Cour d’appel de Paris, le 17 novembre 2011, n°09/28283
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 9 février 2012, a statué sur le montant de l’indemnité d’expropriation d’un studio. Le juge de l’expropriation avait fixé la valeur du bien à 4 300 euros le mètre carré. Il avait appliqué un abattement de cinq pour cent pour occupation. L’expropriant faisait appel en sollicitant un abattement de vingt pour cent. La juridiction d’appel a confirmé la valeur retenue au mètre carré. Elle a cependant révisé à la hausse le taux d’abattement pour occupation. L’arrêt fixe finalement l’indemnité principale à 61 920 euros. Il soulève la question de la méthode de détermination de l’abattement pour occupation. La cour précise les fondements de ce correctif et en affine le calcul au regard des circonstances locales.
**La réaffirmation du caractère circonstancié de l’abattement pour occupation**
L’arrêt écarte d’abord l’application d’un taux d’abattement forfaitaire. La cour rappelle que cet abattement a une finalité précise. Il vise à « adapter les termes de comparaison qui portent généralement sur des biens libres d’occupation au marché des biens occupés ». Elle rejette la référence à une « règle prétorienne » d’un abattement systématique de vingt pour cent. Cette règle « ne repose sur aucune étude statistique » selon les juges. La pratique démontre qu’elle « peut s’avérer fausse ». La valeur relative des biens libres et occupés dépend de facteurs contextuels. Un bien libre peut valoir moins cher s’il est acheté pour placement. Des contraintes fiscales peuvent aussi influencer son prix. Le choix du taux devient ainsi une « question de circonstance ». L’arrêt affirme le principe d’une appréciation in concreto. Il consacre la liberté d’appréciation du juge sur ce point. Cette solution s’inscrit dans une logique d’indemnisation intégrale. Elle évite l’application mécanique d’un taux qui pourrait être injuste.
**L’encadrement de l’appréciation judiciaire par les réalités du marché local**
La cour opère ensuite un contrôle de l’appréciation des premiers juges. Elle valide la valeur libre de 4 300 euros le mètre carré. Cette valeur est « conforme au marché » au vu des termes de comparaison produits. En revanche, elle censure le taux d’abattement de cinq pour cent retenu en première instance. Les juges estiment que « compte tenu du marché local », un taux inférieur à dix pour cent n’était pas possible. Le juge doit donc fonder son choix sur une analyse concrète. Il doit s’appuyer sur les spécificités du marché immobilier concerné. L’arrêt ne fixe pas un nouveau taux forfaitaire. Il établit un plancher minimal en l’espèce. Cette démarche combine principe et pragmatisme. Elle respecte la liberté d’appréciation du juge du fond. Elle lui impose cependant une obligation de motivation sérieuse. Le juge doit justifier son taux par les éléments du dossier. Il doit notamment tenir compte des pratiques observées localement. La solution cherche l’équité dans l’indemnisation de l’exproprié. Elle évite à la fois un abattement excessif et un abattement symbolique.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 9 février 2012, a statué sur le montant de l’indemnité d’expropriation d’un studio. Le juge de l’expropriation avait fixé la valeur du bien à 4 300 euros le mètre carré. Il avait appliqué un abattement de cinq pour cent pour occupation. L’expropriant faisait appel en sollicitant un abattement de vingt pour cent. La juridiction d’appel a confirmé la valeur retenue au mètre carré. Elle a cependant révisé à la hausse le taux d’abattement pour occupation. L’arrêt fixe finalement l’indemnité principale à 61 920 euros. Il soulève la question de la méthode de détermination de l’abattement pour occupation. La cour précise les fondements de ce correctif et en affine le calcul au regard des circonstances locales.
**La réaffirmation du caractère circonstancié de l’abattement pour occupation**
L’arrêt écarte d’abord l’application d’un taux d’abattement forfaitaire. La cour rappelle que cet abattement a une finalité précise. Il vise à « adapter les termes de comparaison qui portent généralement sur des biens libres d’occupation au marché des biens occupés ». Elle rejette la référence à une « règle prétorienne » d’un abattement systématique de vingt pour cent. Cette règle « ne repose sur aucune étude statistique » selon les juges. La pratique démontre qu’elle « peut s’avérer fausse ». La valeur relative des biens libres et occupés dépend de facteurs contextuels. Un bien libre peut valoir moins cher s’il est acheté pour placement. Des contraintes fiscales peuvent aussi influencer son prix. Le choix du taux devient ainsi une « question de circonstance ». L’arrêt affirme le principe d’une appréciation in concreto. Il consacre la liberté d’appréciation du juge sur ce point. Cette solution s’inscrit dans une logique d’indemnisation intégrale. Elle évite l’application mécanique d’un taux qui pourrait être injuste.
**L’encadrement de l’appréciation judiciaire par les réalités du marché local**
La cour opère ensuite un contrôle de l’appréciation des premiers juges. Elle valide la valeur libre de 4 300 euros le mètre carré. Cette valeur est « conforme au marché » au vu des termes de comparaison produits. En revanche, elle censure le taux d’abattement de cinq pour cent retenu en première instance. Les juges estiment que « compte tenu du marché local », un taux inférieur à dix pour cent n’était pas possible. Le juge doit donc fonder son choix sur une analyse concrète. Il doit s’appuyer sur les spécificités du marché immobilier concerné. L’arrêt ne fixe pas un nouveau taux forfaitaire. Il établit un plancher minimal en l’espèce. Cette démarche combine principe et pragmatisme. Elle respecte la liberté d’appréciation du juge du fond. Elle lui impose cependant une obligation de motivation sérieuse. Le juge doit justifier son taux par les éléments du dossier. Il doit notamment tenir compte des pratiques observées localement. La solution cherche l’équité dans l’indemnisation de l’exproprié. Elle évite à la fois un abattement excessif et un abattement symbolique.