Cour d’appel de Dijon, le 24 février 2026, n°25/00875
Un bailleur social a donné à bail un logement à compter de décembre 2019. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en octobre 2024 pour un arriéré locatif. Le bailleur a ensuite assigné la locataire en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion. Par ordonnance du 20 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a fait droit à ces demandes et rejeté la demande de délais de paiement formée par la locataire. Celle-ci a interjeté appel, en sollicitant à nouveau l’octroi de délais. La Cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 24 février 2026, confirme partiellement l’ordonnance mais suspend les effets de la clause résolutoire. La question était de savoir si une procédure de surendettement en cours, faisant l’objet d’un recours, devait suspendre l’exécution de la clause résolutoire acquise. La cour applique l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 et suspend les effets de la clause jusqu’au jugement statuant sur le recours.
La décision opère une conciliation rigoureuse entre les droits du bailleur et la protection du locataire surendetté. Elle confirme d’abord l’acquisition régulière de la clause résolutoire, ne relevant aucune cause d’affectation. La cour constate que « les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024 ». Elle écarte l’incidence d’une décision de recevabilité de surendettement, celle-ci n’étant pas intervenue dans le délai de deux mois suivant le commandement. Le formalisme de la mise en œuvre de la clause est ainsi strictement respecté, préservant la sécurité juridique du bailleur. La solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence exigeante sur le respect des conditions légales de résiliation.
L’arrêt déploie ensuite le mécanisme protecteur de l’article 24 VIII de la loi de 1989. Il souligne son caractère dérogatoire et en précise les modalités d’application. La cour « suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation ». Cette suspension est conditionnée par la pendance d’un recours contre la décision de la commission. Elle est toutefois neutre sur l’obligation de payer les loyers futurs. La cour anticipe également les suites possibles, détaillant les scénarios issus de la future décision sur le surendettement. Cette analyse prospective assure une sécurité procédurale aux deux parties et garantit l’effectivité de la protection légale.
La portée de l’arrêt est significative en matière de traitement judiciaire du surendettement locatif. Il précise l’articulation délicate entre la procédure civile d’expulsion et la procédure de surendettement. L’arrêt fait application d’une disposition récente introduite par la loi ELAN, montrant son intégration par les juridictions. La solution tend à éviter une expulsion durant l’examen d’un recours sérieux contre une mesure d’effacement. Elle tempère la rigueur de la résolution en accordant une seconde chance au locataire, sous conditions. Cette approche équilibrée correspond aux objectifs de prévention des expulsions liées au surendettement.
La valeur de la décision réside dans son interprétation stricte des conditions de suspension. La cour refuse de considérer qu’un rétablissement personnel a déjà eu lieu, car il est contesté. Elle lie ainsi la suspension à l’existence d’un contentieux effectif, évitant les manœuvres dilatoires. Le rappel que la suspension « est sans effet sur l’obligation au paiement du loyer et des charges » maintient l’équilibre contractuel. Cette lecture évite de vider de sa substance le droit du bailleur à être payé. Elle assure une protection réelle mais non inconditionnelle du locataire, conformément à l’économie du texte.
Un bailleur social a donné à bail un logement à compter de décembre 2019. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en octobre 2024 pour un arriéré locatif. Le bailleur a ensuite assigné la locataire en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion. Par ordonnance du 20 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a fait droit à ces demandes et rejeté la demande de délais de paiement formée par la locataire. Celle-ci a interjeté appel, en sollicitant à nouveau l’octroi de délais. La Cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 24 février 2026, confirme partiellement l’ordonnance mais suspend les effets de la clause résolutoire. La question était de savoir si une procédure de surendettement en cours, faisant l’objet d’un recours, devait suspendre l’exécution de la clause résolutoire acquise. La cour applique l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 et suspend les effets de la clause jusqu’au jugement statuant sur le recours.
La décision opère une conciliation rigoureuse entre les droits du bailleur et la protection du locataire surendetté. Elle confirme d’abord l’acquisition régulière de la clause résolutoire, ne relevant aucune cause d’affectation. La cour constate que « les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024 ». Elle écarte l’incidence d’une décision de recevabilité de surendettement, celle-ci n’étant pas intervenue dans le délai de deux mois suivant le commandement. Le formalisme de la mise en œuvre de la clause est ainsi strictement respecté, préservant la sécurité juridique du bailleur. La solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence exigeante sur le respect des conditions légales de résiliation.
L’arrêt déploie ensuite le mécanisme protecteur de l’article 24 VIII de la loi de 1989. Il souligne son caractère dérogatoire et en précise les modalités d’application. La cour « suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation ». Cette suspension est conditionnée par la pendance d’un recours contre la décision de la commission. Elle est toutefois neutre sur l’obligation de payer les loyers futurs. La cour anticipe également les suites possibles, détaillant les scénarios issus de la future décision sur le surendettement. Cette analyse prospective assure une sécurité procédurale aux deux parties et garantit l’effectivité de la protection légale.
La portée de l’arrêt est significative en matière de traitement judiciaire du surendettement locatif. Il précise l’articulation délicate entre la procédure civile d’expulsion et la procédure de surendettement. L’arrêt fait application d’une disposition récente introduite par la loi ELAN, montrant son intégration par les juridictions. La solution tend à éviter une expulsion durant l’examen d’un recours sérieux contre une mesure d’effacement. Elle tempère la rigueur de la résolution en accordant une seconde chance au locataire, sous conditions. Cette approche équilibrée correspond aux objectifs de prévention des expulsions liées au surendettement.
La valeur de la décision réside dans son interprétation stricte des conditions de suspension. La cour refuse de considérer qu’un rétablissement personnel a déjà eu lieu, car il est contesté. Elle lie ainsi la suspension à l’existence d’un contentieux effectif, évitant les manœuvres dilatoires. Le rappel que la suspension « est sans effet sur l’obligation au paiement du loyer et des charges » maintient l’équilibre contractuel. Cette lecture évite de vider de sa substance le droit du bailleur à être payé. Elle assure une protection réelle mais non inconditionnelle du locataire, conformément à l’économie du texte.