Cour d’appel de Pau, le 11 juillet 2011, n°09/04259
Un propriétaire d’une villa saisit la justice pour obtenir la démolition d’une construction édifiée sur un terrain voisin. L’auteur des travaux avait obtenu plusieurs permis de construire, dont l’un fut annulé par le tribunal administratif. Une expertise judiciaire révéla de nombreuses irrégularités par rapport au cahier des charges et au règlement de la ZAC. Le tribunal de grande instance de Bayonne, par un jugement du 5 octobre 2009, débouta le demandeur. Celui-ci interjeta appel. La Cour d’appel de Pau, statuant le 11 juillet 2011, devait déterminer si les règles du cahier des charges et du règlement de la ZAC demeuraient opposables au constructeur et si les irrégularités constatées justifiaient des mesures de démolition et l’allocation de dommages-intérêts. La cour réforma le jugement et ordonna des travaux de mise en conformité ainsi que le versement d’une indemnité. Cette décision précise le régime juridique des cahiers des charges de ZAC et définit les conditions de la réparation du trouble anormal de voisinage.
La Cour d’appel de Pau affirme d’abord l’opposabilité persistante des règles privées d’urbanisme au constructeur. Elle écarte l’argument selon lequel l’approbation d’un plan local d’urbanisme rendrait caducs le règlement de la ZAC et le cahier des charges. Elle rappelle que “les plans d’aménagement de zone approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 demeurent applicables jusqu’à l’approbation par la commune d’un plan local d’urbanisme”. Or la procédure fut engagée avant cette approbation. Surtout, la cour constate que le cahier des charges comporte une clause stipulant que “les dispositions du présent cahier des charges feront la loi tant entre l’aménageur et ses acquéreurs, qu’entre ces derniers eux-mêmes”. Elle en déduit son caractère contractuel et son opposabilité entre propriétaires riverains, distinguant ainsi l’espèce de la jurisprudence antérieure qui l’écartait en l’absence d’une telle stipulation. Cette analyse consacre la force obligatoire des engagements privés d’urbanisme. Elle protège la cohérence architecturale promise aux acquéreurs d’un lotissement. La solution peut sembler rigoureuse pour le constructeur. Elle assure cependant la sécurité juridique des relations de voisinage dans les zones aménagées.
La cour définit ensuite l’étendue des préjudices réparables et des mesures ordonnées. L’expertise ayant établi de multiples violations des règles de hauteur, d’implantation et d’aspect, la cour estime que “cette construction comporte de très nombreuses et importantes infractions”. Elle retient cependant une approche proportionnée. Elle n’ordonne pas la démolition totale mais celle des seules parties non conformes, comme “l’abaissement d’un mètre de l’étage” ou la “démolition du garage”. Elle refuse en revanche d’ordonner la mise en conformité sur tous les points, dès lors que le demandeur “reconnaît que ces infractions […] ne lui causent pas un préjudice direct”. Concernant le préjudice, la cour retient le trouble d’ensoleillement, “suffisamment caractérisé” par des photographies et attestations, et alloue vingt mille euros de dommages-intérêts. Elle rejette en revanche la demande indemnitaire pour perte de valeur vénale, estimant que les travaux ordonnés “sont de nature à réparer le préjudice subi”. Cette différenciation entre préjudices directs et indirects est remarquable. Elle limite la portée de l’action en responsabilité aux seuls troubles effectivement subis. La décision évite ainsi une indemnisation excessive tout en sanctionnant les manquements contractuels. Elle trace une frontière claire entre la réparation du trouble de jouissance et la simple exécution forcée des règles d’urbanisme.
Un propriétaire d’une villa saisit la justice pour obtenir la démolition d’une construction édifiée sur un terrain voisin. L’auteur des travaux avait obtenu plusieurs permis de construire, dont l’un fut annulé par le tribunal administratif. Une expertise judiciaire révéla de nombreuses irrégularités par rapport au cahier des charges et au règlement de la ZAC. Le tribunal de grande instance de Bayonne, par un jugement du 5 octobre 2009, débouta le demandeur. Celui-ci interjeta appel. La Cour d’appel de Pau, statuant le 11 juillet 2011, devait déterminer si les règles du cahier des charges et du règlement de la ZAC demeuraient opposables au constructeur et si les irrégularités constatées justifiaient des mesures de démolition et l’allocation de dommages-intérêts. La cour réforma le jugement et ordonna des travaux de mise en conformité ainsi que le versement d’une indemnité. Cette décision précise le régime juridique des cahiers des charges de ZAC et définit les conditions de la réparation du trouble anormal de voisinage.
La Cour d’appel de Pau affirme d’abord l’opposabilité persistante des règles privées d’urbanisme au constructeur. Elle écarte l’argument selon lequel l’approbation d’un plan local d’urbanisme rendrait caducs le règlement de la ZAC et le cahier des charges. Elle rappelle que “les plans d’aménagement de zone approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 demeurent applicables jusqu’à l’approbation par la commune d’un plan local d’urbanisme”. Or la procédure fut engagée avant cette approbation. Surtout, la cour constate que le cahier des charges comporte une clause stipulant que “les dispositions du présent cahier des charges feront la loi tant entre l’aménageur et ses acquéreurs, qu’entre ces derniers eux-mêmes”. Elle en déduit son caractère contractuel et son opposabilité entre propriétaires riverains, distinguant ainsi l’espèce de la jurisprudence antérieure qui l’écartait en l’absence d’une telle stipulation. Cette analyse consacre la force obligatoire des engagements privés d’urbanisme. Elle protège la cohérence architecturale promise aux acquéreurs d’un lotissement. La solution peut sembler rigoureuse pour le constructeur. Elle assure cependant la sécurité juridique des relations de voisinage dans les zones aménagées.
La cour définit ensuite l’étendue des préjudices réparables et des mesures ordonnées. L’expertise ayant établi de multiples violations des règles de hauteur, d’implantation et d’aspect, la cour estime que “cette construction comporte de très nombreuses et importantes infractions”. Elle retient cependant une approche proportionnée. Elle n’ordonne pas la démolition totale mais celle des seules parties non conformes, comme “l’abaissement d’un mètre de l’étage” ou la “démolition du garage”. Elle refuse en revanche d’ordonner la mise en conformité sur tous les points, dès lors que le demandeur “reconnaît que ces infractions […] ne lui causent pas un préjudice direct”. Concernant le préjudice, la cour retient le trouble d’ensoleillement, “suffisamment caractérisé” par des photographies et attestations, et alloue vingt mille euros de dommages-intérêts. Elle rejette en revanche la demande indemnitaire pour perte de valeur vénale, estimant que les travaux ordonnés “sont de nature à réparer le préjudice subi”. Cette différenciation entre préjudices directs et indirects est remarquable. Elle limite la portée de l’action en responsabilité aux seuls troubles effectivement subis. La décision évite ainsi une indemnisation excessive tout en sanctionnant les manquements contractuels. Elle trace une frontière claire entre la réparation du trouble de jouissance et la simple exécution forcée des règles d’urbanisme.