Cour d’appel de Lyon, le 11 octobre 2011, n°10/03264
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 11 octobre 2011, a eu à connaître d’un litige entre acquéreurs et vendeurs d’une propriété. L’acte de vente créait deux servitudes au profit du fonds acquis. Les acquéreurs reprochaient aux vendeurs le non-respect des caractéristiques de ces servitudes. Le Tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse avait partiellement fait droit à leurs demandes. Les acquéreurs ont interjeté appel pour obtenir une indemnisation complète. Les vendeurs ont soulevé l’irrecevabilité de l’action en invoquant une clause de non recours. La Cour d’appel devait déterminer si cette clause empêchait toute action des acquéreurs malgré les éventuels manquements aux stipulations contractuelles. Elle a déclaré irrecevables les demandes des acquéreurs. Elle a ainsi donné la primauté à la volonté contractuelle exprimée dans la clause de non recours.
**La clause de non recours, obstacle à l’action en garantie des servitudes**
La Cour d’appel écarte les demandes des acquéreurs en se fondant sur la clause de non recours insérée dans l’acte de vente. Elle applique strictement cette stipulation aux deux servitudes litigieuses. Pour la servitude de passage en surface, elle considère que le défaut de largeur ne constitue pas un vice caché. Elle motive sa décision en relevant que « les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d’un vice caché, puisqu’il s’agit d’une servitude apparente et qu’ils ont pu constater avant la vente la largeur réelle du passage existant ». La clause trouve donc à s’appliquer sans condition. Pour la servitude de tréfonds, la Cour admet que la clause pourrait être écartée en cas de mauvaise foi des vendeurs. Elle examine alors les éléments produits par les acquéreurs pour établir cette mauvaise foi. Elle estime que la lettre du notaire invoquée « n’est pas révélatrice de la connaissance que pouvaient avoir [les vendeurs] d’une implantation des canalisations non conforme ». Elle relève également que « le plan d’arpentage annexé à l’acte mentionne que les positions des canalisations diverses sont approximatives ». La mauvaise foi n’étant pas établie, la clause de non recours s’applique pleinement. Cette analyse consacre une interprétation restrictive des exceptions à l’efficacité de telles clauses.
**La portée limitée de la volonté contractuelle face aux obligations du vendeur**
La solution retenue par la Cour d’appel mérite une analyse critique au regard des obligations du vendeur. D’une part, elle assure une sécurité juridique certaine aux transactions. La clause de non recours, librement acceptée, définit clairement le risque assumé par l’acquéreur. Elle prévient ainsi les contentieux ultérieurs sur des éléments que l’acquéreur avait la possibilité de vérifier. La Cour rappelle utilement que la notion de vice caché ne s’applique pas à un élément apparent et vérifiable. D’autre part, cette décision peut sembler rigoureuse. Elle écarte toute action contractuelle malgré une discordance entre l’acte et la réalité. La mention d’une largeur de cinq mètres dans l’acte et d’une largeur de quatre mètres sur le plan crée une ambiguïté. La Cour privilégie le plan annexé, considéré comme descriptif de la réalité. Cette solution minimise l’importance des énonciations de l’acte lui-même. Par ailleurs, en exigeant la preuve de la mauvaise foi pour écarter la clause concernant les canalisations, la Cour place une charge probatoire très lourde sur l’acquéreur. Cette exigence protège le vendeur mais peut laisser sans recours un acquéreur lésé par une information imprécise, même non dolosive. La portée de l’arrêt est donc principalement d’espèce. Il rappelle la force obligatoire des clauses de non recours dans les actes authentiques. Il n’innove pas en droit des servitudes ou des vices cachés, mais illustre la difficulté de contester un accord contractuel clair.
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 11 octobre 2011, a eu à connaître d’un litige entre acquéreurs et vendeurs d’une propriété. L’acte de vente créait deux servitudes au profit du fonds acquis. Les acquéreurs reprochaient aux vendeurs le non-respect des caractéristiques de ces servitudes. Le Tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse avait partiellement fait droit à leurs demandes. Les acquéreurs ont interjeté appel pour obtenir une indemnisation complète. Les vendeurs ont soulevé l’irrecevabilité de l’action en invoquant une clause de non recours. La Cour d’appel devait déterminer si cette clause empêchait toute action des acquéreurs malgré les éventuels manquements aux stipulations contractuelles. Elle a déclaré irrecevables les demandes des acquéreurs. Elle a ainsi donné la primauté à la volonté contractuelle exprimée dans la clause de non recours.
**La clause de non recours, obstacle à l’action en garantie des servitudes**
La Cour d’appel écarte les demandes des acquéreurs en se fondant sur la clause de non recours insérée dans l’acte de vente. Elle applique strictement cette stipulation aux deux servitudes litigieuses. Pour la servitude de passage en surface, elle considère que le défaut de largeur ne constitue pas un vice caché. Elle motive sa décision en relevant que « les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d’un vice caché, puisqu’il s’agit d’une servitude apparente et qu’ils ont pu constater avant la vente la largeur réelle du passage existant ». La clause trouve donc à s’appliquer sans condition. Pour la servitude de tréfonds, la Cour admet que la clause pourrait être écartée en cas de mauvaise foi des vendeurs. Elle examine alors les éléments produits par les acquéreurs pour établir cette mauvaise foi. Elle estime que la lettre du notaire invoquée « n’est pas révélatrice de la connaissance que pouvaient avoir [les vendeurs] d’une implantation des canalisations non conforme ». Elle relève également que « le plan d’arpentage annexé à l’acte mentionne que les positions des canalisations diverses sont approximatives ». La mauvaise foi n’étant pas établie, la clause de non recours s’applique pleinement. Cette analyse consacre une interprétation restrictive des exceptions à l’efficacité de telles clauses.
**La portée limitée de la volonté contractuelle face aux obligations du vendeur**
La solution retenue par la Cour d’appel mérite une analyse critique au regard des obligations du vendeur. D’une part, elle assure une sécurité juridique certaine aux transactions. La clause de non recours, librement acceptée, définit clairement le risque assumé par l’acquéreur. Elle prévient ainsi les contentieux ultérieurs sur des éléments que l’acquéreur avait la possibilité de vérifier. La Cour rappelle utilement que la notion de vice caché ne s’applique pas à un élément apparent et vérifiable. D’autre part, cette décision peut sembler rigoureuse. Elle écarte toute action contractuelle malgré une discordance entre l’acte et la réalité. La mention d’une largeur de cinq mètres dans l’acte et d’une largeur de quatre mètres sur le plan crée une ambiguïté. La Cour privilégie le plan annexé, considéré comme descriptif de la réalité. Cette solution minimise l’importance des énonciations de l’acte lui-même. Par ailleurs, en exigeant la preuve de la mauvaise foi pour écarter la clause concernant les canalisations, la Cour place une charge probatoire très lourde sur l’acquéreur. Cette exigence protège le vendeur mais peut laisser sans recours un acquéreur lésé par une information imprécise, même non dolosive. La portée de l’arrêt est donc principalement d’espèce. Il rappelle la force obligatoire des clauses de non recours dans les actes authentiques. Il n’innove pas en droit des servitudes ou des vices cachés, mais illustre la difficulté de contester un accord contractuel clair.