Cour d’appel de Bastia, le 30 mai 2012, n°10/00850
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bastia le 30 mai 2012 statue sur un litige entre copropriétaires relatif à des aménagements affectant les parties communes d’un immeuble. Une copropriétaire, autorisée à transformer sa cave en local commercial, assigne d’autres copropriétaires pour obtenir la démolition d’une terrasse édifiée sur la cour, l’enlèvement d’une gaine en façade et le retrait de bouteilles de gaz. Le Tribunal de grande instance de Bastia, par jugement du 19 octobre 2010, a ordonné la démolition de la terrasse mais a rejeté les autres demandes. L’appel est interjeté par les défendeurs. La Cour d’appel doit trancher la question de la recevabilité de l’action et celle de la prescription applicable aux empiètements sur les parties communes. Elle confirme la recevabilité de l’action mais, retenant l’acquisition par prescription trentenaire de la propriété de l’emplacement de la terrasse, infirme l’ordre de démolition. La solution consacre une distinction entre les actions en cessation de troubles récents et les actions en restitution fondées sur une possession prolongée.
La Cour écarte d’abord les exceptions de procédure soulevées par les défendeurs. Elle rappelle que “chaque copropriétaire a le droit d’exiger de la part des autres copropriétaires la cessation de toute atteinte aux parties communes, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel”. La requérante, titulaire d’une autorisation d’aménagement, a un intérêt distinct à agir. La Cour confirme ainsi la recevabilité de son action. S’agissant de la gaine d’aération, elle valide l’application de la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux datant de 1991. Pour les bouteilles de gaz, l’absence de preuve de leur maintien conduit à rejeter la demande. Ces motifs illustrent un contrôle strict des conditions de l’action et du régime des prescriptions courtes en copropriété.
La Cour opère ensuite un revirement sur le sort de la terrasse. Elle qualifie la demande de “restitution aux parties communes” et la soumet à la prescription trentenaire. Elle constate que les défendeurs rapportent la preuve d’une “possession paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans”. Des attestations établissent l’existence des constructions depuis 1968 et leur occupation continue. La Cour en déduit que la prescription trentenaire “a débuté en 1968 et n’a été interrompue que par l’assignation en référé délivrée le 4 juillet 2007 soit plus de trente ans après”. Elle infirme donc l’ordre de démolition. Cette solution consacre la possibilité d’acquérir par prescription une partie commune indûment occupée.
La portée de l’arrêt est notable. Il rappelle avec fermeté le droit de tout copropriétaire à agir contre des atteintes aux parties communes. Le rejet des exceptions procédurales renforce l’effectivité de ce droit. Cependant, l’admission de l’acquisition par prescription trentenaire introduit une atténuation significative. La Cour écarte expressément l’application de la prescription décennale de l’article 42, pourtant souvent invoquée dans ce contexte. Elle valide ainsi une forme d’appropriation privative prolongée, sous réserve d’une preuve rigoureuse. Cette solution peut sembler équilibrer la protection de la copropriété et la sécurité des situations anciennes. Elle risque néanmoins d’inciter à des occupations prolongées dans l’espoir d’une prescription acquise.
La valeur de la décision mérite discussion. Son raisonnement est techniquement fondé sur la distinction entre action en cessation et action en restitution. L’application de la prescription trentenaire est classique en matière de revendication immobilière. Toutefois, on peut s’interroger sur sa compatibilité avec l’esprit de la loi de 1965, qui organise une indivision forcée et réglemente strictement l’usage des parties communes. Admettre qu’un copropriétaire puisse en acquérir la propriété exclusive par la possession revient à contourner le principe d’indisponibilité. La preuve retenue, fondée sur des attestations, peut aussi paraître fragile. L’arrêt crée ainsi une jurisprudence favorable à la consolidation d’empiètements anciens, au détriment peut-être de l’intégrité du patrimoine commun.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bastia le 30 mai 2012 statue sur un litige entre copropriétaires relatif à des aménagements affectant les parties communes d’un immeuble. Une copropriétaire, autorisée à transformer sa cave en local commercial, assigne d’autres copropriétaires pour obtenir la démolition d’une terrasse édifiée sur la cour, l’enlèvement d’une gaine en façade et le retrait de bouteilles de gaz. Le Tribunal de grande instance de Bastia, par jugement du 19 octobre 2010, a ordonné la démolition de la terrasse mais a rejeté les autres demandes. L’appel est interjeté par les défendeurs. La Cour d’appel doit trancher la question de la recevabilité de l’action et celle de la prescription applicable aux empiètements sur les parties communes. Elle confirme la recevabilité de l’action mais, retenant l’acquisition par prescription trentenaire de la propriété de l’emplacement de la terrasse, infirme l’ordre de démolition. La solution consacre une distinction entre les actions en cessation de troubles récents et les actions en restitution fondées sur une possession prolongée.
La Cour écarte d’abord les exceptions de procédure soulevées par les défendeurs. Elle rappelle que “chaque copropriétaire a le droit d’exiger de la part des autres copropriétaires la cessation de toute atteinte aux parties communes, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel”. La requérante, titulaire d’une autorisation d’aménagement, a un intérêt distinct à agir. La Cour confirme ainsi la recevabilité de son action. S’agissant de la gaine d’aération, elle valide l’application de la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux datant de 1991. Pour les bouteilles de gaz, l’absence de preuve de leur maintien conduit à rejeter la demande. Ces motifs illustrent un contrôle strict des conditions de l’action et du régime des prescriptions courtes en copropriété.
La Cour opère ensuite un revirement sur le sort de la terrasse. Elle qualifie la demande de “restitution aux parties communes” et la soumet à la prescription trentenaire. Elle constate que les défendeurs rapportent la preuve d’une “possession paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans”. Des attestations établissent l’existence des constructions depuis 1968 et leur occupation continue. La Cour en déduit que la prescription trentenaire “a débuté en 1968 et n’a été interrompue que par l’assignation en référé délivrée le 4 juillet 2007 soit plus de trente ans après”. Elle infirme donc l’ordre de démolition. Cette solution consacre la possibilité d’acquérir par prescription une partie commune indûment occupée.
La portée de l’arrêt est notable. Il rappelle avec fermeté le droit de tout copropriétaire à agir contre des atteintes aux parties communes. Le rejet des exceptions procédurales renforce l’effectivité de ce droit. Cependant, l’admission de l’acquisition par prescription trentenaire introduit une atténuation significative. La Cour écarte expressément l’application de la prescription décennale de l’article 42, pourtant souvent invoquée dans ce contexte. Elle valide ainsi une forme d’appropriation privative prolongée, sous réserve d’une preuve rigoureuse. Cette solution peut sembler équilibrer la protection de la copropriété et la sécurité des situations anciennes. Elle risque néanmoins d’inciter à des occupations prolongées dans l’espoir d’une prescription acquise.
La valeur de la décision mérite discussion. Son raisonnement est techniquement fondé sur la distinction entre action en cessation et action en restitution. L’application de la prescription trentenaire est classique en matière de revendication immobilière. Toutefois, on peut s’interroger sur sa compatibilité avec l’esprit de la loi de 1965, qui organise une indivision forcée et réglemente strictement l’usage des parties communes. Admettre qu’un copropriétaire puisse en acquérir la propriété exclusive par la possession revient à contourner le principe d’indisponibilité. La preuve retenue, fondée sur des attestations, peut aussi paraître fragile. L’arrêt crée ainsi une jurisprudence favorable à la consolidation d’empiètements anciens, au détriment peut-être de l’intégrité du patrimoine commun.