Cour d’appel de Paris, le 10 avril 2012, n°10/22812
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 10 avril 2012 statue sur la responsabilité professionnelle d’un notaire et d’une agence immobilière à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété. Les acquéreurs reprochaient aux professionnels de ne les avoir ni informés ni conseillés sur l’existence d’un empiètement sur les parties communes et sur la possibilité de créer une terrasse. Le tribunal de première instance avait partiellement retenu la responsabilité du notaire. La Cour d’appel réforme cette décision sur le premier point et confirme le rejet de l’ensemble des demandes indemnitaires. Elle écarte ainsi toute faute à la charge des deux professionnels.
**La définition circonscrite des obligations professionnelles du notaire**
La Cour délimite avec rigueur l’étendue des obligations pesant sur le notaire rédacteur de l’acte. Concernant l’empiètement sur les parties communes, elle estime que le notaire n’a commis aucune faute. Elle relève que la description du bien dans l’acte « correspond en tous points et très précisément aux stipulations du règlement de copropriété ». Le notaire « n’avait pas l’obligation de se rendre sur les lieux pour s’assurer de la configuration réelle du bien vendu ». Il a accompli normalement son ministère « en rédigeant un acte conforme aux titres qui lui ont été fournis ». La Cour précise que la consultation du règlement de copropriété n’aurait pas permis de déceler le caractère commun des dégagements. Elle ajoute que le notaire, « sauf circonstance particulière, inexistante en l’espèce, n’a aucune obligation de visiter le bien vendu ». Son rôle se borne à transcrire fidèlement les déclarations des parties et les éléments titrés.
S’agissant de la création d’une terrasse, la Cour confirme l’absence de manquement. Elle constate que la question « a été débattue » entre les parties avant la signature. Elle retient que le notaire a fait preuve de prudence en évitant d’insérer dans l’acte une clause relative à une ancienne autorisation. Cette autorisation, donnée à un précédent propriétaire, présentait un « manque de sécurité juridique ». La Cour estime que le notaire a manifesté « le souci de rédiger un acte efficace ». Il a ainsi rempli son devoir de conseil en écartant une stipulation incertaine. La solution consacre une conception objective de la faute notariale, fondée sur le respect des titres et la sécurité juridique de l’acte.
**La portée restrictive de l’obligation d’information des professionnels immobiliers**
L’arrêt opère une distinction nette entre la simple information et la garantie. À l’égard de l’agence immobilière, la Cour approuve les premiers juges qui ont écarté sa responsabilité. Elle relève que les acquéreurs « ne démontrent pas que la société […] leur a garanti […] qu’une terrasse […] pouvait être installée ». La mention dans la fiche descriptive d’une « possibilité de créer une terrasse » ne suffit pas à engager la responsabilité de l’agent. Cette mention « ne faisait que se référer à la délibération » antérieure. Elle ne constituait pas une promesse ferme. La Cour souligne surtout que les acquéreurs « ne démontrent pas que la création d’une terrasse était une condition déterminante de leur consentement ». L’exigence d’un lien causal entre la prétendue faute et le préjudice est ainsi strictement appliquée.
Le raisonnement est identique pour le notaire sur ce point. La Cour note l’absence de démarche des acquéreurs pour vérifier la faisabilité des travaux. Elle constate qu’ils ont finalement accepté d’acquérir le bien « sans que soit évoquée cette question dans l’acte ». Leur propre courrier reconnaît que l’insertion d’une clause a été discutée puis écartée. La Cour en déduit qu’ils étaient parfaitement conscients des incertitudes. Elle refuse de transformer l’obligation de conseil en une obligation de résultat sur la faisabilité de projets futurs. La décision protège les professionnels contre des demandes indemnitaires fondées sur des espérances déçues. Elle rappelle que l’acquéreur doit lui-même exercer une diligence raisonnable.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 10 avril 2012 statue sur la responsabilité professionnelle d’un notaire et d’une agence immobilière à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété. Les acquéreurs reprochaient aux professionnels de ne les avoir ni informés ni conseillés sur l’existence d’un empiètement sur les parties communes et sur la possibilité de créer une terrasse. Le tribunal de première instance avait partiellement retenu la responsabilité du notaire. La Cour d’appel réforme cette décision sur le premier point et confirme le rejet de l’ensemble des demandes indemnitaires. Elle écarte ainsi toute faute à la charge des deux professionnels.
**La définition circonscrite des obligations professionnelles du notaire**
La Cour délimite avec rigueur l’étendue des obligations pesant sur le notaire rédacteur de l’acte. Concernant l’empiètement sur les parties communes, elle estime que le notaire n’a commis aucune faute. Elle relève que la description du bien dans l’acte « correspond en tous points et très précisément aux stipulations du règlement de copropriété ». Le notaire « n’avait pas l’obligation de se rendre sur les lieux pour s’assurer de la configuration réelle du bien vendu ». Il a accompli normalement son ministère « en rédigeant un acte conforme aux titres qui lui ont été fournis ». La Cour précise que la consultation du règlement de copropriété n’aurait pas permis de déceler le caractère commun des dégagements. Elle ajoute que le notaire, « sauf circonstance particulière, inexistante en l’espèce, n’a aucune obligation de visiter le bien vendu ». Son rôle se borne à transcrire fidèlement les déclarations des parties et les éléments titrés.
S’agissant de la création d’une terrasse, la Cour confirme l’absence de manquement. Elle constate que la question « a été débattue » entre les parties avant la signature. Elle retient que le notaire a fait preuve de prudence en évitant d’insérer dans l’acte une clause relative à une ancienne autorisation. Cette autorisation, donnée à un précédent propriétaire, présentait un « manque de sécurité juridique ». La Cour estime que le notaire a manifesté « le souci de rédiger un acte efficace ». Il a ainsi rempli son devoir de conseil en écartant une stipulation incertaine. La solution consacre une conception objective de la faute notariale, fondée sur le respect des titres et la sécurité juridique de l’acte.
**La portée restrictive de l’obligation d’information des professionnels immobiliers**
L’arrêt opère une distinction nette entre la simple information et la garantie. À l’égard de l’agence immobilière, la Cour approuve les premiers juges qui ont écarté sa responsabilité. Elle relève que les acquéreurs « ne démontrent pas que la société […] leur a garanti […] qu’une terrasse […] pouvait être installée ». La mention dans la fiche descriptive d’une « possibilité de créer une terrasse » ne suffit pas à engager la responsabilité de l’agent. Cette mention « ne faisait que se référer à la délibération » antérieure. Elle ne constituait pas une promesse ferme. La Cour souligne surtout que les acquéreurs « ne démontrent pas que la création d’une terrasse était une condition déterminante de leur consentement ». L’exigence d’un lien causal entre la prétendue faute et le préjudice est ainsi strictement appliquée.
Le raisonnement est identique pour le notaire sur ce point. La Cour note l’absence de démarche des acquéreurs pour vérifier la faisabilité des travaux. Elle constate qu’ils ont finalement accepté d’acquérir le bien « sans que soit évoquée cette question dans l’acte ». Leur propre courrier reconnaît que l’insertion d’une clause a été discutée puis écartée. La Cour en déduit qu’ils étaient parfaitement conscients des incertitudes. Elle refuse de transformer l’obligation de conseil en une obligation de résultat sur la faisabilité de projets futurs. La décision protège les professionnels contre des demandes indemnitaires fondées sur des espérances déçues. Elle rappelle que l’acquéreur doit lui-même exercer une diligence raisonnable.