Cour d’appel de Bastia, le 6 juillet 2011, n°10/00243
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 6 juillet 2011, est saisie d’un litige relatif à la propriété d’un immeuble divisé en lots et à l’applicabilité du statut de la copropriété. L’appelante, propriétaire de trois lots créés postérieurement à une vente, revendique l’existence de parties communes obstruées par les intimés, acquéreurs des autres lots. Le Tribunal de grande instance de Bastia, par un jugement du 4 mars 2010, avait débouté l’appelante de ses demandes, estimant que le statut de la copropriété n’était pas applicable. La Cour d’appel, avant de statuer sur le fond, ordonne une mesure d’expertise. Elle reconnaît d’abord à l’appelante des droits de propriété sur les lots litigieux, puis soulève la nécessité de vérifier si la division de l’immeuble a créé des parties communes. La question de droit posée est de savoir si, en l’absence de règlement de copropriété, la division d’un immeuble en lots privatifs emporte nécessairement création de parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965. La Cour ne tranche pas cette question, mais retient qu’une expertise est indispensable pour déterminer l’applicabilité du statut et l’existence d’un passage commun obstrué.
La solution retenue se caractérise par une reconnaissance préalable des droits de l’appelante, fondée sur la filiation et des actes de possession, puis par un renvoi à une mesure d’instruction. La Cour affirme que l’appelante « dispose ainsi de droits de propriété sur ce bien » et que « ceux dont elle bénéficie suffisent à l’exercice de la présente action ». Elle estime ensuite qu’« il importe en l’espèce de vérifier si la division de l’immeuble litigieux en lots privatifs a entraîné la création de parties communes ». Constatant que « la cour ne disposant d’aucun élément pour trancher cette difficulté, une mesure d’expertise apparaît indispensable ». Cette décision interlocutoire permet d’éclairer le sens d’une jurisprudence exigeante sur la preuve des parties communes et d’en apprécier la valeur au regard des principes régissant la copropriété.
**La confirmation d’une propriété par la preuve de la possession continue**
La Cour écarte d’abord la contestation des intimés sur l’absence de titre de propriété de l’appelante. Elle fonde sa décision sur une démonstration précise de la chaîne de droits. Elle relève que l’appelante « démontre être la fille de Judith H… et la nièce de Françoise Angèle H… épouse I…, elles-mêmes filles de Jules Matthieu H… au nom duquel était porté à la matrice cadastrale » une partie de l’immeuble. La Cour constate ensuite des actes de possession caractérisés. Elle note que pour mettre un terme aux désordres, des voisins « ont actionné en justice tant Madame I… que ses neveux » pour réaliser des travaux, et que « les consorts X… et Madame I… en ont toujours été considérés comme les véritables propriétaires et se sont comportés comme tels en y réalisant des travaux ». La Cour en déduit qu’« en l’absence d’actes de possession d’autres revendiquants, cet immeuble est bien resté dans le patrimoine de la famille ». Cette analyse combine ainsi la preuve d’un droit dérivé de la succession avec celle d’une possession continue et paisible.
La Cour adopte une position nuancée sur la valeur probante de l’acte de notoriété acquisitif. Elle estime que celui-ci « ne peut suffire, en l’absence de preuve d’actes de possession qu’elle aurait seule réalisés sur ce bien à démontrer qu’elle est titulaire de son entière propriété ». En revanche, elle juge que les autres éléments de preuve, notamment les actions en justice et les travaux, sont suffisants pour fonder son action. Cette solution rappelle que la notoriété acquisitive ne vaut qu’à titre de commencement de preuve et que les juges du fond en apprécient librement la force probante. La Cour écarte par là même l’argument des intimés fondé sur la prescription acquisitive décennale, sans avoir à la vérifier explicitement, puisque l’appelante démontre un droit antérieur. Cette approche garantit la sécurité des situations possessoires anciennes et protège le propriétaire contre des contestations tardives.
**Le renvoi à l’expertise pour caractériser l’existence de parties communes**
La Cour aborde ensuite la question centrale de l’applicabilité du statut de la copropriété. Elle rappelle les termes des articles 1er et 3 de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne que la loi s’applique à tout immeuble dont la propriété est répartie par lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle précise qu’à défaut de convention, sont réputées communes les voies d’accès, les passages et corridors. La Cour pose alors le principe déterminant : « il importe en l’espèce de vérifier si la division de l’immeuble litigieux en lots privatifs a entraîné la création de parties communes dont implicitement mais nécessairement une quote-part a été attribuée à chacun des copropriétaires ». Cette formulation affirme le caractère potentiellement automatique de la création de parties communes dès lors qu’une division en lots est intervenue, même en l’absence de tout règlement.
Toutefois, la Cour ne tire pas elle-même les conséquences de fait de ce principe. Elle constate que « la cour ne disposant d’aucun élément pour trancher cette difficulté, une mesure d’expertise apparaît indispensable ». L’expert devra notamment apprécier « si le statut de la copropriété est applicable en la cause et si un passage commun qui aurait été obstrué permet à Madame X… d’accéder à son bien ». Cette décision interlocutoire révèle une prudence juridictionnelle. Elle montre que la qualification de parties communes, bien que pouvant découler implicitement de la division, reste une question de fait qui nécessite une constatation matérielle. La Cour évite ainsi de statuer abstraitement sur un différend complexe où les aménagements et les accès sont contestés. Cette méthode respecte le principe du contradictoire et garantit que la décision au fond sera fondée sur une description exacte des lieux. Elle laisse ouverte la possibilité que l’expertise révèle une absence de parties communes affectées à l’usage de tous, ce qui exclurait l’application du statut. Cette solution pragmatique souligne que la copropriété implique une communauté effective d’éléments, et non une simple juxtaposition de propriétés privatives.
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 6 juillet 2011, est saisie d’un litige relatif à la propriété d’un immeuble divisé en lots et à l’applicabilité du statut de la copropriété. L’appelante, propriétaire de trois lots créés postérieurement à une vente, revendique l’existence de parties communes obstruées par les intimés, acquéreurs des autres lots. Le Tribunal de grande instance de Bastia, par un jugement du 4 mars 2010, avait débouté l’appelante de ses demandes, estimant que le statut de la copropriété n’était pas applicable. La Cour d’appel, avant de statuer sur le fond, ordonne une mesure d’expertise. Elle reconnaît d’abord à l’appelante des droits de propriété sur les lots litigieux, puis soulève la nécessité de vérifier si la division de l’immeuble a créé des parties communes. La question de droit posée est de savoir si, en l’absence de règlement de copropriété, la division d’un immeuble en lots privatifs emporte nécessairement création de parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965. La Cour ne tranche pas cette question, mais retient qu’une expertise est indispensable pour déterminer l’applicabilité du statut et l’existence d’un passage commun obstrué.
La solution retenue se caractérise par une reconnaissance préalable des droits de l’appelante, fondée sur la filiation et des actes de possession, puis par un renvoi à une mesure d’instruction. La Cour affirme que l’appelante « dispose ainsi de droits de propriété sur ce bien » et que « ceux dont elle bénéficie suffisent à l’exercice de la présente action ». Elle estime ensuite qu’« il importe en l’espèce de vérifier si la division de l’immeuble litigieux en lots privatifs a entraîné la création de parties communes ». Constatant que « la cour ne disposant d’aucun élément pour trancher cette difficulté, une mesure d’expertise apparaît indispensable ». Cette décision interlocutoire permet d’éclairer le sens d’une jurisprudence exigeante sur la preuve des parties communes et d’en apprécier la valeur au regard des principes régissant la copropriété.
**La confirmation d’une propriété par la preuve de la possession continue**
La Cour écarte d’abord la contestation des intimés sur l’absence de titre de propriété de l’appelante. Elle fonde sa décision sur une démonstration précise de la chaîne de droits. Elle relève que l’appelante « démontre être la fille de Judith H… et la nièce de Françoise Angèle H… épouse I…, elles-mêmes filles de Jules Matthieu H… au nom duquel était porté à la matrice cadastrale » une partie de l’immeuble. La Cour constate ensuite des actes de possession caractérisés. Elle note que pour mettre un terme aux désordres, des voisins « ont actionné en justice tant Madame I… que ses neveux » pour réaliser des travaux, et que « les consorts X… et Madame I… en ont toujours été considérés comme les véritables propriétaires et se sont comportés comme tels en y réalisant des travaux ». La Cour en déduit qu’« en l’absence d’actes de possession d’autres revendiquants, cet immeuble est bien resté dans le patrimoine de la famille ». Cette analyse combine ainsi la preuve d’un droit dérivé de la succession avec celle d’une possession continue et paisible.
La Cour adopte une position nuancée sur la valeur probante de l’acte de notoriété acquisitif. Elle estime que celui-ci « ne peut suffire, en l’absence de preuve d’actes de possession qu’elle aurait seule réalisés sur ce bien à démontrer qu’elle est titulaire de son entière propriété ». En revanche, elle juge que les autres éléments de preuve, notamment les actions en justice et les travaux, sont suffisants pour fonder son action. Cette solution rappelle que la notoriété acquisitive ne vaut qu’à titre de commencement de preuve et que les juges du fond en apprécient librement la force probante. La Cour écarte par là même l’argument des intimés fondé sur la prescription acquisitive décennale, sans avoir à la vérifier explicitement, puisque l’appelante démontre un droit antérieur. Cette approche garantit la sécurité des situations possessoires anciennes et protège le propriétaire contre des contestations tardives.
**Le renvoi à l’expertise pour caractériser l’existence de parties communes**
La Cour aborde ensuite la question centrale de l’applicabilité du statut de la copropriété. Elle rappelle les termes des articles 1er et 3 de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne que la loi s’applique à tout immeuble dont la propriété est répartie par lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle précise qu’à défaut de convention, sont réputées communes les voies d’accès, les passages et corridors. La Cour pose alors le principe déterminant : « il importe en l’espèce de vérifier si la division de l’immeuble litigieux en lots privatifs a entraîné la création de parties communes dont implicitement mais nécessairement une quote-part a été attribuée à chacun des copropriétaires ». Cette formulation affirme le caractère potentiellement automatique de la création de parties communes dès lors qu’une division en lots est intervenue, même en l’absence de tout règlement.
Toutefois, la Cour ne tire pas elle-même les conséquences de fait de ce principe. Elle constate que « la cour ne disposant d’aucun élément pour trancher cette difficulté, une mesure d’expertise apparaît indispensable ». L’expert devra notamment apprécier « si le statut de la copropriété est applicable en la cause et si un passage commun qui aurait été obstrué permet à Madame X… d’accéder à son bien ». Cette décision interlocutoire révèle une prudence juridictionnelle. Elle montre que la qualification de parties communes, bien que pouvant découler implicitement de la division, reste une question de fait qui nécessite une constatation matérielle. La Cour évite ainsi de statuer abstraitement sur un différend complexe où les aménagements et les accès sont contestés. Cette méthode respecte le principe du contradictoire et garantit que la décision au fond sera fondée sur une description exacte des lieux. Elle laisse ouverte la possibilité que l’expertise révèle une absence de parties communes affectées à l’usage de tous, ce qui exclurait l’application du statut. Cette solution pragmatique souligne que la copropriété implique une communauté effective d’éléments, et non une simple juxtaposition de propriétés privatives.