Cour d’appel de Bastia, le 2 novembre 2011, n°09/00475
Un bail commercial est conclu en 1990. Le plafond du local s’effondre en juin 2003 lors de travaux réalisés dans l’appartement supérieur. Le locataire commercial cesse toute activité. Une précédente décision de la Cour d’appel de Bastia du 16 janvier 2008 a déclaré les propriétaires de l’appartement entièrement responsables du sinistre. Le locataire engage alors deux actions. Il demande d’abord réparation de son préjudice aux auteurs du dommage. Le tribunal de grande instance, par un jugement du 11 mai 2009, condamne ces derniers à payer une importante somme. Il saisit également le juge des référés pour obtenir l’autorisation de céder son droit au bail et la réparation de son préjudice auprès du bailleur. Cette demande est rejetée par un autre jugement du même jour. Les deux décisions sont frappées d’appel. La Cour d’appel de Bastia, par un arrêt du 2 novembre 2011, rejette la demande d’autorisation de cession. Elle réduit le montant des dommages et intérêts dus par les auteurs du dommage. La question centrale est de savoir si la destruction des locaux entraîne la résiliation de plein droit du bail commercial par application de l’article 1722 du code civil. La cour retient cette qualification et en déduit l’anéantissement du droit au bail. Elle fixe ensuite l’indemnisation du préjudice subi par le locataire à la valeur du fonds de commerce disparu.
La qualification juridique du sinistre commande le sort du contrat de bail. L’arrêt opère une application stricte de l’article 1722 du code civil. La cour constate que “la voûte constituant le plafond du local commercial […] s’est effondrée” et que cela a entraîné “la dévastation du local commercial et sa fermeture”. Elle relève que “les présentoirs, le comptoir de vente, les articles exposés à la vente ou rangés dans les rayons ont été détruits”. L’estimation des travaux de remise en état représente plus de dix fois le loyer annuel. La période de fermeture prévisible est de près de deux ans. La cour en déduit que ces “éléments d’appréciation caractérisent une destruction totale de la chose louée”. Le sinistre étant un cas fortuit, “le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 juin 2003”. Cette analyse est traditionnelle. Elle s’appuie sur une appréciation concrète et in concreto de l’état de la chose louée. La jurisprudence exige que l’immeuble soit devenu impropre à sa destination. L’importance des dégâts et la durée d’indisponibilité sont ici déterminantes. La solution est conforme à une interprétation objective de l’article 1722. Elle écarte la théorie des risques qui placerait à la charge du preneur la perte de la chose. Le bailleur ne peut réclamer une indemnité d’occupation. Le locataire ne peut exiger la réfection des lieux. La résiliation de plein droit produit un effet rétroactif. Elle anéantit le droit au bail. La demande de cession devient donc “sans objet”. Cette rigueur est tempérée par le droit à indemnisation du locataire contre les auteurs du dommage.
La conséquence de cette résiliation est l’indemnisation de la perte du fonds. La cour estime que “la destruction de la chose louée a provoqué la perte totale du fonds de commerce”. Le préjudice réparable est donc “la valeur de ce fonds appréciée à la date de sa destruction”. La cour infirme le premier jugement qui avait alloué 408 072 euros. Elle procède à une réévaluation souveraine. Elle retient la somme de 180 000 euros pour la valeur du fonds. Elle y ajoute 20 000 euros pour le préjudice du retard dans l’indemnisation. Cette méthode est classique. Elle répare l’integrum. La victime doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée sans le fait dommageable. La perte d’une chance de céder le bail à un prix avantageux n’est pas retenue. Le droit au bail ayant disparu, il ne peut constituer un élément actif du fonds. La cour écarte ainsi une indemnisation fondée sur la perte de profits futurs. Elle se limite à la valeur patrimoniale du fonds à la date du sinistre. Cette approche est prudente. Elle évite une spéculation sur un avenir incertain. Elle garantit une réparation certaine et immédiate. La fixation du point de départ des intérêts au jour du premier jugement est également notable. Elle sanctionne le créancier qui a surestimé sa créance. Cet arrêt illustre la dissociation entre le régime du bail et le droit à réparation. La résiliation libère le bailleur de ses obligations contractuelles. Elle ne prive pas le locataire de son action en responsabilité extracontractuelle contre les tiers responsables.
Un bail commercial est conclu en 1990. Le plafond du local s’effondre en juin 2003 lors de travaux réalisés dans l’appartement supérieur. Le locataire commercial cesse toute activité. Une précédente décision de la Cour d’appel de Bastia du 16 janvier 2008 a déclaré les propriétaires de l’appartement entièrement responsables du sinistre. Le locataire engage alors deux actions. Il demande d’abord réparation de son préjudice aux auteurs du dommage. Le tribunal de grande instance, par un jugement du 11 mai 2009, condamne ces derniers à payer une importante somme. Il saisit également le juge des référés pour obtenir l’autorisation de céder son droit au bail et la réparation de son préjudice auprès du bailleur. Cette demande est rejetée par un autre jugement du même jour. Les deux décisions sont frappées d’appel. La Cour d’appel de Bastia, par un arrêt du 2 novembre 2011, rejette la demande d’autorisation de cession. Elle réduit le montant des dommages et intérêts dus par les auteurs du dommage. La question centrale est de savoir si la destruction des locaux entraîne la résiliation de plein droit du bail commercial par application de l’article 1722 du code civil. La cour retient cette qualification et en déduit l’anéantissement du droit au bail. Elle fixe ensuite l’indemnisation du préjudice subi par le locataire à la valeur du fonds de commerce disparu.
La qualification juridique du sinistre commande le sort du contrat de bail. L’arrêt opère une application stricte de l’article 1722 du code civil. La cour constate que “la voûte constituant le plafond du local commercial […] s’est effondrée” et que cela a entraîné “la dévastation du local commercial et sa fermeture”. Elle relève que “les présentoirs, le comptoir de vente, les articles exposés à la vente ou rangés dans les rayons ont été détruits”. L’estimation des travaux de remise en état représente plus de dix fois le loyer annuel. La période de fermeture prévisible est de près de deux ans. La cour en déduit que ces “éléments d’appréciation caractérisent une destruction totale de la chose louée”. Le sinistre étant un cas fortuit, “le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 juin 2003”. Cette analyse est traditionnelle. Elle s’appuie sur une appréciation concrète et in concreto de l’état de la chose louée. La jurisprudence exige que l’immeuble soit devenu impropre à sa destination. L’importance des dégâts et la durée d’indisponibilité sont ici déterminantes. La solution est conforme à une interprétation objective de l’article 1722. Elle écarte la théorie des risques qui placerait à la charge du preneur la perte de la chose. Le bailleur ne peut réclamer une indemnité d’occupation. Le locataire ne peut exiger la réfection des lieux. La résiliation de plein droit produit un effet rétroactif. Elle anéantit le droit au bail. La demande de cession devient donc “sans objet”. Cette rigueur est tempérée par le droit à indemnisation du locataire contre les auteurs du dommage.
La conséquence de cette résiliation est l’indemnisation de la perte du fonds. La cour estime que “la destruction de la chose louée a provoqué la perte totale du fonds de commerce”. Le préjudice réparable est donc “la valeur de ce fonds appréciée à la date de sa destruction”. La cour infirme le premier jugement qui avait alloué 408 072 euros. Elle procède à une réévaluation souveraine. Elle retient la somme de 180 000 euros pour la valeur du fonds. Elle y ajoute 20 000 euros pour le préjudice du retard dans l’indemnisation. Cette méthode est classique. Elle répare l’integrum. La victime doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée sans le fait dommageable. La perte d’une chance de céder le bail à un prix avantageux n’est pas retenue. Le droit au bail ayant disparu, il ne peut constituer un élément actif du fonds. La cour écarte ainsi une indemnisation fondée sur la perte de profits futurs. Elle se limite à la valeur patrimoniale du fonds à la date du sinistre. Cette approche est prudente. Elle évite une spéculation sur un avenir incertain. Elle garantit une réparation certaine et immédiate. La fixation du point de départ des intérêts au jour du premier jugement est également notable. Elle sanctionne le créancier qui a surestimé sa créance. Cet arrêt illustre la dissociation entre le régime du bail et le droit à réparation. La résiliation libère le bailleur de ses obligations contractuelles. Elle ne prive pas le locataire de son action en responsabilité extracontractuelle contre les tiers responsables.