Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 26 février 2026, n°23/03721
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur un litige opposant deux copropriétaires à leur syndicat. Ces dernières dénonçaient des désordres persistants liés à des canalisations d’eaux usées après des travaux réalisés en 2014. Le tribunal judiciaire de Nice avait condamné le syndicat à réaliser des travaux et avait rejeté les demandes indemnitaires des propriétaires. Par un arrêt partiellement infirmatif, la cour d’appel réforme le jugement sur plusieurs points, notamment en accordant une indemnisation pour perte de chance et en engageant la responsabilité du syndic. Elle précise également le régime des garanties dues par l’assureur. La décision soulève la question de la réparation du préjudice économique en copropriété et celle des obligations respectives du syndicat et de son assureur.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Les canalisations défectueuses sont qualifiées de parties communes, car le règlement de copropriété ne les désigne pas comme parties privatives. La cour rappelle que “les canalisations sont réputées parties communes comme étant comprises dans les éléments d’équipements communs”. L’origine des désordres se situe dans ces parties communes, engageant ainsi la responsabilité du syndicat. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle évite toute discussion sur la nature privative des canalisations encastrées. La cour écarte l’argument du syndicat niant la réalité des désordres. Elle s’appuie sur les rapports d’expertise qui constatent des “remontées d’eau importantes” et des “traces d’humidité”. La responsabilité est donc objective, liée à l’origine commune du dommage. Cette approche assure une protection efficace des copropriétaires lésés.
La responsabilité du syndic et de l’entreprise de travaux est également établie sur le terrain de la faute. L’expert a relevé que les travaux présentaient “de nombreuses anomalies de réalisation” et étaient “non conformes aux règles de l’art”. L’entreprise reconnaît d’ailleurs la réalité de sa faute. Concernant le syndic, la cour estime qu’il a commis une faute dans le choix de l’entreprise et dans le suivi du chantier. Elle reprend les termes de l’expert pour qui “le choix d’une société ne s’évalue pas seulement par le critère de moindre coût”. Le syndic n’a pas vérifié les qualifications ni l’assurance de l’entreprise. Il n’a pas procédé à la réception des travaux. Sa responsabilité contractuelle est donc engagée sur le fondement de l’article 1992 du code civil. Cette double condamnation permet un recours efficace du syndicat contre les véritables responsables.
L’indemnisation du préjudice subi par les copropriétaires est en partie accordée. La cour rejette les demandes de remboursement des charges, de la taxe foncière et de l’abonnement EDF. Elle considère que ces dépenses constituent des obligations légales indépendantes de la jouissance du bien. En revanche, elle admet le préjudice lié à l’impossibilité de louer le logement. Toutefois, elle ne retient pas une perte de jouissance certaine mais une “perte d’une chance de louer le bien”. Les propriétaires avaient produit d’anciens baux prouvant une location régulière. La cour les indemnise donc à hauteur de 60 000 euros. Elle écarte la demande d’une indemnité mensuelle jusqu’aux travaux, estimant que la perte de chance est fixée forfaitairement. Cette solution tempérée montre la prudence des juges du fond. Elle évite une indemnisation excessive tout en réparant un préjudice réel.
Le régime des garanties entre le syndicat et son assureur fait l’objet d’une précision importante. La cour distingue la nature des condamnations. L’assureur, en sa qualité d’assureur de responsabilité civile, doit garantir le syndicat pour le paiement des dommages-intérêts. En l’espèce, il garantit donc le paiement des 60 000 euros. En revanche, la cour estime que l’assureur “n’a pas à garantir la condamnation du syndicat à faire des travaux sur les parties communes”. Elle précise que “l’astreinte étant une sanction personnelle attachée au débiteur”. Cette analyse est rigoureuse. Elle respecte le principe selon lequel l’assurance de responsabilité ne couvre pas les obligations de faire. Les travaux restent à la charge du syndicat, qui dispose d’un recours contre l’entreprise et le syndic. Cette répartition des obligations est logique et sécurise le rôle de chaque acteur.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur un litige opposant deux copropriétaires à leur syndicat. Ces dernières dénonçaient des désordres persistants liés à des canalisations d’eaux usées après des travaux réalisés en 2014. Le tribunal judiciaire de Nice avait condamné le syndicat à réaliser des travaux et avait rejeté les demandes indemnitaires des propriétaires. Par un arrêt partiellement infirmatif, la cour d’appel réforme le jugement sur plusieurs points, notamment en accordant une indemnisation pour perte de chance et en engageant la responsabilité du syndic. Elle précise également le régime des garanties dues par l’assureur. La décision soulève la question de la réparation du préjudice économique en copropriété et celle des obligations respectives du syndicat et de son assureur.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Les canalisations défectueuses sont qualifiées de parties communes, car le règlement de copropriété ne les désigne pas comme parties privatives. La cour rappelle que “les canalisations sont réputées parties communes comme étant comprises dans les éléments d’équipements communs”. L’origine des désordres se situe dans ces parties communes, engageant ainsi la responsabilité du syndicat. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle évite toute discussion sur la nature privative des canalisations encastrées. La cour écarte l’argument du syndicat niant la réalité des désordres. Elle s’appuie sur les rapports d’expertise qui constatent des “remontées d’eau importantes” et des “traces d’humidité”. La responsabilité est donc objective, liée à l’origine commune du dommage. Cette approche assure une protection efficace des copropriétaires lésés.
La responsabilité du syndic et de l’entreprise de travaux est également établie sur le terrain de la faute. L’expert a relevé que les travaux présentaient “de nombreuses anomalies de réalisation” et étaient “non conformes aux règles de l’art”. L’entreprise reconnaît d’ailleurs la réalité de sa faute. Concernant le syndic, la cour estime qu’il a commis une faute dans le choix de l’entreprise et dans le suivi du chantier. Elle reprend les termes de l’expert pour qui “le choix d’une société ne s’évalue pas seulement par le critère de moindre coût”. Le syndic n’a pas vérifié les qualifications ni l’assurance de l’entreprise. Il n’a pas procédé à la réception des travaux. Sa responsabilité contractuelle est donc engagée sur le fondement de l’article 1992 du code civil. Cette double condamnation permet un recours efficace du syndicat contre les véritables responsables.
L’indemnisation du préjudice subi par les copropriétaires est en partie accordée. La cour rejette les demandes de remboursement des charges, de la taxe foncière et de l’abonnement EDF. Elle considère que ces dépenses constituent des obligations légales indépendantes de la jouissance du bien. En revanche, elle admet le préjudice lié à l’impossibilité de louer le logement. Toutefois, elle ne retient pas une perte de jouissance certaine mais une “perte d’une chance de louer le bien”. Les propriétaires avaient produit d’anciens baux prouvant une location régulière. La cour les indemnise donc à hauteur de 60 000 euros. Elle écarte la demande d’une indemnité mensuelle jusqu’aux travaux, estimant que la perte de chance est fixée forfaitairement. Cette solution tempérée montre la prudence des juges du fond. Elle évite une indemnisation excessive tout en réparant un préjudice réel.
Le régime des garanties entre le syndicat et son assureur fait l’objet d’une précision importante. La cour distingue la nature des condamnations. L’assureur, en sa qualité d’assureur de responsabilité civile, doit garantir le syndicat pour le paiement des dommages-intérêts. En l’espèce, il garantit donc le paiement des 60 000 euros. En revanche, la cour estime que l’assureur “n’a pas à garantir la condamnation du syndicat à faire des travaux sur les parties communes”. Elle précise que “l’astreinte étant une sanction personnelle attachée au débiteur”. Cette analyse est rigoureuse. Elle respecte le principe selon lequel l’assurance de responsabilité ne couvre pas les obligations de faire. Les travaux restent à la charge du syndicat, qui dispose d’un recours contre l’entreprise et le syndic. Cette répartition des obligations est logique et sécurise le rôle de chaque acteur.