Cour d’appel de Pau, le 26 février 2026, n°24/01248
La Cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur un litige locatif commercial né pendant la crise sanitaire. Un bail commercial renouvelé en 2014 lie les parties. Le bailleur délivre en avril 2021 un commandement visant une clause résolutoire pour défaut de communication de modifications statutaires et un autre pour impayés de loyers couvrant une période de fermeture administrative. Le preneur assigne en nullité des commandements et sollicite des délais de paiement. Le tribunal judiciaire de Bayonne, par un jugement du 8 avril 2024, déclare sans effet le premier commandement mais constate l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, ordonne l’expulsion tout en suspendant rétroactivement la clause sous conditions. Les deux parties font appel. La cour d’appel doit trancher sur la validité des commandements, l’application des dispositifs de crise sanitaire et l’octroi de délais de paiement. La question de droit est de savoir dans quelle mesure les effets d’une clause résolutoire pour impayés de loyers dus pendant la pandémie peuvent être neutralisés par l’intervention du juge, au regard des textes spéciaux et du droit commun. La cour rejette les moyens tirés de la loi du 14 novembre 2020 et de la mauvaise foi, mais accorde des délais de paiement rétroactifs, constatant que la clause résolutoire n’a pas joué.
**La neutralisation légale et contractuelle de la clause résolutoire**
La cour écarte d’abord les moyens du preneur fondés sur des protections légales spécifiques. Elle rappelle que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne s’applique qu’aux loyers échus à compter du 11 juillet 2020. Les loyers impayés ici concernent la période du 3 avril au 11 mai 2020. La cour constate donc que “le non paiement des loyers pour la période du 3 avril 2020 au 11 mai 2020 (…) ne bénéficie pas de la protection issue de la loi du 14 novembre 2020”. Le moyen est écarté. Concernant le commandement pour défaut de communication des modifications statutaires, la cour confirme son absence d’effet. Le bail prévoyait une obligation de signification dans le mois sous peine de résiliation. Le preneur a transmis les justificatifs par exploit du 11 mai 2021, soit dans le délai d’un mois suivant le commandement du 28 avril. La cour applique l’article L145-41 du code de commerce et estime que la régularisation dans le délai légal empêche la résiliation. Elle juge que “la SCI Des Carmes est infondée à invoquer un manquement irréversible”. La clause contractuelle est ainsi neutralisée par le respect du délai de régularisation offert par la loi.
**L’intervention judiciaire modératrice fondée sur l’équité**
Face à l’échec des moyens de nullité, la cour use de son pouvoir d’équité pour aménager les conséquences de l’inexécution. Elle rejette l’argument de mauvaise foi du bailleur. Elle relève que le preneur réclamait initialement des avoirs en invoquant la force majeure, alors que “les loyers échus pendant la période de fermeture de l’établissement hôtelier sont dus”. Le bailleur a, quant à lui, proposé des délais de paiement. La cour en déduit qu’“aucune mauvaise foi ne peut (…) être invoquée”. Elle écarte également une demande nouvelle du bailleur en appel, la déclarant irrecevable au titre de l’article 564 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour use de son pouvoir discrétionnaire pour accorder des délais de paiement rétroactifs. Elle prend en compte “la perte de chiffre d’affaires subie”, “les incertitudes” liées à la crise et le fait que “toutes les causes du commandement (…) ont été réglées”. Elle applique les articles L145-1 du code de commerce et 1343-5 du code civil. Elle “accorde (…) des délais de paiement rétroactifs jusqu’à la date du 20 septembre 2022” et constate que, le preneur s’étant libéré dans ce délai, “la clause résolutoire n’a pas joué”. Cette solution équilibrée préserve le contrat tout en tenant compte des circonstances exceptionnelles.
La Cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur un litige locatif commercial né pendant la crise sanitaire. Un bail commercial renouvelé en 2014 lie les parties. Le bailleur délivre en avril 2021 un commandement visant une clause résolutoire pour défaut de communication de modifications statutaires et un autre pour impayés de loyers couvrant une période de fermeture administrative. Le preneur assigne en nullité des commandements et sollicite des délais de paiement. Le tribunal judiciaire de Bayonne, par un jugement du 8 avril 2024, déclare sans effet le premier commandement mais constate l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, ordonne l’expulsion tout en suspendant rétroactivement la clause sous conditions. Les deux parties font appel. La cour d’appel doit trancher sur la validité des commandements, l’application des dispositifs de crise sanitaire et l’octroi de délais de paiement. La question de droit est de savoir dans quelle mesure les effets d’une clause résolutoire pour impayés de loyers dus pendant la pandémie peuvent être neutralisés par l’intervention du juge, au regard des textes spéciaux et du droit commun. La cour rejette les moyens tirés de la loi du 14 novembre 2020 et de la mauvaise foi, mais accorde des délais de paiement rétroactifs, constatant que la clause résolutoire n’a pas joué.
**La neutralisation légale et contractuelle de la clause résolutoire**
La cour écarte d’abord les moyens du preneur fondés sur des protections légales spécifiques. Elle rappelle que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne s’applique qu’aux loyers échus à compter du 11 juillet 2020. Les loyers impayés ici concernent la période du 3 avril au 11 mai 2020. La cour constate donc que “le non paiement des loyers pour la période du 3 avril 2020 au 11 mai 2020 (…) ne bénéficie pas de la protection issue de la loi du 14 novembre 2020”. Le moyen est écarté. Concernant le commandement pour défaut de communication des modifications statutaires, la cour confirme son absence d’effet. Le bail prévoyait une obligation de signification dans le mois sous peine de résiliation. Le preneur a transmis les justificatifs par exploit du 11 mai 2021, soit dans le délai d’un mois suivant le commandement du 28 avril. La cour applique l’article L145-41 du code de commerce et estime que la régularisation dans le délai légal empêche la résiliation. Elle juge que “la SCI Des Carmes est infondée à invoquer un manquement irréversible”. La clause contractuelle est ainsi neutralisée par le respect du délai de régularisation offert par la loi.
**L’intervention judiciaire modératrice fondée sur l’équité**
Face à l’échec des moyens de nullité, la cour use de son pouvoir d’équité pour aménager les conséquences de l’inexécution. Elle rejette l’argument de mauvaise foi du bailleur. Elle relève que le preneur réclamait initialement des avoirs en invoquant la force majeure, alors que “les loyers échus pendant la période de fermeture de l’établissement hôtelier sont dus”. Le bailleur a, quant à lui, proposé des délais de paiement. La cour en déduit qu’“aucune mauvaise foi ne peut (…) être invoquée”. Elle écarte également une demande nouvelle du bailleur en appel, la déclarant irrecevable au titre de l’article 564 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour use de son pouvoir discrétionnaire pour accorder des délais de paiement rétroactifs. Elle prend en compte “la perte de chiffre d’affaires subie”, “les incertitudes” liées à la crise et le fait que “toutes les causes du commandement (…) ont été réglées”. Elle applique les articles L145-1 du code de commerce et 1343-5 du code civil. Elle “accorde (…) des délais de paiement rétroactifs jusqu’à la date du 20 septembre 2022” et constate que, le preneur s’étant libéré dans ce délai, “la clause résolutoire n’a pas joué”. Cette solution équilibrée préserve le contrat tout en tenant compte des circonstances exceptionnelles.