Cour d’appel de Rennes, le 25 février 2026, n°23/00112
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 25 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé. Le bail portait sur des locaux monovalents affectés à l’exploitation d’un hôtel. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo avait fixé ce loyer à 45 409 euros annuels par un jugement du 8 décembre 2022. Le bailleur, débouté de sa demande en première instance, formait un appel en réformation. La cour d’appel rejette son pourvoi et confirme intégralement la décision attaquée. La question centrale réside dans la détermination de la valeur locative d’un local monovalent à usage hôtelier selon la méthode hôtelière. L’arrêt précise les paramètres légitimes de ce calcul et en écarte d’autres, offrant ainsi une lecture stabilisée des usages de la profession.
**I. La confirmation d’une méthode de calcul ancrée dans les réalités de l’exploitation**
La cour valide la méthode employée par l’expert et le premier juge, qui se fonde sur les prix effectivement pratiqués par le preneur. Elle rejette la proposition du bailleur de calculer une recette théorique sur la base d’un prix moyen journalier et sur une année de 365 jours. La cour motive son choix en soulignant la cohérence de l’approche retenue. Elle relève que le calcul sur 365 jours nécessiterait de corréler le taux d’occupation, lequel devrait alors être abaissé pour refléter la moyenne observée localement. Elle constate surtout que “le calcul de la recette sur la base des prix affichés n’a pas donné lieu à observations des parties devant l’expert”. Cette approche pragmatique, qui privilégie les données concrètes de l’exploitation sur une période de 290 jours, est ainsi consacrée.
L’arrêt procède ensuite à l’examen méticuleux de chaque correctif appliqué à la recette théorique. La cour entérine le nombre de douze chambres, écartant l’inclusion d’une treizième chambre considérée comme un logement de fonction à l’occupation marginale. Elle valide en revanche une majoration de 7,5% de la valeur locative pour tenir compte de la surface de ce logement compris dans l’assiette du bail. S’agissant des petits-déjeuners, la cour estime que “la recette y afférente doit être prise en compte” et retient le coefficient de majoration de 11,5% proposé par l’expert. Elle écarte à la fois la demande du bailleur de porter ce taux à 19% et celle du preneur de n’appliquer la majoration qu’à 50% des recettes. Enfin, elle valide les déductions pour transfert de charges et pour l’impôt foncier. Ce contrôle rigoureux démontre l’attachement de la cour à une évaluation objective, fondée sur les éléments d’expertise et conforme aux usages.
**II. La portée de l’arrêt : le rejet d’une approche abstraite et la consolidation des usages professionnels**
La décision a pour effet de rejeter clairement une méthode de calcul purement théorique et déconnectée de l’exploitation réelle. Le bailleur proposait une “méthode hôtelière actualisée” fondée sur un prix moyen et une année complète, qu’il présentait comme plus objective. La cour lui oppose que cette méthode, appliquée avec les paramètres qu’elle juge appropriés, aboutirait en réalité à un loyer inférieur. Elle souligne ainsi que la prétendue objectivité d’un calcul abstrait est illusoire si ses paramètres initiaux ne reflètent pas la réalité économique du bien et du marché local. L’arrêt rappelle avec force que la valeur locative, pour les locaux monovalents, doit refléter le potentiel économique réel et non une construction hypothétique.
Cet arrêt consolide la jurisprudence relative à l’application de la méthode hôtelière. Il précise les éléments constitutifs de la recette théorique réalisable et la manière de les pondérer. En confirmant la prise en compte des recettes annexes comme les petits-déjeuners, tout en encadrant strictement leur évaluation, il offre une grille de lecture aux praticiens. Le refus de lier le loyer à la performance effective de l’exploitant est réaffirmé, mais la cour veille à ce que le calcul ne s’en éloigne pas trop non plus, en s’ancrant dans les prix pratiqués. La solution retenue cherche un équilibre entre la recherche d’une valeur objective et la nécessaire considération des spécificités concrètes de l’exploitation, contribuant ainsi à la sécurité juridique des parties aux baux commerciaux hôteliers.
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 25 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé. Le bail portait sur des locaux monovalents affectés à l’exploitation d’un hôtel. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo avait fixé ce loyer à 45 409 euros annuels par un jugement du 8 décembre 2022. Le bailleur, débouté de sa demande en première instance, formait un appel en réformation. La cour d’appel rejette son pourvoi et confirme intégralement la décision attaquée. La question centrale réside dans la détermination de la valeur locative d’un local monovalent à usage hôtelier selon la méthode hôtelière. L’arrêt précise les paramètres légitimes de ce calcul et en écarte d’autres, offrant ainsi une lecture stabilisée des usages de la profession.
**I. La confirmation d’une méthode de calcul ancrée dans les réalités de l’exploitation**
La cour valide la méthode employée par l’expert et le premier juge, qui se fonde sur les prix effectivement pratiqués par le preneur. Elle rejette la proposition du bailleur de calculer une recette théorique sur la base d’un prix moyen journalier et sur une année de 365 jours. La cour motive son choix en soulignant la cohérence de l’approche retenue. Elle relève que le calcul sur 365 jours nécessiterait de corréler le taux d’occupation, lequel devrait alors être abaissé pour refléter la moyenne observée localement. Elle constate surtout que “le calcul de la recette sur la base des prix affichés n’a pas donné lieu à observations des parties devant l’expert”. Cette approche pragmatique, qui privilégie les données concrètes de l’exploitation sur une période de 290 jours, est ainsi consacrée.
L’arrêt procède ensuite à l’examen méticuleux de chaque correctif appliqué à la recette théorique. La cour entérine le nombre de douze chambres, écartant l’inclusion d’une treizième chambre considérée comme un logement de fonction à l’occupation marginale. Elle valide en revanche une majoration de 7,5% de la valeur locative pour tenir compte de la surface de ce logement compris dans l’assiette du bail. S’agissant des petits-déjeuners, la cour estime que “la recette y afférente doit être prise en compte” et retient le coefficient de majoration de 11,5% proposé par l’expert. Elle écarte à la fois la demande du bailleur de porter ce taux à 19% et celle du preneur de n’appliquer la majoration qu’à 50% des recettes. Enfin, elle valide les déductions pour transfert de charges et pour l’impôt foncier. Ce contrôle rigoureux démontre l’attachement de la cour à une évaluation objective, fondée sur les éléments d’expertise et conforme aux usages.
**II. La portée de l’arrêt : le rejet d’une approche abstraite et la consolidation des usages professionnels**
La décision a pour effet de rejeter clairement une méthode de calcul purement théorique et déconnectée de l’exploitation réelle. Le bailleur proposait une “méthode hôtelière actualisée” fondée sur un prix moyen et une année complète, qu’il présentait comme plus objective. La cour lui oppose que cette méthode, appliquée avec les paramètres qu’elle juge appropriés, aboutirait en réalité à un loyer inférieur. Elle souligne ainsi que la prétendue objectivité d’un calcul abstrait est illusoire si ses paramètres initiaux ne reflètent pas la réalité économique du bien et du marché local. L’arrêt rappelle avec force que la valeur locative, pour les locaux monovalents, doit refléter le potentiel économique réel et non une construction hypothétique.
Cet arrêt consolide la jurisprudence relative à l’application de la méthode hôtelière. Il précise les éléments constitutifs de la recette théorique réalisable et la manière de les pondérer. En confirmant la prise en compte des recettes annexes comme les petits-déjeuners, tout en encadrant strictement leur évaluation, il offre une grille de lecture aux praticiens. Le refus de lier le loyer à la performance effective de l’exploitant est réaffirmé, mais la cour veille à ce que le calcul ne s’en éloigne pas trop non plus, en s’ancrant dans les prix pratiqués. La solution retenue cherche un équilibre entre la recherche d’une valeur objective et la nécessaire considération des spécificités concrètes de l’exploitation, contribuant ainsi à la sécurité juridique des parties aux baux commerciaux hôteliers.