Cour d’appel de Lyon, le 25 février 2026, n°25/03666
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 25 février 2026, confirme une ordonnance de référé interdisant la construction d’une nouvelle habitation sur un lot issu d’un lotissement. Les propriétaires du lot avaient obtenu un permis de construire après division de leur parcelle. Les autres colotis s’y opposaient au nom du cahier des charges du lotissement datant de 1957. Le juge des référés avait fait droit à leur demande. Les constructeurs soutenaient l’incompétence du juge des référés et contestaient la nature juridique des documents. La cour d’appel rejette leur appel. Elle valide l’intervention du juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Elle affirme la valeur contractuelle persistante du cahier des charges malgré sa caducité réglementaire. La décision pose la question des pouvoirs du juge des référés face à la violation d’une clause contractuelle immobilière et celle de la survie des cahiers des charges anciens.
La cour consolide d’abord les conditions de l’intervention du juge des référés en présence d’une stipulation contractuelle claire. Elle estime que la violation d’une clause du cahier des charges constitue un trouble manifestement illicite. Le juge peut ordonner des mesures pour le faire cesser, « même en présence d’une contestation sérieuse ». La cour écarte l’argument d’incompétence. Elle juge que la qualification des documents « s’infère de leur simple lecture, sans nécessité d’une interprétation ». La contestation sur ce point ne présente pas « le sérieux requis ». L’urgence est caractérisée par l’obtention même du permis de construire, après mise en demeure. La décision rappelle ainsi la force exécutoire des engagements contractuels entre colotis. Elle limite les possibilités de contester en référé l’application d’une clause dont le sens est littéral.
La portée de l’arrêt réside ensuite dans sa distinction nette entre la valeur réglementaire et la valeur contractuelle des anciens cahiers des charges. La cour admet que les règles d’urbanisme du cahier sont caduques depuis plus de dix ans. Elle rappelle que cette caducité « ne concerne que son opposabilité à l’administration ». En revanche, sa « valeur contractuelle, laquelle est imprescriptible », subsiste entre les propriétaires. Les autorisations administratives obtenues sont délivrées « sous réserve des droits privés des tiers ». Elles ne sauraient donc prévaloir sur les engagements privés. L’arrêt précise ainsi le régime dualiste de ces documents. Il protège les colotis contre les aménagements unilatéraux contraires aux stipulations originaires. Il renforce la sécurité des relations de voisinage au sein des lotissements anciens.
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 25 février 2026, confirme une ordonnance de référé interdisant la construction d’une nouvelle habitation sur un lot issu d’un lotissement. Les propriétaires du lot avaient obtenu un permis de construire après division de leur parcelle. Les autres colotis s’y opposaient au nom du cahier des charges du lotissement datant de 1957. Le juge des référés avait fait droit à leur demande. Les constructeurs soutenaient l’incompétence du juge des référés et contestaient la nature juridique des documents. La cour d’appel rejette leur appel. Elle valide l’intervention du juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Elle affirme la valeur contractuelle persistante du cahier des charges malgré sa caducité réglementaire. La décision pose la question des pouvoirs du juge des référés face à la violation d’une clause contractuelle immobilière et celle de la survie des cahiers des charges anciens.
La cour consolide d’abord les conditions de l’intervention du juge des référés en présence d’une stipulation contractuelle claire. Elle estime que la violation d’une clause du cahier des charges constitue un trouble manifestement illicite. Le juge peut ordonner des mesures pour le faire cesser, « même en présence d’une contestation sérieuse ». La cour écarte l’argument d’incompétence. Elle juge que la qualification des documents « s’infère de leur simple lecture, sans nécessité d’une interprétation ». La contestation sur ce point ne présente pas « le sérieux requis ». L’urgence est caractérisée par l’obtention même du permis de construire, après mise en demeure. La décision rappelle ainsi la force exécutoire des engagements contractuels entre colotis. Elle limite les possibilités de contester en référé l’application d’une clause dont le sens est littéral.
La portée de l’arrêt réside ensuite dans sa distinction nette entre la valeur réglementaire et la valeur contractuelle des anciens cahiers des charges. La cour admet que les règles d’urbanisme du cahier sont caduques depuis plus de dix ans. Elle rappelle que cette caducité « ne concerne que son opposabilité à l’administration ». En revanche, sa « valeur contractuelle, laquelle est imprescriptible », subsiste entre les propriétaires. Les autorisations administratives obtenues sont délivrées « sous réserve des droits privés des tiers ». Elles ne sauraient donc prévaloir sur les engagements privés. L’arrêt précise ainsi le régime dualiste de ces documents. Il protège les colotis contre les aménagements unilatéraux contraires aux stipulations originaires. Il renforce la sécurité des relations de voisinage au sein des lotissements anciens.