Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 26 février 2026, n°22/16021
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur les suites d’un litige locatif ancien et complexe. Un bail d’habitation conclu en 2004 portait sur un appartement présentant dès l’origine un état médiocre. Le locataire a, à partir de 2021, engagé diverses actions contre son bailleur initial, notamment en nullité d’un congé et en indemnisation pour insalubrité. Le bien a été vendu en 2023 à un acquéreur qui a ensuite délivré un congé pour reprise, entraînant le départ du locataire. En première instance, le tribunal de proximité de Martigues, par un jugement du 22 novembre 2022, avait validé le congé initial et rejeté les demandes indemnitaires du locataire. Un arrêt mixte de la même cour du 23 novembre 2023 a infirmé cette décision en annulant le congé et en ordonnant une expertise. Au terme de celle-ci, le locataire demande réparation de son préjudice de jouissance contre ses bailleurs successifs, tandis que le nouveau propriétaire se retourne contre le vendeur via une clause de garantie. La cour d’appel doit déterminer la responsabilité des parties et le quantum de l’indemnisation due. Elle affirme le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrer un logement décent et condamne les bailleurs successifs à réparer le préjudice de jouissance subi par le locataire. Elle fait également jouer une clause contractuelle de garantie au profit de l’acquéreur. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juges sanctionnent les manquements à l’obligation de décence et encadrent les transferts de responsabilité entre bailleurs.
**La sanction rigoureuse du manquement à l’obligation de décence**
La cour rappelle avec fermeté l’étendue et le caractère impératif des obligations pesant sur le bailleur. Elle souligne que “l’obligation de délivrance d’un logement décent et d’un logement en bon état de réparations est d’ordre public”. Cette affirmation permet d’écarter toute clause contractuelle contraire, telle que celle par laquelle le locataire “s’interdit (…) toute forme de réclamation concernant l’état dudit appartement”. La cour estime qu’une telle stipulation est inopposable, car “le bailleur ne peut s’y soustraire par le biais d’une clause contractuelle”. Cette solution s’appuie sur l’article 4 m de la loi du 6 juillet 1989, qui répute non écrite toute clause exonératoire de responsabilité. L’expertise judiciaire, dont les constatations sont détaillées, établit sans équivoque le manquement des bailleurs. Elle relève “l’installation électrique (…) désuète”, l’absence de “mode de chauffage” normal, des menuiseries “en mauvais état” et l’absence de ventilation mécanique contrôlée. La cour en déduit que “les bailleurs successifs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent”. Cette qualification entraîne une condamnation à réparer le préjudice de jouissance. La cour retient une méthode d’évaluation forfaitaire, fixant l’indemnité à “une somme mensuelle de 220 euros”, soit environ un tiers du loyer, pour couvrir la période de mai 2018 au départ du locataire en avril 2025. Cette répartition dans le temps permet de distinguer les responsabilités du bailleur initial et de son successeur. La décision démontre ainsi une application stricte du standard de décence, refusant tout aménagement conventionnel et utilisant l’expertise comme preuve objective des manquements.
**Le transfert contractuel des conséquences financières entre bailleurs**
La cour opère une analyse fine des relations entre le vendeur et l’acquéreur du bien loué, donnant effet à une clause spécifique de l’acte de vente. Cette clause précisait que le vendeur “déclare ne pas subroger l’acquéreur dans la procédure et prendre à sa charge les suites et conséquences financières”. La cour estime que cette stipulation est “claire et dénuée d’ambigüité”. Elle en déduit que le vendeur “a donc accepté de prendre en charge l’indemnisation du préjudice de jouissance (…) pouvant être imputée au nouveau bailleur”. En conséquence, elle condamne le vendeur à “garantir” l’acquéreur de toute condamnation prononcée à son encontre au profit du locataire. Ce raisonnement assure une sécurité juridique à l’acquéreur, qui peut se prévaloir de la convention passée avec son auteur. Toutefois, la cour limite strictement la portée de cette garantie aux seules conséquences de la procédure en cours. Elle rejette ainsi la demande de dommages et intérêts contractuels distincte formée par l’acquéreur pour le coût des travaux de remise en état. Elle motive ce rejet en indiquant que l’acquéreur “a pu visiter le bien qu’elle a acheté et ne saurait faire peser sur son vendeur le coût des travaux (…) dans le cadre de la relation bailleur-locataire”. La distinction est nette entre la garantie des suites pécuniaires du litige locatif existant et une éventuelle garantie des vices cachés ou des défauts de conformité de la vente. La cour refuse également l’appel en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires, faute de preuve d’un lien entre les désordres et les parties communes. Cette solution équilibre les intérêts en présence, en faisant primer la volonté contractuelle exprimée tout en cantonnant son domaine d’application.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur les suites d’un litige locatif ancien et complexe. Un bail d’habitation conclu en 2004 portait sur un appartement présentant dès l’origine un état médiocre. Le locataire a, à partir de 2021, engagé diverses actions contre son bailleur initial, notamment en nullité d’un congé et en indemnisation pour insalubrité. Le bien a été vendu en 2023 à un acquéreur qui a ensuite délivré un congé pour reprise, entraînant le départ du locataire. En première instance, le tribunal de proximité de Martigues, par un jugement du 22 novembre 2022, avait validé le congé initial et rejeté les demandes indemnitaires du locataire. Un arrêt mixte de la même cour du 23 novembre 2023 a infirmé cette décision en annulant le congé et en ordonnant une expertise. Au terme de celle-ci, le locataire demande réparation de son préjudice de jouissance contre ses bailleurs successifs, tandis que le nouveau propriétaire se retourne contre le vendeur via une clause de garantie. La cour d’appel doit déterminer la responsabilité des parties et le quantum de l’indemnisation due. Elle affirme le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrer un logement décent et condamne les bailleurs successifs à réparer le préjudice de jouissance subi par le locataire. Elle fait également jouer une clause contractuelle de garantie au profit de l’acquéreur. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juges sanctionnent les manquements à l’obligation de décence et encadrent les transferts de responsabilité entre bailleurs.
**La sanction rigoureuse du manquement à l’obligation de décence**
La cour rappelle avec fermeté l’étendue et le caractère impératif des obligations pesant sur le bailleur. Elle souligne que “l’obligation de délivrance d’un logement décent et d’un logement en bon état de réparations est d’ordre public”. Cette affirmation permet d’écarter toute clause contractuelle contraire, telle que celle par laquelle le locataire “s’interdit (…) toute forme de réclamation concernant l’état dudit appartement”. La cour estime qu’une telle stipulation est inopposable, car “le bailleur ne peut s’y soustraire par le biais d’une clause contractuelle”. Cette solution s’appuie sur l’article 4 m de la loi du 6 juillet 1989, qui répute non écrite toute clause exonératoire de responsabilité. L’expertise judiciaire, dont les constatations sont détaillées, établit sans équivoque le manquement des bailleurs. Elle relève “l’installation électrique (…) désuète”, l’absence de “mode de chauffage” normal, des menuiseries “en mauvais état” et l’absence de ventilation mécanique contrôlée. La cour en déduit que “les bailleurs successifs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent”. Cette qualification entraîne une condamnation à réparer le préjudice de jouissance. La cour retient une méthode d’évaluation forfaitaire, fixant l’indemnité à “une somme mensuelle de 220 euros”, soit environ un tiers du loyer, pour couvrir la période de mai 2018 au départ du locataire en avril 2025. Cette répartition dans le temps permet de distinguer les responsabilités du bailleur initial et de son successeur. La décision démontre ainsi une application stricte du standard de décence, refusant tout aménagement conventionnel et utilisant l’expertise comme preuve objective des manquements.
**Le transfert contractuel des conséquences financières entre bailleurs**
La cour opère une analyse fine des relations entre le vendeur et l’acquéreur du bien loué, donnant effet à une clause spécifique de l’acte de vente. Cette clause précisait que le vendeur “déclare ne pas subroger l’acquéreur dans la procédure et prendre à sa charge les suites et conséquences financières”. La cour estime que cette stipulation est “claire et dénuée d’ambigüité”. Elle en déduit que le vendeur “a donc accepté de prendre en charge l’indemnisation du préjudice de jouissance (…) pouvant être imputée au nouveau bailleur”. En conséquence, elle condamne le vendeur à “garantir” l’acquéreur de toute condamnation prononcée à son encontre au profit du locataire. Ce raisonnement assure une sécurité juridique à l’acquéreur, qui peut se prévaloir de la convention passée avec son auteur. Toutefois, la cour limite strictement la portée de cette garantie aux seules conséquences de la procédure en cours. Elle rejette ainsi la demande de dommages et intérêts contractuels distincte formée par l’acquéreur pour le coût des travaux de remise en état. Elle motive ce rejet en indiquant que l’acquéreur “a pu visiter le bien qu’elle a acheté et ne saurait faire peser sur son vendeur le coût des travaux (…) dans le cadre de la relation bailleur-locataire”. La distinction est nette entre la garantie des suites pécuniaires du litige locatif existant et une éventuelle garantie des vices cachés ou des défauts de conformité de la vente. La cour refuse également l’appel en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires, faute de preuve d’un lien entre les désordres et les parties communes. Cette solution équilibre les intérêts en présence, en faisant primer la volonté contractuelle exprimée tout en cantonnant son domaine d’application.