Cour d’appel de Lyon, le 22 novembre 2011, n°10/05919
Un bailleur social avait donné à bail un logement à deux personnes. L’une des locataires quitta les lieux après un congé accepté. Le bailleur signala les impayés à la commission des aides publiques au logement. Il délivra ensuite un commandement de payer au locataire restant puis l’assigna en référé. Le tribunal d’instance déclara irrecevable la demande en constat de résiliation. Il rejeta l’expulsion mais condamna le locataire aux loyers dus. Le bailleur forma appel. La Cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 22 novembre 2011, devait se prononcer sur la recevabilité de la demande en résiliation. Elle devait aussi statuer sur le fond après un commandement demeuré infructueux. L’arrêt réforma le jugement de première instance. Il déclara la demande recevable et prononça la résiliation du bail avec expulsion. La question se posait de savoir si la saisine préalable de la commission, intervenue avant le départ d’un colocataire, valait pour le locataire restant. Il fallait également appliquer la clause résolutoire après un commandement infructueux. La Cour d’appel admit la recevabilité de l’action. Elle constata la résiliation du bail et ordonna l’expulsion du locataire.
**La validation d’une saisine préalable effectuée avant la mutation du contrat**
La Cour d’appel de Lyon a d’abord interprété strictement les conditions de recevabilité de l’action. L’article L. 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation impose un délai de trois mois après saisine de la commission. Le bailleur avait saisi la commission alors que les deux colocataires étaient présents. Le départ de l’une d’elles et l’avenant au bail modifièrent la situation contractuelle. La Cour estime pourtant que « la démarche effectuée par le bailleur à une époque où [les deux colocataires] cohabitaient à cette adresse, constitue la saisine préalable visée au texte susvisé ». Elle retient ainsi une interprétation objective de l’obligation. La saisine est attachée au logement et non à la personne du locataire. Cette analyse assure l’effectivité de la procédure protectrice. Elle évite au bailleur de renouveler une démarche devenue inutile. Le locataire restant bénéficiait déjà de l’examen de sa situation par la commission.
La solution se fonde également sur une lecture téléologique du dispositif. Le but de la saisine est d’assurer le maintien du versement de l’aide personnalisée au logement. La notification de la décision de la commission fut adressée à l’ancienne colocataire. La Cour relève que cette décision concernait bien le logement en cause. Elle en déduit que la condition légale est satisfaite. Cette approche pragmatique prévaut sur une vision purement formelle. Elle garantit la sécurité juridique du bailleur social. Elle préserve aussi l’équilibre des intérêts en présence. Le locataire ne pouvait ignorer la procédure engagée. La solution paraît conforme à l’économie générale du texte. Elle pourrait toutefois susciter des difficultés pratiques. Un locataire unique pourrait arguer de n’avoir jamais été informé personnellement. La portée de l’arrêt reste donc limitée à des faits similaires.
**L’exécution forcée du bail après l’inexécution des obligations locatives**
Sur le fond, la Cour applique avec rigueur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer visant la clause résolutoire était demeuré infructueux. La Cour constate donc la résiliation du bail à la date fixée par le bailleur. Elle rappelle ainsi le principe de l’automaticité de la résolution. La clause résolutoire produit ses effets par la seule constatation judiciaire. Cette solution est traditionnelle en matière de baux d’habitation. Elle assure une certaine célérité dans le traitement des impayés. La Cour ordonne ensuite l’expulsion du locataire. Elle respecte le délai de deux mois après commandement de quitter les lieux. Cette mesure est la conséquence nécessaire de la résiliation. La Cour fixe enfin une indemnité d’occupation égale au loyer. Elle substitue ainsi une obligation légale à l’obligation contractuelle éteinte.
La décision illustre le contrôle minimal du juge sur l’application d’une clause résolutoire. Le juge se borne à vérifier la régularité de la mise en demeure. Il n’exerce aucun pouvoir d’appréciation sur le délai ou les sommes réclamées. Cette position est conforme à la jurisprudence constante. Elle favorise la prévisibilité pour les bailleurs sociaux. Elle peut sembler sévère pour les locataires en difficulté. Le droit au logement n’est pas invoqué comme un motif de sursis. L’arrêt ne mentionne d’ailleurs aucune tentative de conciliation. La portée de la décision est donc classique. Elle réaffirme le formalisme strict des procédures d’expulsion pour impayés. Elle s’inscrit dans une jurisprudence favorable à la protection du patrimoine des organismes HLM.
Un bailleur social avait donné à bail un logement à deux personnes. L’une des locataires quitta les lieux après un congé accepté. Le bailleur signala les impayés à la commission des aides publiques au logement. Il délivra ensuite un commandement de payer au locataire restant puis l’assigna en référé. Le tribunal d’instance déclara irrecevable la demande en constat de résiliation. Il rejeta l’expulsion mais condamna le locataire aux loyers dus. Le bailleur forma appel. La Cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 22 novembre 2011, devait se prononcer sur la recevabilité de la demande en résiliation. Elle devait aussi statuer sur le fond après un commandement demeuré infructueux. L’arrêt réforma le jugement de première instance. Il déclara la demande recevable et prononça la résiliation du bail avec expulsion. La question se posait de savoir si la saisine préalable de la commission, intervenue avant le départ d’un colocataire, valait pour le locataire restant. Il fallait également appliquer la clause résolutoire après un commandement infructueux. La Cour d’appel admit la recevabilité de l’action. Elle constata la résiliation du bail et ordonna l’expulsion du locataire.
**La validation d’une saisine préalable effectuée avant la mutation du contrat**
La Cour d’appel de Lyon a d’abord interprété strictement les conditions de recevabilité de l’action. L’article L. 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation impose un délai de trois mois après saisine de la commission. Le bailleur avait saisi la commission alors que les deux colocataires étaient présents. Le départ de l’une d’elles et l’avenant au bail modifièrent la situation contractuelle. La Cour estime pourtant que « la démarche effectuée par le bailleur à une époque où [les deux colocataires] cohabitaient à cette adresse, constitue la saisine préalable visée au texte susvisé ». Elle retient ainsi une interprétation objective de l’obligation. La saisine est attachée au logement et non à la personne du locataire. Cette analyse assure l’effectivité de la procédure protectrice. Elle évite au bailleur de renouveler une démarche devenue inutile. Le locataire restant bénéficiait déjà de l’examen de sa situation par la commission.
La solution se fonde également sur une lecture téléologique du dispositif. Le but de la saisine est d’assurer le maintien du versement de l’aide personnalisée au logement. La notification de la décision de la commission fut adressée à l’ancienne colocataire. La Cour relève que cette décision concernait bien le logement en cause. Elle en déduit que la condition légale est satisfaite. Cette approche pragmatique prévaut sur une vision purement formelle. Elle garantit la sécurité juridique du bailleur social. Elle préserve aussi l’équilibre des intérêts en présence. Le locataire ne pouvait ignorer la procédure engagée. La solution paraît conforme à l’économie générale du texte. Elle pourrait toutefois susciter des difficultés pratiques. Un locataire unique pourrait arguer de n’avoir jamais été informé personnellement. La portée de l’arrêt reste donc limitée à des faits similaires.
**L’exécution forcée du bail après l’inexécution des obligations locatives**
Sur le fond, la Cour applique avec rigueur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer visant la clause résolutoire était demeuré infructueux. La Cour constate donc la résiliation du bail à la date fixée par le bailleur. Elle rappelle ainsi le principe de l’automaticité de la résolution. La clause résolutoire produit ses effets par la seule constatation judiciaire. Cette solution est traditionnelle en matière de baux d’habitation. Elle assure une certaine célérité dans le traitement des impayés. La Cour ordonne ensuite l’expulsion du locataire. Elle respecte le délai de deux mois après commandement de quitter les lieux. Cette mesure est la conséquence nécessaire de la résiliation. La Cour fixe enfin une indemnité d’occupation égale au loyer. Elle substitue ainsi une obligation légale à l’obligation contractuelle éteinte.
La décision illustre le contrôle minimal du juge sur l’application d’une clause résolutoire. Le juge se borne à vérifier la régularité de la mise en demeure. Il n’exerce aucun pouvoir d’appréciation sur le délai ou les sommes réclamées. Cette position est conforme à la jurisprudence constante. Elle favorise la prévisibilité pour les bailleurs sociaux. Elle peut sembler sévère pour les locataires en difficulté. Le droit au logement n’est pas invoqué comme un motif de sursis. L’arrêt ne mentionne d’ailleurs aucune tentative de conciliation. La portée de la décision est donc classique. Elle réaffirme le formalisme strict des procédures d’expulsion pour impayés. Elle s’inscrit dans une jurisprudence favorable à la protection du patrimoine des organismes HLM.