond, tout en infirmant partiellement l’ordonnance sur l’allocation de frais. Cette décision illustre les limites du référé en présence de contestations sérieuses et précise les conditions d’exercice de l’action d’un copropriétaire devenu unique.
La cour écarte d’abord une fin de non-recevoir tirée de l’absence d’appel en cause du syndicat des copropriétaires. Elle constate que seule une des parcelles litigieuses était régie par un règlement de copropriété. Or, depuis son acquisition par le bailleur, “la réunion de tous les lots entre les mains de cette dernière a entraîné de plein droit la disparition de la copropriété”. La cour en déduit que le syndicat n’a plus d’existence et que la fin de non-recevoir doit être rejetée. Cette analyse applique strictement l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle utilement que la dissolution du syndicat est automatique et ne nécessite aucun acte formel. La solution protège le propriétaire unique d’une procédure devenue sans objet. Elle évite aussi des complications inutiles dans la gestion de son bien.
La cour examine ensuite le fond des demandes en référé. Le bailleur invoquait des encombrements, des stationnements et un défaut d’entretien constituant un trouble manifestement illicite. La cour relève que certaines demandes concernaient des parcelles appartenant à des tiers, ce qui privait le demandeur de qualité pour agir. Pour les autres griefs, elle estime que les éléments produits, notamment des constats d’huissier, “ne sont pas de nature à démontrer, avec l’évidence requise en référé, qu’ils occupent un espace qui ne serait pas compris dans le bail”. Elle note aussi que les attestations d’entretien ont été fournies et que le lien entre les dégradations alléguées et la responsabilité du locataire n’est pas établi. La cour conclut à l’existence de “contestations sérieuses” au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Elle refuse donc d’ordonner les mesures sollicitées. Cette application stricte du régime du référé commercial est classique. Le juge des référés ne peut trancher des questions complexes sur l’étendue des droits d’usage lorsque les preuves sont incertaines. La décision renvoie efficacement les parties à une instance au fond.
La portée de l’arrêt est double. D’une part, il rappelle avec clarté les effets de la réunion de tous les lots par un seul propriétaire. Cette solution sécurise les acquéreurs et simplifie la gestion des immeubles. D’autre part, la décision réaffirme la frontière entre le référé et le fond. En exigeant une démonstration évidente du trouble, la cour préserve la nature exceptionnelle de la procédure d’urgence. Elle évite ainsi que le référé ne devienne un procès anticipé sur le mérite. Cette jurisprudence est conforme à la volonté du législateur. Elle garantit un équilibre entre la nécessité d’agir vite et le droit à un procès équitable. Les praticiens retiendront la nécessité de réunir des preuves incontestables avant de saisir le juge des référés.