Cour d’appel de Fort de France, le 17 février 2012, n°10/00458
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Fort-de-France le 17 février 2012 se prononce sur une action en garantie des vices cachés et sur la responsabilité du notaire instrumentaire. L’acquéreur d’un immeuble, ayant découvert divers désordres, poursuivait la venderesse et la société de notaires pour obtenir une réduction du prix et des dommages-intérêts. Le tribunal de grande instance l’ayant déboutée, elle interjeta appel. La cour d’appel confirme le jugement déféré. Elle estime que les désordres invoqués étaient apparents ou que la mauvaise foi de la venderesse non professionnelle n’était pas établie. Elle rejette également la responsabilité du notaire. Cette décision permet d’analyser l’exigence de mauvaise foi pour écarter une clause de non-garantie puis d’apprécier les limites de l’obligation de conseil du notaire.
La cour écarte l’action en garantie en distinguant les désordres apparents des vices cachés et en exigeant la preuve de la mauvaise foi du vendeur non professionnel. Les juges relèvent d’abord que plusieurs désordres étaient visibles dès la vente. Ils constatent que “ces désordres, apparents dès le 19 septembre 2006, l’étaient sans équivoque à la date de la vente”. L’acquéreur ayant visité le bien à plusieurs reprises ne peut ignorer ces éléments. Pour les désordres non visibles, la cour applique l’article 1643 du code civil. Elle rappelle que le vendeur non professionnel dont la mauvaise foi n’est pas démontrée peut s’exonérer. La venderesse, “professeur de piano”, n’est pas un professionnel de la vente. L’appelante invoquait sa mauvaise foi en raison d’une importante plus-value et de travaux minimes. La cour estime qu’elle “ne rapporte pas plus la preuve que [la venderesse] avait connaissance des désordres non apparents allégués”. La plus-value seule est insuffisante. Cette solution est conforme à la jurisprudence exigeant des indices précis de connaissance du vice. Elle protège le vendeur non professionnel de bonne foi. La rigueur probatoire imposée à l’acquéreur peut sembler équilibrée. Elle évite les actions abusives tout en préservant le recours pour mauvaise foi avérée.
La cour rejette la responsabilité du notaire en définissant strictement son obligation de conseil et en exigeant la preuve de sa connaissance des vices. L’acquéreur reprochait au notaire un manquement à son obligation. Elle soutenait qu’il “connaissait bien l’immeuble pour l’avoir vendu cinq fois depuis 1986”. La cour écarte ce grief par un double raisonnement. Elle note d’abord que le notaire n’était pas vendeur mais “seulement le rédacteur des actes de cession”. Elle souligne surtout que l’appelante “ne démontre pas que la [société] avait connaissance de l’état allégué de l’immeuble”. Le notaire n’a pas d’obligation générale d’investigation sur l’état physique du bien. Sa mission se limite aux conséquences juridiques de l’acte. Cette interprétation restrictive est constante. Elle préserve le notaire d’un rôle d’expert technique qu’il ne saurait assumer. La solution est sécuritaire pour la profession. Elle peut toutefois laisser l’acquéreur non averti sans recours contre un professionnel du droit qui a rédigé des actes successifs. La balance entre sécurité juridique et protection de l’acquéreur mérite réflexion. La cour maintient une ligne jurisprudentielle ferme.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Fort-de-France le 17 février 2012 se prononce sur une action en garantie des vices cachés et sur la responsabilité du notaire instrumentaire. L’acquéreur d’un immeuble, ayant découvert divers désordres, poursuivait la venderesse et la société de notaires pour obtenir une réduction du prix et des dommages-intérêts. Le tribunal de grande instance l’ayant déboutée, elle interjeta appel. La cour d’appel confirme le jugement déféré. Elle estime que les désordres invoqués étaient apparents ou que la mauvaise foi de la venderesse non professionnelle n’était pas établie. Elle rejette également la responsabilité du notaire. Cette décision permet d’analyser l’exigence de mauvaise foi pour écarter une clause de non-garantie puis d’apprécier les limites de l’obligation de conseil du notaire.
La cour écarte l’action en garantie en distinguant les désordres apparents des vices cachés et en exigeant la preuve de la mauvaise foi du vendeur non professionnel. Les juges relèvent d’abord que plusieurs désordres étaient visibles dès la vente. Ils constatent que “ces désordres, apparents dès le 19 septembre 2006, l’étaient sans équivoque à la date de la vente”. L’acquéreur ayant visité le bien à plusieurs reprises ne peut ignorer ces éléments. Pour les désordres non visibles, la cour applique l’article 1643 du code civil. Elle rappelle que le vendeur non professionnel dont la mauvaise foi n’est pas démontrée peut s’exonérer. La venderesse, “professeur de piano”, n’est pas un professionnel de la vente. L’appelante invoquait sa mauvaise foi en raison d’une importante plus-value et de travaux minimes. La cour estime qu’elle “ne rapporte pas plus la preuve que [la venderesse] avait connaissance des désordres non apparents allégués”. La plus-value seule est insuffisante. Cette solution est conforme à la jurisprudence exigeant des indices précis de connaissance du vice. Elle protège le vendeur non professionnel de bonne foi. La rigueur probatoire imposée à l’acquéreur peut sembler équilibrée. Elle évite les actions abusives tout en préservant le recours pour mauvaise foi avérée.
La cour rejette la responsabilité du notaire en définissant strictement son obligation de conseil et en exigeant la preuve de sa connaissance des vices. L’acquéreur reprochait au notaire un manquement à son obligation. Elle soutenait qu’il “connaissait bien l’immeuble pour l’avoir vendu cinq fois depuis 1986”. La cour écarte ce grief par un double raisonnement. Elle note d’abord que le notaire n’était pas vendeur mais “seulement le rédacteur des actes de cession”. Elle souligne surtout que l’appelante “ne démontre pas que la [société] avait connaissance de l’état allégué de l’immeuble”. Le notaire n’a pas d’obligation générale d’investigation sur l’état physique du bien. Sa mission se limite aux conséquences juridiques de l’acte. Cette interprétation restrictive est constante. Elle préserve le notaire d’un rôle d’expert technique qu’il ne saurait assumer. La solution est sécuritaire pour la profession. Elle peut toutefois laisser l’acquéreur non averti sans recours contre un professionnel du droit qui a rédigé des actes successifs. La balance entre sécurité juridique et protection de l’acquéreur mérite réflexion. La cour maintient une ligne jurisprudentielle ferme.