Cour d’appel de Lyon, le 15 novembre 2011, n°10/01697
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 15 novembre 2011, statue sur un litige né d’une vente immobilière avec dation en paiement. L’acquéreur initial s’était engagé à livrer un appartement neuf et des combles. La société venderesse, ayant pris possession en 1996, assigne la société constructrice en 2008 pour divers désordres. Le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, par un jugement du 10 décembre 2009, avait rejeté la plupart des demandes. La Cour d’appel, saisie par la venderesse, confirme le rejet des demandes en réparation mais réforme le jugement sur l’obligation de communiquer les assurances.
L’arrêt tranche une double question de droit. Il s’agit de déterminer l’étendue des obligations du constructeur dans le cadre d’une dation en paiement portant sur des locaux non expressément définis comme habitables. Il convient également d’apprécier la recevabilité d’une action en garantie lorsque le bénéficiaire a tardé à diligenter les vérifications nécessaires suggérées par une expertise judiciaire. La Cour d’appel rejette l’ensemble des demandes en réparation. Elle estime que les combles livrés n’étaient pas contractuellement destinés à être aménagés en appartement. Elle considère aussi que le demandeur n’a pas rapporté la preuve de l’origine des désordres allégués dans l’appartement, faute d’avoir suivi les préconisations de l’expert. Enfin, elle juge l’action en communication des polices d’assurance irrecevable, le délai de la garantie décennale étant acquis.
La décision opère une interprétation stricte de l’objet contractuel, refusant d’étendre les obligations du constructeur au-delà de la lettre de l’accord. Elle applique avec rigueur les règles de la charge de la preuve en matière de désordres de construction, sanctionnant l’inaction de la partie qui en a la charge.
**L’interprétation restrictive de l’objet contractuel**
La Cour définit d’abord strictement la prestation due par le constructeur. L’acte de vente prévoyait la dation d’un appartement neuf et de “combles”. La Cour rappelle que “le mot ‘comble’ en français fait référence à l’ensemble toiture charpente” et que le “principe est donc que les combles ne sont pas habitables sauf volonté expresse de les aménager”. En l’absence d’une telle volonté clairement exprimée, la Cour estime que la livraison due portait sur “un simple espace entre plafond et charpente”. Cette qualification permet d’écarter toute responsabilité du constructeur pour les désordres affectant l’appartement aménagé ultérieurement dans ces combles. L’arrêt affirme ainsi qu’“en l’absence d’une volonté expresse clairement exprimée par les parties de déroger au sens commun”, l’interprétation littérale et usuelle du terme doit prévaloir. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence classique qui exige une stipulation non équivoque pour imposer une obligation particulière en matière de construction.
La Cour complète ce raisonnement par un examen des éléments de preuve. Elle relève que “les différentes factures produites aux débats par la SCI ALBA sont insuffisantes à démontrer l’existence d’un marché régularisé” pour l’aménagement des combles. Ces factures concernaient les travaux prévus pour l’achèvement du bâtiment et l’appartement du premier étage. En refusant de voir dans ces documents la preuve d’un accord dépassant le contrat initial, la Cour applique le principe selon lequel la preuve d’une convention doit être certaine. Elle évite ainsi de créer une obligation à partir d’indices ténus, préservant la sécurité juridique des engagements contractuels.
**La sanction d’une carence probatoire dans l’expertise des désordres**
L’arrêt se prononce ensuite sur les désordres affectant l’appartement du premier étage. L’expert judiciaire avait préconisé une mesure simple pour identifier l’origine d’une humidité. La Cour constate que l’appelante “a refusé de procéder à un petit démontage propre à permettre à l’expert de visualiser les causes possibles d’une fuite”. Elle en déduit que “la SCI appelante ayant la charge de la preuve, il convient de dire et juger qu’elle ne rapporte pas la preuve de ses allégations”. Cette solution applique strictement l’article 1353 du code civil. Elle sanctionne le comportement d’une partie qui entrave le processus de preuve qu’elle a elle-même initié. La Cour refuse par conséquent d’ordonner une nouvelle expertise, estimant qu’il n’y a pas lieu à désignation d’un expert “par simple application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile”. Cette analyse protège la partie défenderesse contre des demandes insuffisamment étayées.
La portée de l’arrêt est renforcée par sa décision sur la communication des assurances. La Cour relève que l’appelante “a pris possession des lieux au cours de l’année 1996 sans réserve et ès qualités de propriétaire”. Elle en déduit une réception tacite des travaux, faisant ainsi courir le délai de la garantie décennale. Puisque “le délai de l’article 1792-4-1 du code civil est donc acquis depuis le mois de novembre 2006”, la demande de communication des polices est jugée “sans intérêt juridiquement protégé”. Cette motivation lie la recevabilité de l’action accessoire en communication à l’extinction du droit substantiel. Elle rappelle que les actions en garantie sont soumises à des délais stricts dont l’expiration rend toute demande ultérieure irrecevable.
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 15 novembre 2011, statue sur un litige né d’une vente immobilière avec dation en paiement. L’acquéreur initial s’était engagé à livrer un appartement neuf et des combles. La société venderesse, ayant pris possession en 1996, assigne la société constructrice en 2008 pour divers désordres. Le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, par un jugement du 10 décembre 2009, avait rejeté la plupart des demandes. La Cour d’appel, saisie par la venderesse, confirme le rejet des demandes en réparation mais réforme le jugement sur l’obligation de communiquer les assurances.
L’arrêt tranche une double question de droit. Il s’agit de déterminer l’étendue des obligations du constructeur dans le cadre d’une dation en paiement portant sur des locaux non expressément définis comme habitables. Il convient également d’apprécier la recevabilité d’une action en garantie lorsque le bénéficiaire a tardé à diligenter les vérifications nécessaires suggérées par une expertise judiciaire. La Cour d’appel rejette l’ensemble des demandes en réparation. Elle estime que les combles livrés n’étaient pas contractuellement destinés à être aménagés en appartement. Elle considère aussi que le demandeur n’a pas rapporté la preuve de l’origine des désordres allégués dans l’appartement, faute d’avoir suivi les préconisations de l’expert. Enfin, elle juge l’action en communication des polices d’assurance irrecevable, le délai de la garantie décennale étant acquis.
La décision opère une interprétation stricte de l’objet contractuel, refusant d’étendre les obligations du constructeur au-delà de la lettre de l’accord. Elle applique avec rigueur les règles de la charge de la preuve en matière de désordres de construction, sanctionnant l’inaction de la partie qui en a la charge.
**L’interprétation restrictive de l’objet contractuel**
La Cour définit d’abord strictement la prestation due par le constructeur. L’acte de vente prévoyait la dation d’un appartement neuf et de “combles”. La Cour rappelle que “le mot ‘comble’ en français fait référence à l’ensemble toiture charpente” et que le “principe est donc que les combles ne sont pas habitables sauf volonté expresse de les aménager”. En l’absence d’une telle volonté clairement exprimée, la Cour estime que la livraison due portait sur “un simple espace entre plafond et charpente”. Cette qualification permet d’écarter toute responsabilité du constructeur pour les désordres affectant l’appartement aménagé ultérieurement dans ces combles. L’arrêt affirme ainsi qu’“en l’absence d’une volonté expresse clairement exprimée par les parties de déroger au sens commun”, l’interprétation littérale et usuelle du terme doit prévaloir. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence classique qui exige une stipulation non équivoque pour imposer une obligation particulière en matière de construction.
La Cour complète ce raisonnement par un examen des éléments de preuve. Elle relève que “les différentes factures produites aux débats par la SCI ALBA sont insuffisantes à démontrer l’existence d’un marché régularisé” pour l’aménagement des combles. Ces factures concernaient les travaux prévus pour l’achèvement du bâtiment et l’appartement du premier étage. En refusant de voir dans ces documents la preuve d’un accord dépassant le contrat initial, la Cour applique le principe selon lequel la preuve d’une convention doit être certaine. Elle évite ainsi de créer une obligation à partir d’indices ténus, préservant la sécurité juridique des engagements contractuels.
**La sanction d’une carence probatoire dans l’expertise des désordres**
L’arrêt se prononce ensuite sur les désordres affectant l’appartement du premier étage. L’expert judiciaire avait préconisé une mesure simple pour identifier l’origine d’une humidité. La Cour constate que l’appelante “a refusé de procéder à un petit démontage propre à permettre à l’expert de visualiser les causes possibles d’une fuite”. Elle en déduit que “la SCI appelante ayant la charge de la preuve, il convient de dire et juger qu’elle ne rapporte pas la preuve de ses allégations”. Cette solution applique strictement l’article 1353 du code civil. Elle sanctionne le comportement d’une partie qui entrave le processus de preuve qu’elle a elle-même initié. La Cour refuse par conséquent d’ordonner une nouvelle expertise, estimant qu’il n’y a pas lieu à désignation d’un expert “par simple application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile”. Cette analyse protège la partie défenderesse contre des demandes insuffisamment étayées.
La portée de l’arrêt est renforcée par sa décision sur la communication des assurances. La Cour relève que l’appelante “a pris possession des lieux au cours de l’année 1996 sans réserve et ès qualités de propriétaire”. Elle en déduit une réception tacite des travaux, faisant ainsi courir le délai de la garantie décennale. Puisque “le délai de l’article 1792-4-1 du code civil est donc acquis depuis le mois de novembre 2006”, la demande de communication des polices est jugée “sans intérêt juridiquement protégé”. Cette motivation lie la recevabilité de l’action accessoire en communication à l’extinction du droit substantiel. Elle rappelle que les actions en garantie sont soumises à des délais stricts dont l’expiration rend toute demande ultérieure irrecevable.