Cour d’appel de Bastia, le 16 novembre 2011, n°10/00557
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 16 novembre 2011, a été saisie d’un litige relatif à la responsabilité des constructeurs et vendeurs d’une villa vendue en l’état futur d’achèvement. Les acquéreurs, ayant constaté de nombreux désordres, avaient assigné en responsabilité le promoteur-vendeur et l’entreprise de construction. Le Tribunal de grande instance d’Ajaccio, par un jugement du 8 juillet 2010, avait principalement retenu la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur et déclaré l’action contre le vendeur irrecevable pour forclusion. Les acquéreurs ont interjeté appel. La Cour d’appel devait déterminer le régime de responsabilité applicable en l’absence de réception formelle des travaux et qualifier les défauts constatés. Elle infirme le jugement sur plusieurs points et retient la responsabilité contractuelle de droit commun des deux intimées.
La solution de la Cour consiste à écarter l’application des garanties légales de l’article 1792 et suivants du code civil, au profit du droit commun des contrats. Elle juge que « tant en considération de la nature des désordres qu’en l’absence de réception formelle ou tacite de l’ouvrage, c’est à juste titre que les époux X… soutiennent que leur action ne peut relever de l’une des garanties légales » et que « c’est à tort que le premier juge a estimé qu’ils relevaient de l’action en garantie prévue par l’article 1642-1 du code civil ». La Cour condamne ainsi le vendeur sur le fondement de l’article 1147 du code civil pour manquement à son obligation de délivrer une chose conforme.
**La consécration d’un régime de responsabilité contractuelle de droit commun**
La Cour opère une distinction nette entre les régimes spéciaux et le droit commun des contrats. Elle constate d’abord l’absence de réception régulière. Concernant l’ouvrage principal, elle relève que « la réception des travaux réalisés par la société ZEDDA n’a pas été formellement prononcée par la SARL PRO-Z » et que le procès-verbal de livraison signé par les acquéreurs, assorti de réserves, ne caractérise pas « leur volonté non équivoque d’accepter les travaux ». Pour les travaux complémentaires, elle note qu' »ils n’ont fait l’objet d’aucune réception, qu’elle soit formelle ou tacite ». Cette absence de réception empêche le jeu des garanties décennale et biennale, qui supposent une réception pour courir. La Cour rappelle ainsi une condition d’application essentielle des articles 1792 et suivants.
Elle procède ensuite à une analyse fine de la nature des désordres pour écarter également la garantie des vices apparents. Le premier juge avait retenu l’application de l’article 1642-1, limitant l’action à un délai d’un an après la découverte du vice apparent. La Cour estime au contraire que les défauts, « en raison de leur nature, n’étaient pas apparents lors de la prise de possession de l’immeuble par les acquéreurs profanes ». Cette appréciation in concreto de l’apparence permet de requalifier les faits et d’ouvrir le délai de droit commun de l’article 1648. La Cour en déduit que la forclusion de l’action en garantie des vices cachés n’était pas acquise, infirmant le jugement sur ce point.
**La portée pratique d’une solution protectrice des acquéreurs**
La décision renforce la protection de l’acquéreur en lui offrant le bénéfice du régime de droit commun. Le délai de l’article 1648 alinéa 1er, plus long que celui de l’article 1642-1, est ainsi appliqué. Surtout, la Cour reconnaît au promoteur-vendeur une « obligation de résultat » quant à la conformité de l’ouvrage. Elle estime que ce dernier « doit remettre aux acquéreurs un bien conforme à la commande et exempt de vices, résultat non atteint ». Cette qualification facilite la mise en œuvre de la responsabilité, l’acquéreur n’ayant qu’à prouver le défaut de conformité et non une faute du vendeur. La solution aligne ainsi le régime du contrat de vente d’immeuble à construire sur celui du droit commun de la vente.
La portée de l’arrêt est cependant limitée par les circonstances de l’espèce. L’absence de réception formelle est déterminante. Une réception tacite ou un procès-verbal sans réserves pourrait entraîner l’application des garanties légales. De plus, la Cour écarte la garantie décennale en jugeant que seul un désordre affectant la toiture rendait l’ouvrage impropre à sa destination. Les autres défauts, nombreux mais de moindre gravité, relèvent de l’obligation de conformité. Cette distinction entre vice caché et désordre de nature décennale reste délicate à opérer. L’arrêt illustre la complexité du contentieux de la construction, où le choix du fondement juridique conditionne entièrement l’issue du litige. Il rappelle utilement la primauté du droit commun des contrats lorsque les conditions d’application des régimes spéciaux ne sont pas réunies.
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 16 novembre 2011, a été saisie d’un litige relatif à la responsabilité des constructeurs et vendeurs d’une villa vendue en l’état futur d’achèvement. Les acquéreurs, ayant constaté de nombreux désordres, avaient assigné en responsabilité le promoteur-vendeur et l’entreprise de construction. Le Tribunal de grande instance d’Ajaccio, par un jugement du 8 juillet 2010, avait principalement retenu la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur et déclaré l’action contre le vendeur irrecevable pour forclusion. Les acquéreurs ont interjeté appel. La Cour d’appel devait déterminer le régime de responsabilité applicable en l’absence de réception formelle des travaux et qualifier les défauts constatés. Elle infirme le jugement sur plusieurs points et retient la responsabilité contractuelle de droit commun des deux intimées.
La solution de la Cour consiste à écarter l’application des garanties légales de l’article 1792 et suivants du code civil, au profit du droit commun des contrats. Elle juge que « tant en considération de la nature des désordres qu’en l’absence de réception formelle ou tacite de l’ouvrage, c’est à juste titre que les époux X… soutiennent que leur action ne peut relever de l’une des garanties légales » et que « c’est à tort que le premier juge a estimé qu’ils relevaient de l’action en garantie prévue par l’article 1642-1 du code civil ». La Cour condamne ainsi le vendeur sur le fondement de l’article 1147 du code civil pour manquement à son obligation de délivrer une chose conforme.
**La consécration d’un régime de responsabilité contractuelle de droit commun**
La Cour opère une distinction nette entre les régimes spéciaux et le droit commun des contrats. Elle constate d’abord l’absence de réception régulière. Concernant l’ouvrage principal, elle relève que « la réception des travaux réalisés par la société ZEDDA n’a pas été formellement prononcée par la SARL PRO-Z » et que le procès-verbal de livraison signé par les acquéreurs, assorti de réserves, ne caractérise pas « leur volonté non équivoque d’accepter les travaux ». Pour les travaux complémentaires, elle note qu' »ils n’ont fait l’objet d’aucune réception, qu’elle soit formelle ou tacite ». Cette absence de réception empêche le jeu des garanties décennale et biennale, qui supposent une réception pour courir. La Cour rappelle ainsi une condition d’application essentielle des articles 1792 et suivants.
Elle procède ensuite à une analyse fine de la nature des désordres pour écarter également la garantie des vices apparents. Le premier juge avait retenu l’application de l’article 1642-1, limitant l’action à un délai d’un an après la découverte du vice apparent. La Cour estime au contraire que les défauts, « en raison de leur nature, n’étaient pas apparents lors de la prise de possession de l’immeuble par les acquéreurs profanes ». Cette appréciation in concreto de l’apparence permet de requalifier les faits et d’ouvrir le délai de droit commun de l’article 1648. La Cour en déduit que la forclusion de l’action en garantie des vices cachés n’était pas acquise, infirmant le jugement sur ce point.
**La portée pratique d’une solution protectrice des acquéreurs**
La décision renforce la protection de l’acquéreur en lui offrant le bénéfice du régime de droit commun. Le délai de l’article 1648 alinéa 1er, plus long que celui de l’article 1642-1, est ainsi appliqué. Surtout, la Cour reconnaît au promoteur-vendeur une « obligation de résultat » quant à la conformité de l’ouvrage. Elle estime que ce dernier « doit remettre aux acquéreurs un bien conforme à la commande et exempt de vices, résultat non atteint ». Cette qualification facilite la mise en œuvre de la responsabilité, l’acquéreur n’ayant qu’à prouver le défaut de conformité et non une faute du vendeur. La solution aligne ainsi le régime du contrat de vente d’immeuble à construire sur celui du droit commun de la vente.
La portée de l’arrêt est cependant limitée par les circonstances de l’espèce. L’absence de réception formelle est déterminante. Une réception tacite ou un procès-verbal sans réserves pourrait entraîner l’application des garanties légales. De plus, la Cour écarte la garantie décennale en jugeant que seul un désordre affectant la toiture rendait l’ouvrage impropre à sa destination. Les autres défauts, nombreux mais de moindre gravité, relèvent de l’obligation de conformité. Cette distinction entre vice caché et désordre de nature décennale reste délicate à opérer. L’arrêt illustre la complexité du contentieux de la construction, où le choix du fondement juridique conditionne entièrement l’issue du litige. Il rappelle utilement la primauté du droit commun des contrats lorsque les conditions d’application des régimes spéciaux ne sont pas réunies.