Cour d’appel de Toulouse, le 26 février 2026, n°23/04426
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Toulouse le 26 février 2026 statue sur un litige locatif complexe opposant des bailleurs à leur ancienne locataire. Cette dernière, défaillante dans le paiement de ses loyers, avait fait l’objet d’une procédure d’expulsion pour reprise. Le juge des contentieux de la protection de Toulouse avait, par un jugement du 8 novembre 2023, validé le congé et condamné la locataire au paiement d’une importante somme au titre des arriérés. Saisie d’un appel limité aux aspects pécuniaires, la Cour d’appel procède à une révision complète du compte entre les parties. Elle infirme partiellement le jugement pour recalculer la dette locative due pour la période du 1er août 2020 au 10 avril 2025. Elle rejette également la demande de dommages-intérêts des bailleurs et celle de délais de paiement de la locataire. La décision tranche ainsi une double question : celle de la liquidation précise d’une créance locative incluant la prise en compte de versements sociaux et des charges, et celle des conditions d’octroi de délais de paiement en matière de bail d’habitation après la fin du contrat.
La Cour opère d’abord une liquidation méticuleuse et équilibrée de la créance locative. Elle rappelle que les décisions antérieures ayant fixé la dette jusqu’au 31 juillet 2020 font autorité de la chose jugée. Le compte ne peut donc débuter qu’au 1er août 2020. Le raisonnement s’attache ensuite à corriger les omissions et erreurs des parties. Un point essentiel concerne la prise en compte d’un versement de la Caisse d’allocations familiales de 5 031 euros effectué avant l’audience de première instance. La Cour relève que les bailleurs n’avaient pas intégré cette somme dans leurs calculs initiaux. Elle estime que cette omission justifie à elle seule la réformation du jugement, « la différence entre les condamnations prononcées en première instance et en appel correspond globalement à cette somme ». Ce versement est donc réintégré au crédit de la locataire. Un second point notable porte sur la répartition des charges d’eau. La Cour constate l’existence passée d’une fuite sur une canalisation, un désordre dont la réparation incombait aux bailleurs. Elle en déduit qu’ils « ne peuvent faire supporter à la locataire les conséquences d’une fuite relevant de l’entretien de l’immeuble ». En conséquence, elle retient pour les années de surconsommation une base de consommation normale, à l’exclusion des volumes dus à la fuite. Ce calcul aboutit à une dette finale de 3 356,50 euros, sensiblement inférieure à la condamnation de première instance. La Cour assortit cette somme d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure contenue dans les dernières conclusions des bailleurs. Ce travail de re-liquidation illustre le pouvoir souverain des juges du fond pour établir les comptes. Il démontre aussi l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, imposant aux bailleurs de déclarer l’intégralité des paiements perçus.
La Cour écarte ensuite deux demandes accessoires, précisant par là même le champ d’application de certains dispositifs protecteurs. Elle rejette la demande de dommages-intérêts des bailleurs fondée sur le préjudice lié à la longueur des procédures. Elle estime que la réduction de leur créance par la prise en compte du versement de la Caisse d’allocations familiales constitue déjà une réparation suffisante. « Les intimés dont la créance est réduite de ce fait ne peuvent prétendre souffrir d’un préjudice qui excéderait celui que la cour a déjà réparé par l’allocation des intérêts au taux légal. » Cette solution rappelle le caractère subsidiaire de la réparation par dommages-intérêts lorsque d’autres mécanismes ont déjà compensé le préjudice. Surtout, la Cour refuse d’accorder à la locataire des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle motive ce refus par deux raisons cumulatives. D’une part, la locataire avait quitté les lieux, de sorte que « ces dispositions sont destinées à assurer le maintien dans le logement, ce qui ne peut plus être le cas ». D’autre part, elle ne remplissait pas les conditions légales, notamment celle d’avoir « repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Cette interprétation stricte de l’article 24 en limite la portée aux seules hypothèses de maintien effectif dans les lieux. Elle en fait un instrument de prévention de l’expulsion, et non un simple aménagement de la dette après la fin du bail.
La portée de cet arrêt est double. En premier lieu, il constitue une application rigoureuse des principes gouvernant la liquidation des créances locatives complexes. Il rappelle l’autorité de la chose jugée sur les périodes antérieurement fixées par une décision définitive. Il sanctionne l’omission par un créancier de déclarer un paiement partiel, en réduisant d’office la condamnation. Il précise enfin que les charges liées à un vice de la chose louée ne peuvent être mises à la charge du locataire. En second lieu, la décision interprète de manière restrictive le dispositif des délais de paiement de l’article 24. Elle en fait un outil au service du maintien dans les lieux, inopérant une fois le logement quitté. Cette lecture est conforme à l’économie générale de la loi de 1989, qui vise à protéger la résidence principale. Elle évite ainsi une extension du bénéfice des délais à des situations de simple recouvrement post-contractuel, préservant les intérêts légitimes des bailleurs.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Toulouse le 26 février 2026 statue sur un litige locatif complexe opposant des bailleurs à leur ancienne locataire. Cette dernière, défaillante dans le paiement de ses loyers, avait fait l’objet d’une procédure d’expulsion pour reprise. Le juge des contentieux de la protection de Toulouse avait, par un jugement du 8 novembre 2023, validé le congé et condamné la locataire au paiement d’une importante somme au titre des arriérés. Saisie d’un appel limité aux aspects pécuniaires, la Cour d’appel procède à une révision complète du compte entre les parties. Elle infirme partiellement le jugement pour recalculer la dette locative due pour la période du 1er août 2020 au 10 avril 2025. Elle rejette également la demande de dommages-intérêts des bailleurs et celle de délais de paiement de la locataire. La décision tranche ainsi une double question : celle de la liquidation précise d’une créance locative incluant la prise en compte de versements sociaux et des charges, et celle des conditions d’octroi de délais de paiement en matière de bail d’habitation après la fin du contrat.
La Cour opère d’abord une liquidation méticuleuse et équilibrée de la créance locative. Elle rappelle que les décisions antérieures ayant fixé la dette jusqu’au 31 juillet 2020 font autorité de la chose jugée. Le compte ne peut donc débuter qu’au 1er août 2020. Le raisonnement s’attache ensuite à corriger les omissions et erreurs des parties. Un point essentiel concerne la prise en compte d’un versement de la Caisse d’allocations familiales de 5 031 euros effectué avant l’audience de première instance. La Cour relève que les bailleurs n’avaient pas intégré cette somme dans leurs calculs initiaux. Elle estime que cette omission justifie à elle seule la réformation du jugement, « la différence entre les condamnations prononcées en première instance et en appel correspond globalement à cette somme ». Ce versement est donc réintégré au crédit de la locataire. Un second point notable porte sur la répartition des charges d’eau. La Cour constate l’existence passée d’une fuite sur une canalisation, un désordre dont la réparation incombait aux bailleurs. Elle en déduit qu’ils « ne peuvent faire supporter à la locataire les conséquences d’une fuite relevant de l’entretien de l’immeuble ». En conséquence, elle retient pour les années de surconsommation une base de consommation normale, à l’exclusion des volumes dus à la fuite. Ce calcul aboutit à une dette finale de 3 356,50 euros, sensiblement inférieure à la condamnation de première instance. La Cour assortit cette somme d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure contenue dans les dernières conclusions des bailleurs. Ce travail de re-liquidation illustre le pouvoir souverain des juges du fond pour établir les comptes. Il démontre aussi l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, imposant aux bailleurs de déclarer l’intégralité des paiements perçus.
La Cour écarte ensuite deux demandes accessoires, précisant par là même le champ d’application de certains dispositifs protecteurs. Elle rejette la demande de dommages-intérêts des bailleurs fondée sur le préjudice lié à la longueur des procédures. Elle estime que la réduction de leur créance par la prise en compte du versement de la Caisse d’allocations familiales constitue déjà une réparation suffisante. « Les intimés dont la créance est réduite de ce fait ne peuvent prétendre souffrir d’un préjudice qui excéderait celui que la cour a déjà réparé par l’allocation des intérêts au taux légal. » Cette solution rappelle le caractère subsidiaire de la réparation par dommages-intérêts lorsque d’autres mécanismes ont déjà compensé le préjudice. Surtout, la Cour refuse d’accorder à la locataire des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle motive ce refus par deux raisons cumulatives. D’une part, la locataire avait quitté les lieux, de sorte que « ces dispositions sont destinées à assurer le maintien dans le logement, ce qui ne peut plus être le cas ». D’autre part, elle ne remplissait pas les conditions légales, notamment celle d’avoir « repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Cette interprétation stricte de l’article 24 en limite la portée aux seules hypothèses de maintien effectif dans les lieux. Elle en fait un instrument de prévention de l’expulsion, et non un simple aménagement de la dette après la fin du bail.
La portée de cet arrêt est double. En premier lieu, il constitue une application rigoureuse des principes gouvernant la liquidation des créances locatives complexes. Il rappelle l’autorité de la chose jugée sur les périodes antérieurement fixées par une décision définitive. Il sanctionne l’omission par un créancier de déclarer un paiement partiel, en réduisant d’office la condamnation. Il précise enfin que les charges liées à un vice de la chose louée ne peuvent être mises à la charge du locataire. En second lieu, la décision interprète de manière restrictive le dispositif des délais de paiement de l’article 24. Elle en fait un outil au service du maintien dans les lieux, inopérant une fois le logement quitté. Cette lecture est conforme à l’économie générale de la loi de 1989, qui vise à protéger la résidence principale. Elle évite ainsi une extension du bénéfice des délais à des situations de simple recouvrement post-contractuel, préservant les intérêts légitimes des bailleurs.