Cour d’appel de Rennes, le 15 novembre 2011, n°10/00801
Un notaire avait pour mission de constituer une garantie hypothécaire sur plusieurs lots au profit d’un établissement de crédit. L’acte fut dressé en octobre 2000. Il s’avéra que deux des lots avaient été vendus antérieurement par l’emprunteur et ne pouvaient donc être affectés. Le notaire n’avait pas vérifié cette situation ni informé son client. La banque engagea sa responsabilité. Le tribunal de grande instance de Rennes, par un jugement du 18 janvier 2010, condamna le notaire à payer une indemnité. Ce dernier forma un appel. La Cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 15 novembre 2011, réforma partiellement le jugement pour fixer le préjudice à une somme différente. La question se posait de savoir si les manquements du notaire à ses obligations professionnelles étaient établis et quelle était l’étendue du préjudice réparable. La cour retint la faute du notaire et indemnisa la perte de chance subie par la banque de disposer d’une garantie équivalente.
La solution de la cour se fonde sur une affirmation exigeante des devoirs du notaire et sur une appréciation particulière du préjudice bancaire.
**L’affirmation rigoureuse des obligations professionnelles du notaire**
La décision rappelle avec netteté le contenu des obligations pesant sur le notaire. Elle énonce que « le notaire doit avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la régularité et l’efficacité ». Ce devoir général de vérification est précisé par les termes du mandat. La cour relève que la banque avait expressément demandé d’être informée de tout obstacle. Le notaire n’a pas respecté cette instruction. Il n’a pas vérifié la propriété des lots. Il n’a pas non plus informé la banque de la difficulté concernant deux lots cédés antérieurement. La cour qualifie ce double manquement. Elle y voit une violation de « l’obligation de vérifier l’exactitude de la désignation » et une méconnaissance de « l’obligation d’information et de conseil ». Cette dernière obligation est maintenue « vis à vis de son client, même si celui-ci est un professionnel du crédit ». La solution refuse donc d’atténuer le devoir de conseil du notaire du seul fait que son client est une banque. Elle impose une diligence complète et proactive.
La portée de cette analyse est significative. Elle consacre une obligation de résultat quant à l’exactitude des éléments vérifiables dans l’acte. Le notaire ne peut se contenter de transcrire les déclarations des parties. Il doit activement contrôler leur véracité sur des points déterminants pour la sûreté. Ensuite, elle étend le devoir d’information au-delà de la simple exécution technique du mandat. Le notaire doit alerter son client des problèmes découverts, même après la signature de l’acte. Cette approche renforce la position du client créancier et fait peser sur le notaire un rôle de garant de la sécurité juridique.
**L’indemnisation d’une perte de chance comme mesure du préjudice**
Sur le lien de causalité, la cour estime que la faute « a empêché la banque, sauf à résilier de plein droit l’ouverture de crédit de manière anticipée, d’exiger de son client d’autres garanties ». Le préjudice réside donc dans la privation de cette possibilité. La cour en déduit que « le montant du préjudice du banquier est égal à la perte de chance d’obtenir une garantie équivalente ». Elle fixe cette chance perdue à la valeur des deux lots indisponibles, soit 58 692,87 €. Cette somme est ajoutée au montant d’un autre lot non inscrit, reconnu par le notaire. Le préjudice total est arrêté à 61 917,43 €.
Cette quantification mérite examen. Évaluer le préjudice par la perte de chance d’obtenir une garantie équivalente est une méthode classique. Elle présente l’avantage de ne pas indemniser un préjudice certain qui ne se serait peut-être pas réalisé. La banque n’avait en effet aucune certitude que l’emprunteur aurait pu ou accepté de fournir une autre garantie. Toutefois, la cour assimile la valeur de la chance perdue à la totalité de la valeur des lots manquants. Une telle équivalence suppose que la chance était quasi certaine. La solution semble ainsi opérer une présomption de préjudice intégral. Elle évite les aléas d’une estimation probabiliste. Cette approche, favorable au créancier lésé, peut être critiquée pour son caractère forfaitaire. Elle garantit cependant une réparation effective et simplifie la mission du juge.
Un notaire avait pour mission de constituer une garantie hypothécaire sur plusieurs lots au profit d’un établissement de crédit. L’acte fut dressé en octobre 2000. Il s’avéra que deux des lots avaient été vendus antérieurement par l’emprunteur et ne pouvaient donc être affectés. Le notaire n’avait pas vérifié cette situation ni informé son client. La banque engagea sa responsabilité. Le tribunal de grande instance de Rennes, par un jugement du 18 janvier 2010, condamna le notaire à payer une indemnité. Ce dernier forma un appel. La Cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 15 novembre 2011, réforma partiellement le jugement pour fixer le préjudice à une somme différente. La question se posait de savoir si les manquements du notaire à ses obligations professionnelles étaient établis et quelle était l’étendue du préjudice réparable. La cour retint la faute du notaire et indemnisa la perte de chance subie par la banque de disposer d’une garantie équivalente.
La solution de la cour se fonde sur une affirmation exigeante des devoirs du notaire et sur une appréciation particulière du préjudice bancaire.
**L’affirmation rigoureuse des obligations professionnelles du notaire**
La décision rappelle avec netteté le contenu des obligations pesant sur le notaire. Elle énonce que « le notaire doit avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la régularité et l’efficacité ». Ce devoir général de vérification est précisé par les termes du mandat. La cour relève que la banque avait expressément demandé d’être informée de tout obstacle. Le notaire n’a pas respecté cette instruction. Il n’a pas vérifié la propriété des lots. Il n’a pas non plus informé la banque de la difficulté concernant deux lots cédés antérieurement. La cour qualifie ce double manquement. Elle y voit une violation de « l’obligation de vérifier l’exactitude de la désignation » et une méconnaissance de « l’obligation d’information et de conseil ». Cette dernière obligation est maintenue « vis à vis de son client, même si celui-ci est un professionnel du crédit ». La solution refuse donc d’atténuer le devoir de conseil du notaire du seul fait que son client est une banque. Elle impose une diligence complète et proactive.
La portée de cette analyse est significative. Elle consacre une obligation de résultat quant à l’exactitude des éléments vérifiables dans l’acte. Le notaire ne peut se contenter de transcrire les déclarations des parties. Il doit activement contrôler leur véracité sur des points déterminants pour la sûreté. Ensuite, elle étend le devoir d’information au-delà de la simple exécution technique du mandat. Le notaire doit alerter son client des problèmes découverts, même après la signature de l’acte. Cette approche renforce la position du client créancier et fait peser sur le notaire un rôle de garant de la sécurité juridique.
**L’indemnisation d’une perte de chance comme mesure du préjudice**
Sur le lien de causalité, la cour estime que la faute « a empêché la banque, sauf à résilier de plein droit l’ouverture de crédit de manière anticipée, d’exiger de son client d’autres garanties ». Le préjudice réside donc dans la privation de cette possibilité. La cour en déduit que « le montant du préjudice du banquier est égal à la perte de chance d’obtenir une garantie équivalente ». Elle fixe cette chance perdue à la valeur des deux lots indisponibles, soit 58 692,87 €. Cette somme est ajoutée au montant d’un autre lot non inscrit, reconnu par le notaire. Le préjudice total est arrêté à 61 917,43 €.
Cette quantification mérite examen. Évaluer le préjudice par la perte de chance d’obtenir une garantie équivalente est une méthode classique. Elle présente l’avantage de ne pas indemniser un préjudice certain qui ne se serait peut-être pas réalisé. La banque n’avait en effet aucune certitude que l’emprunteur aurait pu ou accepté de fournir une autre garantie. Toutefois, la cour assimile la valeur de la chance perdue à la totalité de la valeur des lots manquants. Une telle équivalence suppose que la chance était quasi certaine. La solution semble ainsi opérer une présomption de préjudice intégral. Elle évite les aléas d’une estimation probabiliste. Cette approche, favorable au créancier lésé, peut être critiquée pour son caractère forfaitaire. Elle garantit cependant une réparation effective et simplifie la mission du juge.