Cour d’appel de Besancon, le 5 octobre 2011, n°11/00663
La Cour d’appel de Besançon, le 5 octobre 2011, confirme une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation de plein droit d’un bail commercial. Le bailleur avait invoqué l’inexécution par le locataire de son obligation contractuelle de souscrire une assurance. Le locataire soutenait avoir régularisé cette situation dans le délai imparti par un commandement. La cour rejette ce moyen et valide la résolution. Elle statue également sur les demandes indemnitaires des parties.
Un premier bail fut consenti en 2005. Le locataire initial céda le fonds en 2007. Le bailleur signifia un commandement le 4 juin 2010 enjoignant, sous un mois, la justification d’une assurance. Le locataire produisit une attestation postérieure à l’expiration de ce délai. Le juge des référés prononça la résiliation du bail. Le locataire fit appel de cette décision. La question se posait de savoir si la régularisation tardive de l’obligation d’assurance empêchait la mise en œuvre de la clause résolutoire. La cour d’appel confirma l’ordonnance. Elle estima que la justification n’était pas intervenue dans le délai contractuel.
L’arrêt rappelle l’effet strict des délais contractuels en matière de clause résolutoire. Il précise ensuite les conditions de la régularisation des manquements du locataire.
**I. La sanction de l’inexécution contractuelle : l’effet strict du délai de mise en demeure**
La décision applique avec rigueur le régime de la clause résolutoire stipulée dans un bail commercial. Elle rappelle que le non-respect d’un délai contractuel de régularisation entraîne la résiliation de plein droit. Le bail contenait une clause résolutoire pour inexécution des conditions du bail. Le bailleur avait mis en demeure le locataire par commandement du 4 juin 2010. Ce dernier enjoignait de justifier d’une assurance « dans le délai d’un mois passé lequel le bail sera résilié de plein droit ». La cour constate que le locataire « n’a pas justifié avant le 5 juillet 2010, fin du délai imparti par le commandement, de la souscription par elle d‘une assurance couvrant ses risques locatifs ». Elle en déduit que ce défaut « suffit à entraîner le jeu de la clause résolutoire ». L’arrêt suit ainsi une jurisprudence constante. La résolution s’opère automatiquement à l’expiration du délai sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement. La volonté des parties, exprimée dans le contrat, prévaut.
Cette solution assure une sécurité juridique au bailleur. Elle lui permet de reprendre possession du local dès la défaillance constatée. Le locataire ne peut arguer de la bonne foi ou de l’absence de préjudice. La cour écarte d’ailleurs l’argument tiré de l’absence d’arriéré de loyers. Seul importe le manquement à une obligation essentielle du bail. L’obligation d’assurer les locaux loués présente ce caractère. Elle protège les intérêts du propriétaire contre les risques de destruction. La décision renforce donc la force obligatoire du contrat. Elle rappelle que les engagements librement souscrits doivent être exécutés.
**II. Les limites à la régularisation : l’exigence d’une preuve dans le délai imparti**
L’arrêt définit avec précision les conditions d’une régularisation efficace. Le locataire prétendait avoir souscrit une assurance prenant effet le 4 juillet 2010. Il estimait ainsi être conforme au délai d’un mois. La cour rejette cette interprétation. Elle estime que la régularisation doit être portée à la connaissance du bailleur avant l’expiration du délai. La preuve de la souscription doit lui être communiquée dans ce laps de temps. En l’espèce, l’attestation produite « n’a pas davantage pu être remise au bailleur dans le mois du commandement ». Le point de départ du contrat d’assurance est ici indifférent. La cour se fonde sur un courrier de l’agent d’assurance. Celui-ci indique que les pourparlers n’ont abouti qu’en octobre 2010. La régularisation est donc intervenue trop tardivement.
Cette exigence d’une preuve communiquée dans le délai est logique. Elle permet au bailleur de vérifier la réalité de la régularisation. Il peut s’assurer que la police couvre bien les risques requis par le bail. Une simple rétroactivité de la couverture serait insuffisante. Elle priverait le bailleur de son droit de contrôle à un moment crucial. La solution prévient également tout risque de fraude. Elle évite qu’un locataire ne produise a posteriori une attestation antidatée. La charge de la preuve pèse ainsi entièrement sur le locataire défaillant. Il lui appartient de démontrer qu’il a rempli son obligation en temps utile. La décision adopte une interprétation protectrice de la clause résolutoire. Elle en préserve l’effet dissuasif et sanctionnateur.
La Cour d’appel de Besançon, le 5 octobre 2011, confirme une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation de plein droit d’un bail commercial. Le bailleur avait invoqué l’inexécution par le locataire de son obligation contractuelle de souscrire une assurance. Le locataire soutenait avoir régularisé cette situation dans le délai imparti par un commandement. La cour rejette ce moyen et valide la résolution. Elle statue également sur les demandes indemnitaires des parties.
Un premier bail fut consenti en 2005. Le locataire initial céda le fonds en 2007. Le bailleur signifia un commandement le 4 juin 2010 enjoignant, sous un mois, la justification d’une assurance. Le locataire produisit une attestation postérieure à l’expiration de ce délai. Le juge des référés prononça la résiliation du bail. Le locataire fit appel de cette décision. La question se posait de savoir si la régularisation tardive de l’obligation d’assurance empêchait la mise en œuvre de la clause résolutoire. La cour d’appel confirma l’ordonnance. Elle estima que la justification n’était pas intervenue dans le délai contractuel.
L’arrêt rappelle l’effet strict des délais contractuels en matière de clause résolutoire. Il précise ensuite les conditions de la régularisation des manquements du locataire.
**I. La sanction de l’inexécution contractuelle : l’effet strict du délai de mise en demeure**
La décision applique avec rigueur le régime de la clause résolutoire stipulée dans un bail commercial. Elle rappelle que le non-respect d’un délai contractuel de régularisation entraîne la résiliation de plein droit. Le bail contenait une clause résolutoire pour inexécution des conditions du bail. Le bailleur avait mis en demeure le locataire par commandement du 4 juin 2010. Ce dernier enjoignait de justifier d’une assurance « dans le délai d’un mois passé lequel le bail sera résilié de plein droit ». La cour constate que le locataire « n’a pas justifié avant le 5 juillet 2010, fin du délai imparti par le commandement, de la souscription par elle d‘une assurance couvrant ses risques locatifs ». Elle en déduit que ce défaut « suffit à entraîner le jeu de la clause résolutoire ». L’arrêt suit ainsi une jurisprudence constante. La résolution s’opère automatiquement à l’expiration du délai sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement. La volonté des parties, exprimée dans le contrat, prévaut.
Cette solution assure une sécurité juridique au bailleur. Elle lui permet de reprendre possession du local dès la défaillance constatée. Le locataire ne peut arguer de la bonne foi ou de l’absence de préjudice. La cour écarte d’ailleurs l’argument tiré de l’absence d’arriéré de loyers. Seul importe le manquement à une obligation essentielle du bail. L’obligation d’assurer les locaux loués présente ce caractère. Elle protège les intérêts du propriétaire contre les risques de destruction. La décision renforce donc la force obligatoire du contrat. Elle rappelle que les engagements librement souscrits doivent être exécutés.
**II. Les limites à la régularisation : l’exigence d’une preuve dans le délai imparti**
L’arrêt définit avec précision les conditions d’une régularisation efficace. Le locataire prétendait avoir souscrit une assurance prenant effet le 4 juillet 2010. Il estimait ainsi être conforme au délai d’un mois. La cour rejette cette interprétation. Elle estime que la régularisation doit être portée à la connaissance du bailleur avant l’expiration du délai. La preuve de la souscription doit lui être communiquée dans ce laps de temps. En l’espèce, l’attestation produite « n’a pas davantage pu être remise au bailleur dans le mois du commandement ». Le point de départ du contrat d’assurance est ici indifférent. La cour se fonde sur un courrier de l’agent d’assurance. Celui-ci indique que les pourparlers n’ont abouti qu’en octobre 2010. La régularisation est donc intervenue trop tardivement.
Cette exigence d’une preuve communiquée dans le délai est logique. Elle permet au bailleur de vérifier la réalité de la régularisation. Il peut s’assurer que la police couvre bien les risques requis par le bail. Une simple rétroactivité de la couverture serait insuffisante. Elle priverait le bailleur de son droit de contrôle à un moment crucial. La solution prévient également tout risque de fraude. Elle évite qu’un locataire ne produise a posteriori une attestation antidatée. La charge de la preuve pèse ainsi entièrement sur le locataire défaillant. Il lui appartient de démontrer qu’il a rempli son obligation en temps utile. La décision adopte une interprétation protectrice de la clause résolutoire. Elle en préserve l’effet dissuasif et sanctionnateur.