Cour d’appel de Rennes, le 26 février 2026, n°25/00628
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 26 février 2026, se prononce sur la responsabilité d’un syndicat de copropriétaires suite à des désordres affectant un lot privatif. Les propriétaires du lot avaient obtenu du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, par un jugement du 16 décembre 2024, la condamnation du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat et l’assureur de la copropriété formaient appel. La cour d’appel confirme pour l’essentiel la décision première. Elle précise le régime de responsabilité applicable aux parties communes spéciales et statue sur l’étendue de la garantie de l’assureur. Elle modifie toutefois la décision sur la répartition des charges indemnitaires entre copropriétaires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires, fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s’étend aux dommages originaires des parties communes spéciales. Le syndicat soutenait que sa responsabilité ne pouvait être engagée pour des désordres concernant des parties communes spéciales à un bâtiment. La cour rejette cet argument. Elle rappelle que le texte « ne distingue pas entre les parties communes générales et les parties communes spéciales ». Elle souligne que seul le syndicat principal possède la personnalité morale. La distinction entre responsabilité et répartition des charges est ainsi réaffirmée. Le fait que le coût des travaux puisse être réparti entre les copropriétaires d’un bâtiment donné reste sans incidence. La responsabilité du syndicat dans son ensemble est donc retenue pour tout dommage prenant sa source dans une partie commune. Cette solution assure une protection uniforme des copropriétaires lésés. Elle évite les complications procédurales liées à la recherche d’un responsable autre que le syndicat unique.
La garantie de l’assureur peut jouer pour un sinistre dont la cause précise est découverte après la souscription du contrat. L’assureur invoquait l’absence d’aléa, le sinistre étant selon lui antérieur à la prise d’effet du contrat. La cour écarte ce moyen. Elle constate que la cause précise de l’infiltration dans une pièce n’a été identifiée qu’après la souscription. Elle estime que le syndicat « pouvait légitimement penser » que cette humidité avait la même origine que des désordres antérieurs déjà réparés. L’assureur ne démontre pas avoir interrogé le syndicat sur les risques lors de la conclusion. La garantie est donc accordée. Cette analyse protège l’assuré de bonne foi. Elle place à la charge de l’assureur un devoir d’investigation précontractuel. La solution préserve l’équilibre du contrat d’assurance en ne privant pas de garantie un sinistre imprévisible.
La portée de la dispense de participation aux frais de procédure, prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est strictement limitée. Le tribunal avait dispensé les copropriétaires victorieux de toute participation aux frais de procédure et aux condamnations indemnitaires prononcées contre le syndicat. La cour d’appel infirme sur ce point. Elle interprète strictement l’article 10-1. Elle note qu’une « telle dispense ne s’applique donc qu’aux seuls frais de procédure ». Les indemnités dues au copropriétaire victorieux doivent être supportées par l’ensemble de la copropriété. Cette interprétation littérale est conforme à l’économie du texte. Elle évite de faire peser sur la collectivité des copropriétaires la charge d’une condamnation qui les concerne tous. La décision rappelle la distinction fondamentale entre les frais de procédure et le principal de la dette. Elle assure une application cohérente du régime légal des charges de copropriété.
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 26 février 2026, se prononce sur la responsabilité d’un syndicat de copropriétaires suite à des désordres affectant un lot privatif. Les propriétaires du lot avaient obtenu du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, par un jugement du 16 décembre 2024, la condamnation du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat et l’assureur de la copropriété formaient appel. La cour d’appel confirme pour l’essentiel la décision première. Elle précise le régime de responsabilité applicable aux parties communes spéciales et statue sur l’étendue de la garantie de l’assureur. Elle modifie toutefois la décision sur la répartition des charges indemnitaires entre copropriétaires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires, fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s’étend aux dommages originaires des parties communes spéciales. Le syndicat soutenait que sa responsabilité ne pouvait être engagée pour des désordres concernant des parties communes spéciales à un bâtiment. La cour rejette cet argument. Elle rappelle que le texte « ne distingue pas entre les parties communes générales et les parties communes spéciales ». Elle souligne que seul le syndicat principal possède la personnalité morale. La distinction entre responsabilité et répartition des charges est ainsi réaffirmée. Le fait que le coût des travaux puisse être réparti entre les copropriétaires d’un bâtiment donné reste sans incidence. La responsabilité du syndicat dans son ensemble est donc retenue pour tout dommage prenant sa source dans une partie commune. Cette solution assure une protection uniforme des copropriétaires lésés. Elle évite les complications procédurales liées à la recherche d’un responsable autre que le syndicat unique.
La garantie de l’assureur peut jouer pour un sinistre dont la cause précise est découverte après la souscription du contrat. L’assureur invoquait l’absence d’aléa, le sinistre étant selon lui antérieur à la prise d’effet du contrat. La cour écarte ce moyen. Elle constate que la cause précise de l’infiltration dans une pièce n’a été identifiée qu’après la souscription. Elle estime que le syndicat « pouvait légitimement penser » que cette humidité avait la même origine que des désordres antérieurs déjà réparés. L’assureur ne démontre pas avoir interrogé le syndicat sur les risques lors de la conclusion. La garantie est donc accordée. Cette analyse protège l’assuré de bonne foi. Elle place à la charge de l’assureur un devoir d’investigation précontractuel. La solution préserve l’équilibre du contrat d’assurance en ne privant pas de garantie un sinistre imprévisible.
La portée de la dispense de participation aux frais de procédure, prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est strictement limitée. Le tribunal avait dispensé les copropriétaires victorieux de toute participation aux frais de procédure et aux condamnations indemnitaires prononcées contre le syndicat. La cour d’appel infirme sur ce point. Elle interprète strictement l’article 10-1. Elle note qu’une « telle dispense ne s’applique donc qu’aux seuls frais de procédure ». Les indemnités dues au copropriétaire victorieux doivent être supportées par l’ensemble de la copropriété. Cette interprétation littérale est conforme à l’économie du texte. Elle évite de faire peser sur la collectivité des copropriétaires la charge d’une condamnation qui les concerne tous. La décision rappelle la distinction fondamentale entre les frais de procédure et le principal de la dette. Elle assure une application cohérente du régime légal des charges de copropriété.