Cour d’appel de Paris, le 25 février 2026, n°22/09999
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 25 février 2026, a été saisie d’un litige opposant une société civile immobilière propriétaire d’un lot à usage commercial au syndicat des copropriétaires de l’immeuble. La société avait assigné le syndicat devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour obtenir l’annulation de décisions d’assemblée générale rejetant ses demandes d’autorisation de travaux et pour faire reconnaître le caractère privatif d’un passage. Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal avait notamment qualifié ce passage de partie commune et condamné la société à des dommages-intérêts. La société a interjeté appel. La Cour d’appel devait donc trancher la question de la nature juridique du passage litigieux et statuer sur la régularité des décisions d’assemblée générale contestées. Elle infirme partiellement le jugement en reconnaissant le caractère privatif du passage et en rejetant les demandes indemnitaires du syndicat, tout en confirmant le rejet de certaines demandes d’annulation pour abus de majorité.
**La qualification des parties communes revisée par une interprétation rigoureuse des titres**
La Cour opère un revirement de qualification en retenant le caractère privatif du passage litigieux. Elle écarte l’application présumée de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel le sol est réputé commun en cas de silence ou de contradiction des titres. La Cour constate que le règlement de copropriété désigne certes le sol comme commun, mais que l’état descriptif de division inclut dans le lot n°37 “un passage vers les parkings extérieurs”. Elle relève que “l’approximation du règlement de copropriété, qui ne fait au demeurant référence à aucune voie d’accès, ne permet pas d’interpréter l’état descriptif de division”. La Cour procède à une analyse combinée des titres et des éléments matériels. Elle observe que les plans annexés ne délimitent pas clairement le passage et que les mentions d’“accès” dans la liste des parties communes visent les “accès aux portes privées” et non aux parties privatives. Elle retient également des indices physiques, notant que “les murs aux extrémités du passage côté 103 comprennent des retours d’angle qui laissent penser que la fermeture du passage est possible”. Cette interprétation restrictive des titres, éclairée par les éléments de fait, conduit la Cour à conclure que “le lot n° 37 s’étend sur l’ensemble du triangle se situant entre l’immeuble et la rue”. Cette solution rappelle que la qualification d’une partie d’immeuble résulte d’une analyse concrète et non d’une présomption irréfragable.
Le rejet de la servitude légale d’enclave consacré par une exigence probatoire renforcée
La Cour rejette ensuite la demande de servitude d’enclave fondée sur l’article 682 du code civil. Elle rappelle le principe selon lequel “la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives”. Elle constate que les habitants disposent d’un autre accès, même si les trottoirs sont étroits. La Cour souligne que les intimés “ne produisent aucune étude ou analyse de faisabilité de travaux d’agrandissement du trottoir”. Elle estime également que “rien n’interdisant au syndicat de modifier ce portail pour créer un accès piéton”. Le syndicat ne démontrant pas l’impossibilité d’aménager l’accès existant, la Cour en déduit l’absence d’enclave. Cette décision impose une charge de preuve substantielle à celui qui invoque l’enclave. Elle exige non seulement la démonstration de l’insuffisance actuelle de l’issue, mais aussi l’impossibilité de la rendre suffisante par des travaux raisonnables. Cette approche restrictive protège le droit de propriété du copropriétaire du lot grevé et limite les servitudes légales aux situations d’enclave absolue.
**Le contrôle limité des décisions collectives préservant la souveraineté de l’assemblée générale**
La Cour adopte une position prudente concernant l’annulation des résolutions pour abus de majorité. Elle rappelle qu’“il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision est contraire aux intérêts collectifs”. Concernant les résolutions 20 et 22, qui portaient sur l’installation d’un portail et l’extension du local, la Cour rejette la demande d’annulation. Elle constate que la société “ne caractérise pas l’abus de majorité qu’elle invoque”. Elle estime surtout que “la croyance erronée du syndicat des copropriétaires selon laquelle le passage était une partie commune ne peut qualifier un abus de majorité, le syndicat ayant au contraire, même à tort, entendu prendre une décision dans l’intérêt de la majorité”. Cette motivation est remarquable. Elle dissocie l’erreur de droit sur la qualification des lieux de l’intention de nuire requise pour l’abus de majorité. La Cour refuse ainsi de sanctionner une décision prise de bonne foi, même fondée sur une appréciation juridique erronée. Cette solution préserve l’autonomie décisionnelle de l’assemblée générale et évite une judiciarisation excessive des conflits de copropriété.
La consécration d’une exonération intégrale des frais de procédure au profit du copropriétaire victorieux
Enfin, la Cour applique strictement l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle dispense la société “de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat”. Cette interprétation large du texte est significative. Elle comprend dans les “frais de procédure” non seulement les dépens, mais aussi les frais irrépétibles et les honoraires d’avocat du syndicat. La charge est intégralement répartie entre les autres copropriétaires. Cette solution vise à dissuader les procédures abusives engagées par un syndicat contre un copropriétaire. Elle compense ce dernier pour les frais engagés et place le fardeau financier sur la collectivité qui a soutenu une action infondée. Cette approche peut inciter à une plus grande prudence dans la gestion contentieuse des copropriétés.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 25 février 2026, a été saisie d’un litige opposant une société civile immobilière propriétaire d’un lot à usage commercial au syndicat des copropriétaires de l’immeuble. La société avait assigné le syndicat devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour obtenir l’annulation de décisions d’assemblée générale rejetant ses demandes d’autorisation de travaux et pour faire reconnaître le caractère privatif d’un passage. Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal avait notamment qualifié ce passage de partie commune et condamné la société à des dommages-intérêts. La société a interjeté appel. La Cour d’appel devait donc trancher la question de la nature juridique du passage litigieux et statuer sur la régularité des décisions d’assemblée générale contestées. Elle infirme partiellement le jugement en reconnaissant le caractère privatif du passage et en rejetant les demandes indemnitaires du syndicat, tout en confirmant le rejet de certaines demandes d’annulation pour abus de majorité.
**La qualification des parties communes revisée par une interprétation rigoureuse des titres**
La Cour opère un revirement de qualification en retenant le caractère privatif du passage litigieux. Elle écarte l’application présumée de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel le sol est réputé commun en cas de silence ou de contradiction des titres. La Cour constate que le règlement de copropriété désigne certes le sol comme commun, mais que l’état descriptif de division inclut dans le lot n°37 “un passage vers les parkings extérieurs”. Elle relève que “l’approximation du règlement de copropriété, qui ne fait au demeurant référence à aucune voie d’accès, ne permet pas d’interpréter l’état descriptif de division”. La Cour procède à une analyse combinée des titres et des éléments matériels. Elle observe que les plans annexés ne délimitent pas clairement le passage et que les mentions d’“accès” dans la liste des parties communes visent les “accès aux portes privées” et non aux parties privatives. Elle retient également des indices physiques, notant que “les murs aux extrémités du passage côté 103 comprennent des retours d’angle qui laissent penser que la fermeture du passage est possible”. Cette interprétation restrictive des titres, éclairée par les éléments de fait, conduit la Cour à conclure que “le lot n° 37 s’étend sur l’ensemble du triangle se situant entre l’immeuble et la rue”. Cette solution rappelle que la qualification d’une partie d’immeuble résulte d’une analyse concrète et non d’une présomption irréfragable.
Le rejet de la servitude légale d’enclave consacré par une exigence probatoire renforcée
La Cour rejette ensuite la demande de servitude d’enclave fondée sur l’article 682 du code civil. Elle rappelle le principe selon lequel “la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives”. Elle constate que les habitants disposent d’un autre accès, même si les trottoirs sont étroits. La Cour souligne que les intimés “ne produisent aucune étude ou analyse de faisabilité de travaux d’agrandissement du trottoir”. Elle estime également que “rien n’interdisant au syndicat de modifier ce portail pour créer un accès piéton”. Le syndicat ne démontrant pas l’impossibilité d’aménager l’accès existant, la Cour en déduit l’absence d’enclave. Cette décision impose une charge de preuve substantielle à celui qui invoque l’enclave. Elle exige non seulement la démonstration de l’insuffisance actuelle de l’issue, mais aussi l’impossibilité de la rendre suffisante par des travaux raisonnables. Cette approche restrictive protège le droit de propriété du copropriétaire du lot grevé et limite les servitudes légales aux situations d’enclave absolue.
**Le contrôle limité des décisions collectives préservant la souveraineté de l’assemblée générale**
La Cour adopte une position prudente concernant l’annulation des résolutions pour abus de majorité. Elle rappelle qu’“il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision est contraire aux intérêts collectifs”. Concernant les résolutions 20 et 22, qui portaient sur l’installation d’un portail et l’extension du local, la Cour rejette la demande d’annulation. Elle constate que la société “ne caractérise pas l’abus de majorité qu’elle invoque”. Elle estime surtout que “la croyance erronée du syndicat des copropriétaires selon laquelle le passage était une partie commune ne peut qualifier un abus de majorité, le syndicat ayant au contraire, même à tort, entendu prendre une décision dans l’intérêt de la majorité”. Cette motivation est remarquable. Elle dissocie l’erreur de droit sur la qualification des lieux de l’intention de nuire requise pour l’abus de majorité. La Cour refuse ainsi de sanctionner une décision prise de bonne foi, même fondée sur une appréciation juridique erronée. Cette solution préserve l’autonomie décisionnelle de l’assemblée générale et évite une judiciarisation excessive des conflits de copropriété.
La consécration d’une exonération intégrale des frais de procédure au profit du copropriétaire victorieux
Enfin, la Cour applique strictement l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle dispense la société “de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat”. Cette interprétation large du texte est significative. Elle comprend dans les “frais de procédure” non seulement les dépens, mais aussi les frais irrépétibles et les honoraires d’avocat du syndicat. La charge est intégralement répartie entre les autres copropriétaires. Cette solution vise à dissuader les procédures abusives engagées par un syndicat contre un copropriétaire. Elle compense ce dernier pour les frais engagés et place le fardeau financier sur la collectivité qui a soutenu une action infondée. Cette approche peut inciter à une plus grande prudence dans la gestion contentieuse des copropriétés.