Cour d’appel de Douai, le 23 juin 2011, n°10/02481
Un bail commercial conclu en 1987 et tacitement reconduit a pris fin par le refus de renouvellement notifié le 9 octobre 2007, accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction. Le bailleur a ensuite délivré un commandement de payer le 18 juillet 2008. Le preneur, ayant quitté les lieux le 30 juin 2008, a assigné le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction. Le Tribunal de Grande Instance d’Hazebrouck, par un jugement du 15 mars 2010, a rejeté cette demande et a condamné la société preneuse au paiement de diverses sommes. La Cour d’appel de Douai, saisie par la société, statue par un arrêt du 23 juin 2011.
La société preneuse soutenait que le commandement était nul et réclamait le paiement de l’indemnité d’éviction. Elle sollicitait également une réduction de l’indemnité d’occupation. Le bailleur opposait la déchéance de l’indemnité d’éviction et demandait la confirmation du jugement. La question se posait de savoir si les agissements du preneur pouvaient justifier la perte de son droit à indemnité. La Cour d’appel de Douai confirme le jugement et rejette l’ensemble des demandes de l’appelante. Elle retient que les fautes contractuelles du preneur fondent sa déchéance.
L’arrêt rappelle avec fermeté les conditions de la déchéance de l’indemnité d’éviction. Il en précise ensuite la portée en l’appliquant à une pluralité de manquements.
**I. La confirmation des conditions de la déchéance de l’indemnité d’éviction**
L’arrêt procède à une analyse cumulative des manquements du preneur. Il valide d’abord la régularité du commandement délivré. La Cour constate que « les causes du commandement étaient suffisamment énoncées ». Elle relève aussi que le preneur « ne les avait pas éteintes dans le délai d’un mois ». Cette régularité formelle est le préalable nécessaire à l’examen du comportement du locataire.
La décision identifie ensuite une série de fautes contractuelles. Elle mentionne « la réduction unilatérale du montant du loyer » et « le défaut de paiement d’une indemnité d’occupation ». Le refus d’acquitter la taxe foncière à bonne date constitue une « seconde faute contractuelle ». Le preneur a aussi refusé de prendre en charge des frais de vidange justifiés. Enfin, la Cour évoque l’instance engagée par le preneur contre son bailleur. Elle estime qu’il s’agissait de « tenter de s’affranchir du soupçon de recel ». L’arrêt fonde sa décision sur « le cumul de ces agissements fautifs ».
**II. La portée d’une application stricte du texte légal**
La solution adoptée manifeste une interprétation rigoureuse de l’article L. 145-17 du code de commerce. Elle écarte toute atténuation pour le preneur défaillant. La Cour refuse d’accorder un abattement sur l’indemnité d’occupation. Elle souligne que le preneur « n’indique pas la nature des inconvénients particulièrement pénalisants ». Seul un taux de 10% est généralement retenu pour la précarité.
Cette sévérité trouve sa justification dans la nature des obligations commerciales. Le bail commercial comporte un équilibre contractuel spécifique. La stabilité du preneur est protégée par le droit au renouvellement. En contrepartie, le preneur doit exécuter ses obligations fidèlement. La jurisprudence sanctionne ainsi toute tentative de déséquilibrer le contrat.
L’arrêt a une portée préventive évidente. Il dissuade les manœuvres dilatoires ou agressives en fin de bail. La déchéance de l’indemnité devient une sanction effective. Elle protège le bailleur contre les comportements abusifs. Cette solution assure une saine exécution des relations commerciales.
Un bail commercial conclu en 1987 et tacitement reconduit a pris fin par le refus de renouvellement notifié le 9 octobre 2007, accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction. Le bailleur a ensuite délivré un commandement de payer le 18 juillet 2008. Le preneur, ayant quitté les lieux le 30 juin 2008, a assigné le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction. Le Tribunal de Grande Instance d’Hazebrouck, par un jugement du 15 mars 2010, a rejeté cette demande et a condamné la société preneuse au paiement de diverses sommes. La Cour d’appel de Douai, saisie par la société, statue par un arrêt du 23 juin 2011.
La société preneuse soutenait que le commandement était nul et réclamait le paiement de l’indemnité d’éviction. Elle sollicitait également une réduction de l’indemnité d’occupation. Le bailleur opposait la déchéance de l’indemnité d’éviction et demandait la confirmation du jugement. La question se posait de savoir si les agissements du preneur pouvaient justifier la perte de son droit à indemnité. La Cour d’appel de Douai confirme le jugement et rejette l’ensemble des demandes de l’appelante. Elle retient que les fautes contractuelles du preneur fondent sa déchéance.
L’arrêt rappelle avec fermeté les conditions de la déchéance de l’indemnité d’éviction. Il en précise ensuite la portée en l’appliquant à une pluralité de manquements.
**I. La confirmation des conditions de la déchéance de l’indemnité d’éviction**
L’arrêt procède à une analyse cumulative des manquements du preneur. Il valide d’abord la régularité du commandement délivré. La Cour constate que « les causes du commandement étaient suffisamment énoncées ». Elle relève aussi que le preneur « ne les avait pas éteintes dans le délai d’un mois ». Cette régularité formelle est le préalable nécessaire à l’examen du comportement du locataire.
La décision identifie ensuite une série de fautes contractuelles. Elle mentionne « la réduction unilatérale du montant du loyer » et « le défaut de paiement d’une indemnité d’occupation ». Le refus d’acquitter la taxe foncière à bonne date constitue une « seconde faute contractuelle ». Le preneur a aussi refusé de prendre en charge des frais de vidange justifiés. Enfin, la Cour évoque l’instance engagée par le preneur contre son bailleur. Elle estime qu’il s’agissait de « tenter de s’affranchir du soupçon de recel ». L’arrêt fonde sa décision sur « le cumul de ces agissements fautifs ».
**II. La portée d’une application stricte du texte légal**
La solution adoptée manifeste une interprétation rigoureuse de l’article L. 145-17 du code de commerce. Elle écarte toute atténuation pour le preneur défaillant. La Cour refuse d’accorder un abattement sur l’indemnité d’occupation. Elle souligne que le preneur « n’indique pas la nature des inconvénients particulièrement pénalisants ». Seul un taux de 10% est généralement retenu pour la précarité.
Cette sévérité trouve sa justification dans la nature des obligations commerciales. Le bail commercial comporte un équilibre contractuel spécifique. La stabilité du preneur est protégée par le droit au renouvellement. En contrepartie, le preneur doit exécuter ses obligations fidèlement. La jurisprudence sanctionne ainsi toute tentative de déséquilibrer le contrat.
L’arrêt a une portée préventive évidente. Il dissuade les manœuvres dilatoires ou agressives en fin de bail. La déchéance de l’indemnité devient une sanction effective. Elle protège le bailleur contre les comportements abusifs. Cette solution assure une saine exécution des relations commerciales.