Cour d’appel de Lyon, le 22 novembre 2011, n°10/06711
Un bailleur a donné à bail un logement assorti d’une clause résolutoire. Le locataire n’a pas apuré sa dette locative dans le délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur a alors engagé une action en référé pour voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Le locataire a sollicité du juge des référés la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, invoquant une demande en cours auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement. Le tribunal d’instance de Lyon, par deux ordonnances des 9 avril et 27 juillet 2010, a suspendu les effets de la clause et accordé des délais de paiement. Le bailleur a fait appel de ces décisions. La Cour d’appel de Lyon, le 22 novembre 2011, a partiellement infirmé la première ordonnance mais a confirmé l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle a précisé que la clause serait réputée ne pas avoir joué si le locataire s’acquittait de sa dette dans les délais accordés. La question de droit est de savoir dans quelle mesure le juge des référés peut, malgré l’existence d’une clause résolutoire conditionnant la résiliation du bail à un défaut de paiement, suspendre ses effets et accorder des délais de paiement au locataire. La Cour d’appel rappelle les pouvoirs du juge des référés et les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime que le locataire était en état de régler sa dette et confirme la suspension de la clause et l’octroi de délais. L’arrêt illustre la conciliation entre le respect des stipulations contractuelles et la protection du locataire en difficulté.
**La réaffirmation des pouvoirs du juge des référés en matière locative**
L’arrêt procède d’abord à un rappel des textes gouvernant la compétence du juge des référés. La Cour cite les articles 848 et 849 du code de procédure civile, soulignant que le juge peut « ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse » ou, « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires » nécessaires. Elle rappelle également l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le texte ajoute que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». Ce rappel normatif fonde strictement l’intervention du juge. La Cour en déduit que le locataire, n’ayant pas apuré sa dette dans le délai légal, ne pouvait contraindre le bailleur à renoncer aux effets de la clause. Elle infirme donc l’injonction faite au bailleur de collaborer à la demande du Fonds de Solidarité pour le Logement, estimant que sa « mauvaise foi n’est nullement caractérisée ». Ce premier mouvement affirme l’autonomie de la volonté du bailleur face à une procédure extrajudiciaire.
**La protection du locataire par la suspension conditionnelle de la clause résolutoire**
L’arrêt opère ensuite un revirement en faveur du locataire sur le terrain de l’équité. La Cour relève « qu’il résulte des éléments du dossier que madame [la locataire] était en état de régler sa dette locative ». Cette appréciation souveraine justifie le maintien de la suspension des effets de la clause résolutoire et la confirmation des délais de paiement accordés. La solution va au-delà d’un simple report d’exigibilité. La Cour y ajoute une modulation temporelle des effets de la clause. Elle statue que « la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si [la locataire] se libère de sa dette dans le délai ainsi accordé mais qu’elle reprendra son plein effet en cas de défaillance ». Cette formulation crée une période probatoire durant laquelle la résiliation est mise en sommeil. Elle sanctionne rétroactivement la régularisation du paiement et anéantit prospectivement le bail en cas de nouvelle défaillance. Cette construction jurisprudentielle assure une protection effective du locataire de bonne foi tout en préservant les droits du bailleur. Elle donne une pleine effectivité à la faculté d’octroi de délais prévue par la loi.
Un bailleur a donné à bail un logement assorti d’une clause résolutoire. Le locataire n’a pas apuré sa dette locative dans le délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur a alors engagé une action en référé pour voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Le locataire a sollicité du juge des référés la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, invoquant une demande en cours auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement. Le tribunal d’instance de Lyon, par deux ordonnances des 9 avril et 27 juillet 2010, a suspendu les effets de la clause et accordé des délais de paiement. Le bailleur a fait appel de ces décisions. La Cour d’appel de Lyon, le 22 novembre 2011, a partiellement infirmé la première ordonnance mais a confirmé l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle a précisé que la clause serait réputée ne pas avoir joué si le locataire s’acquittait de sa dette dans les délais accordés. La question de droit est de savoir dans quelle mesure le juge des référés peut, malgré l’existence d’une clause résolutoire conditionnant la résiliation du bail à un défaut de paiement, suspendre ses effets et accorder des délais de paiement au locataire. La Cour d’appel rappelle les pouvoirs du juge des référés et les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime que le locataire était en état de régler sa dette et confirme la suspension de la clause et l’octroi de délais. L’arrêt illustre la conciliation entre le respect des stipulations contractuelles et la protection du locataire en difficulté.
**La réaffirmation des pouvoirs du juge des référés en matière locative**
L’arrêt procède d’abord à un rappel des textes gouvernant la compétence du juge des référés. La Cour cite les articles 848 et 849 du code de procédure civile, soulignant que le juge peut « ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse » ou, « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires » nécessaires. Elle rappelle également l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le texte ajoute que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». Ce rappel normatif fonde strictement l’intervention du juge. La Cour en déduit que le locataire, n’ayant pas apuré sa dette dans le délai légal, ne pouvait contraindre le bailleur à renoncer aux effets de la clause. Elle infirme donc l’injonction faite au bailleur de collaborer à la demande du Fonds de Solidarité pour le Logement, estimant que sa « mauvaise foi n’est nullement caractérisée ». Ce premier mouvement affirme l’autonomie de la volonté du bailleur face à une procédure extrajudiciaire.
**La protection du locataire par la suspension conditionnelle de la clause résolutoire**
L’arrêt opère ensuite un revirement en faveur du locataire sur le terrain de l’équité. La Cour relève « qu’il résulte des éléments du dossier que madame [la locataire] était en état de régler sa dette locative ». Cette appréciation souveraine justifie le maintien de la suspension des effets de la clause résolutoire et la confirmation des délais de paiement accordés. La solution va au-delà d’un simple report d’exigibilité. La Cour y ajoute une modulation temporelle des effets de la clause. Elle statue que « la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si [la locataire] se libère de sa dette dans le délai ainsi accordé mais qu’elle reprendra son plein effet en cas de défaillance ». Cette formulation crée une période probatoire durant laquelle la résiliation est mise en sommeil. Elle sanctionne rétroactivement la régularisation du paiement et anéantit prospectivement le bail en cas de nouvelle défaillance. Cette construction jurisprudentielle assure une protection effective du locataire de bonne foi tout en préservant les droits du bailleur. Elle donne une pleine effectivité à la faculté d’octroi de délais prévue par la loi.