Cour d’appel de Bastia, le 21 septembre 2011, n°10/00623
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 21 septembre 2011, a été saisie d’un litige relatif à la validité d’un congé pour vendre et à la responsabilité contractuelle d’un locataire. Un bail portant sur un appartement meublé avait été conclu en 2002. Une ordonnance de référé du 20 septembre 2005 avait dispensé le locataire du paiement des loyers jusqu’à la réalisation de travaux de remise en état par le bailleur. La société propriétaire, ayant acquis l’immeuble en 2006, avait délivré un congé pour vendre prenant effet le 31 mai 2008. Le tribunal d’instance d’Ajaccio, par un jugement du 13 juillet 2010, avait validé ce congé, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire a interjeté appel, contestant la validité du congé et rejetant toute faute de sa part. La société intimée a sollicité la confirmation du jugement et demandé des dommages-intérêts pour préjudice subi. La Cour d’appel devait donc se prononcer sur la régularité du congé pour vendre émanant d’un nouveau propriétaire et sur l’existence d’une mauvaise foi contractuelle du locataire dans l’exécution du bail. Elle a confirmé intégralement le jugement de première instance et a condamné le locataire à payer des dommages-intérêts à la société bailleur. Cette décision retient une interprétation stricte des conditions de validité du congé pour vendre et sanctionne sévèrement l’abus de droit dans l’exécution d’une obligation contractuelle.
La Cour d’appel valide le congé pour vendre en écartant les exceptions soulevées par le locataire. Elle rappelle d’abord les conditions de fond requises pour l’exercice de cette prérogative. Le locataire contestait la qualité du bailleur, invoquant une fiche hypothécaire faisant état de copropriétaires. La Cour écarte ce moyen en constatant que “l’intimée a versé aux débats une attestation notariée du 24 novembre 2009 qui établit que, depuis le 1er février 2006, elle est la seule propriétaire de l’appartement”. Elle en déduit que la société “avait en conséquence qualité pour délivrer le congé”. Cette solution s’inscrit dans la logique du droit commun de la preuve, privilégiant l’acte authentique notarié à une simple allégation non étayée. Elle assure une sécurité juridique certaine aux transactions immobilières. Ensuite, la Cour examine l’application d’un accord collectif imposant des diagnostics techniques préalables à la vente. Elle estime que cet accord “concerne les bailleurs qui mettent en vente plus de dix logements dans un même ensemble immobilier”. Elle constate que la société “n’a pas mis en vente plus de dix logements” et que sa forme ne correspond pas à celles visées par la réglementation. Cette interprétation restrictive des textes protecteurs des locataires est notable. Elle limite le champ d’application des règles spéciales aux hypothèses expressément prévues, préservant ainsi la liberté d’action du bailleur dans un contexte de vente isolée. La Cour valide ainsi pleinement le congé, confirmant une jurisprudence traditionnelle attachée au respect des formalités légales.
La Cour sanctionne ensuite la mauvaise foi du locataire dans l’exécution de ses obligations, lui infligeant une condamnation à des dommages-intérêts. Elle constate d’abord un comportement fautif. Elle relève que le locataire “s’est opposé à la réalisation de travaux” en s’appuyant sur des éléments probatoires précis : une notification d’huissier, des correspondances et une attestation de l’artisan. Elle écarte le moyen tiré de l’état de santé du locataire, jugeant que celui-ci “n’était pas incompatible avec la pose de volets”. La Cour qualifie alors ce comportement de manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle. Elle affirme que le locataire “a manqué à l’application de bonne foi des obligations découlant du bail” et qu’il “a appliqué de manière malveillante l’ordonnance de référé”. Cette motivation est essentielle. Elle démontre que l’exercice d’un droit, en l’occurrence la dispense de loyer, peut devenir illicite s’il est détourné de son but. La Cour opère ici un contrôle de l’intention du contractant, sanctionnant un abus de droit caractérisé par une volonté de nuire. La réparation du préjudice en découle logiquement. La Cour condamne le locataire à payer “la somme de 5. 400 euros à titre de dommages et intérêts”, correspondant aux loyers dont la société a été privée indûment. Cette condamnation, qui s’ajoute à l’indemnité d’occupation due depuis le congé, a une fonction punitive et compensatrice. Elle rappelle avec force que la bonne foi, principe directeur du contrat, impose aux parties une conduite loyale et prohibe tout comportement dilatoire ou frauduleux.
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 21 septembre 2011, a été saisie d’un litige relatif à la validité d’un congé pour vendre et à la responsabilité contractuelle d’un locataire. Un bail portant sur un appartement meublé avait été conclu en 2002. Une ordonnance de référé du 20 septembre 2005 avait dispensé le locataire du paiement des loyers jusqu’à la réalisation de travaux de remise en état par le bailleur. La société propriétaire, ayant acquis l’immeuble en 2006, avait délivré un congé pour vendre prenant effet le 31 mai 2008. Le tribunal d’instance d’Ajaccio, par un jugement du 13 juillet 2010, avait validé ce congé, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire a interjeté appel, contestant la validité du congé et rejetant toute faute de sa part. La société intimée a sollicité la confirmation du jugement et demandé des dommages-intérêts pour préjudice subi. La Cour d’appel devait donc se prononcer sur la régularité du congé pour vendre émanant d’un nouveau propriétaire et sur l’existence d’une mauvaise foi contractuelle du locataire dans l’exécution du bail. Elle a confirmé intégralement le jugement de première instance et a condamné le locataire à payer des dommages-intérêts à la société bailleur. Cette décision retient une interprétation stricte des conditions de validité du congé pour vendre et sanctionne sévèrement l’abus de droit dans l’exécution d’une obligation contractuelle.
La Cour d’appel valide le congé pour vendre en écartant les exceptions soulevées par le locataire. Elle rappelle d’abord les conditions de fond requises pour l’exercice de cette prérogative. Le locataire contestait la qualité du bailleur, invoquant une fiche hypothécaire faisant état de copropriétaires. La Cour écarte ce moyen en constatant que “l’intimée a versé aux débats une attestation notariée du 24 novembre 2009 qui établit que, depuis le 1er février 2006, elle est la seule propriétaire de l’appartement”. Elle en déduit que la société “avait en conséquence qualité pour délivrer le congé”. Cette solution s’inscrit dans la logique du droit commun de la preuve, privilégiant l’acte authentique notarié à une simple allégation non étayée. Elle assure une sécurité juridique certaine aux transactions immobilières. Ensuite, la Cour examine l’application d’un accord collectif imposant des diagnostics techniques préalables à la vente. Elle estime que cet accord “concerne les bailleurs qui mettent en vente plus de dix logements dans un même ensemble immobilier”. Elle constate que la société “n’a pas mis en vente plus de dix logements” et que sa forme ne correspond pas à celles visées par la réglementation. Cette interprétation restrictive des textes protecteurs des locataires est notable. Elle limite le champ d’application des règles spéciales aux hypothèses expressément prévues, préservant ainsi la liberté d’action du bailleur dans un contexte de vente isolée. La Cour valide ainsi pleinement le congé, confirmant une jurisprudence traditionnelle attachée au respect des formalités légales.
La Cour sanctionne ensuite la mauvaise foi du locataire dans l’exécution de ses obligations, lui infligeant une condamnation à des dommages-intérêts. Elle constate d’abord un comportement fautif. Elle relève que le locataire “s’est opposé à la réalisation de travaux” en s’appuyant sur des éléments probatoires précis : une notification d’huissier, des correspondances et une attestation de l’artisan. Elle écarte le moyen tiré de l’état de santé du locataire, jugeant que celui-ci “n’était pas incompatible avec la pose de volets”. La Cour qualifie alors ce comportement de manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle. Elle affirme que le locataire “a manqué à l’application de bonne foi des obligations découlant du bail” et qu’il “a appliqué de manière malveillante l’ordonnance de référé”. Cette motivation est essentielle. Elle démontre que l’exercice d’un droit, en l’occurrence la dispense de loyer, peut devenir illicite s’il est détourné de son but. La Cour opère ici un contrôle de l’intention du contractant, sanctionnant un abus de droit caractérisé par une volonté de nuire. La réparation du préjudice en découle logiquement. La Cour condamne le locataire à payer “la somme de 5. 400 euros à titre de dommages et intérêts”, correspondant aux loyers dont la société a été privée indûment. Cette condamnation, qui s’ajoute à l’indemnité d’occupation due depuis le congé, a une fonction punitive et compensatrice. Elle rappelle avec force que la bonne foi, principe directeur du contrat, impose aux parties une conduite loyale et prohibe tout comportement dilatoire ou frauduleux.